Årsberetningen 2016

Resultatet før skatt i 2016 var 2 837 millioner kroner, mot 2 268 millioner
kroner året før.

Solid drift var den viktigste årsaken til resultatet, ikke minst drevet av et godt marked for nye boliger, både i Norge og Sverige. I tillegg til solid drift har OBOS i 2016 også hatt en betydelig verdiendring på investeringseiendom på nær 800 millioner kroner. Samlet omsetning økte fra 9 748 millioner kroner i 2015 til 11 287 millioner kroner i 2016. Antall medlemmer nådde 416 800 ved utgangen av året, opp 5,8 prosent fra året før.

God virksomhetsstyring

OBOS, som er en medlemseid virksomhet, legger vekt på å følge anerkjente prinsipper for god virksomhetsstyring. Virksomheten omfatter en rekke områder som er direkte avhengige av bred tillit i
finansmarkedet, fra offentlige myndigheter og fra alle medlemmene. Styret har derfor valgt, så langt
det er relevant, «Norsk anbefaling om eierstyring og selskapsledelse» som prinsipper for utøvelse av styring og ledelse.

OBOS har utarbeidet egne rapporter om eierskapsstyring og selskapsledelse og om samfunnsansvar.
Begge disse er å finne i denne årsrapporten.

Hovedtrekk i 2016

OBOS fikk i 2016 et operasjonelt resultat før skatt på 2 402 millioner kroner.

Nye medlemmer

I løpet av året fikk OBOS 28 475 nye medlemmer. Dette er det høyeste antall nye medlemmer noensinne. I tillegg fikk OBOS 842 nye medlemmer ved fusjonen med Ensliges Landsforbunds Boligbyggelag. Ved utgangen av året hadde OBOS 416 800 betalende medlemmer.

Antall medlemmer

Boligutvikling og boligsalg

OBOS er den største boligutvikleren i Norge og en av de største i Norden. I 2016 solgte konsernet
4 541 nye boliger. Dette er det største salget av nye boliger på ett år siden utbyggingen av drabantbyene i de første tiårene etter andre verdenskrig.

Salget av nye boliger var svært godt gjennom hele året. I Rogaland oppleves fortsatt nedgang i bruktboligprisene på grunn av nedbemanninger og usikkerhet om framtiden i oljesektoren, men nyboligsalget har tatt seg opp vesentlig i forhold til 2015. OBOS har i løpet av 2016 igangsatt 3 906 boliger og ferdigstilt 3 359 nye boliger i Norge, Sverige og Danmark. OBOS’ verdimessige andel utgjør henholdsvis 3 503 igangsatte boliger og 2 943 ferdigstilte boliger.
I 2016 solgte OBOS-konsernet 4 541 nye boliger i Norge, Sverige og Danmark, hvor OBOS’ verdimessige andel utgjør 3 925 boliger, mot 3 903 boliger i 2015, med en verdimessig andel tilhørende OBOS på 3 432 boliger. I Norge ble det solgt 2 878 boliger, i Sverige ble det solgt 1 660 boliger, mens det i Danmark ble solgt tre boliger.

I 2016 har OBOS kjøpt tomter med et potensial for å bygge over cirka 10 700 boliger, hvorav OBOS’ andel utgjør cirka 9 300 boliger. Største enkelttransaksjon er kjøpet av Ulven i Oslo med et potensial for cirka 3 000 boliger til en brutto tomteverdi på cirka 3 milliarder kroner. OBOS, ved OBOS Forretningsbygg, eier dette området 100 prosent. OBOS Nye Hjem skal bistå med ressurser for å gjennomføre boligprosjektene. Det er forventet salgsstart mot slutten av 2017, og produksjonsstart er ventet i 2018.

I Oslo steg prisene på bruktboliger i OBOS-tilknyttede borettslag gjennom 2016 med 29,5 prosent. Gjennomsnittsprisene for brukt boliger i Oslo-området var ved utgangen av året 63 525 kroner per kvadratmeter. På landsbasis steg prisene med 24,3 prosent.

Solgte boliger

Forvaltning og rådgivning

Forretningsområdet forvaltning og rådgivning er et kjerneområde i OBOS-konsernet. Nettoveksten i antall boliger som OBOS-konsernet er forretningsfører for var 24 365 boliger.

Næringseiendom

Totalt eier OBOS-konsernet om lag 650 000 kvadrat meter næringseiendom. OBOS-sentrene omsatte i 2016 for over 3,8 milliarder kroner totalt. Dette er en økning på cirka 4 prosent fra fjoråret.

OBOS har solgt alle sine aksjer i OBOS Basale til det svenske selskapet Newsec Nordic Asset Management. Newsec og Basale slås sammen fra og med 1. januar 2017. Newsec har forvaltning av næringseiendom som sin kjernevirksomhet.

Utvikling i egenkapital

Aksjer

OBOS har i løpet av 2016 kjøpt 5,72 prosent av aksjene i JM, Nordens største boligbygger ved siden av OBOS. Aksjekjøpet er en langsiktig finansiell investering. JM er et solid og veldrevet
selskap, med en geografisk eksponering og profil som passer godt til OBOS. OBOS eier nå 6,27 prosent av aksjene i selskapet.

OBOS-banken

Banken har i løpet av 2016 hatt en kraftig utlånsvekst inkludert utlån via Eika Boligkreditt, på 3 928 millioner kroner, en økning på 14,5 prosent. I år som i fjor har det vært hard konkurranse i bankmarkedet med pressede marginer på begge forretningsområdene. Banken har i 2016 etablert sitt eget boligkredittselskap. Gjennomføringen har vært vellykket og selskapet vil sikre banken konkurransedyktig, langsiktig finansiering.

Ny strategi

OBOS har vært gjennom en strategiprosess for hele konsernet der alle ansatte har vært involvert. Styret har som følge av det vedtatt en ny visjon og en ny strategi fram mot 2021. «OBOS bygger framtidens samfunn og oppfyller boligdrømmer» er konsernets nye visjon, og OBOS skal skape verdier gjennom å utøve samfunnsansvar, skape merverdi for medlemmene og oppnå lønnsom vekst over tid. Konsernet har fem hovedprioriteringer. OBOS skal ha fornøyde medlemmer og kunder, ta grønt ansvar, forvalte verdier, være best på bolig, bank og forsikring, samt utvikle byer og steder.

Strategien er en naturlig videreutvikling av OBOS’ tidligere strategi og tydeliggjør at konsernet skal være «ett OBOS», gjennom et felles fundament i visjon, verdier, tankesett og strategisk retning.

Virksomheten

OBOS er et boligbyggelag som eies av medlemmene. OBOS eier en rekke datterselskaper som er redskaper for å gi gode tilbud til medlemmene og for å oppnå best mulig økonomiske resultater. Betegnelsen OBOS-konsernet brukes for å omtale OBOS og datterselskapene, som i henhold til regnskapsloven avlegger et konsernregnskap.

OBOS driver utvikling, produksjon og salg av eiendom og bolig, og har i tillegg virksomhet innenfor eiendomsmegling, eiendomsforvaltning, rådgivning, bankvirksomhet, forsikring, utleie av eiendom og fornybar energi. Virksomheten foregår i Norge, Sverige og Danmark, men med størst aktivitet i Oslo-regionen. Hovedkontoret er i Oslo.

Hendelser etter balansedagen

OBOS har solgt Gårdpass AS til Vaktmesterkompaniet AS. Gårdpass leverer tjenester innen vintervedlikehold, feiing, grøntvedlikehold og containerutleie, og OBOS kjøpte aksjene i selskapet i 2011. OBOS-konsernet har inngått en intensjonsavtale med Tryg Forsikring AS om salg av alle aksjene i OBOS Forsikring AS. Transaksjonen forventes gjennomført i løpet av første halvår 2017.

Årsregnskapet

Resultatet før skatt i 2016 var 2 837 millioner kroner, mot 2 268 millioner kroner i 2015. Resultatet etter skatt utgjorde 2 662 millioner kroner, mot 2 108 millioner kroner i 2015. OBOS-konsernets samlede omsetning var 11 287 millioner kroner.

Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter økte med 2 981 millioner kroner fra minus 3 037 millioner kroner til minus 56 millioner kroner. Dette skyldes i all hovedsak endring i utlån og innskudd i OBOS-banken. Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var negativ med 5 166 millioner kroner sammenlignet med negativ kontantstrøm på 2 802 millioner kroner i 2015. Endringen skyldes i all hovedsak kjøp av Ulven og økte utbetalinger ved investeringer i utviklingsprosjektene i Ulven-konsernet. Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var 5 362 millioner kroner. Opptrekk av ekstern gjeld i forbindelse med kjøp av Ulven, samt netto opptrekk av obligasjonsgjeld i OBOS-banken, er hovedårsaken til den positive kontantstrømmen.

Totalkapitalen var ved utgangen av året 64 658 millioner kroner, sammenlignet med 52 291 millioner kroner året før. Egenkapitalen i OBOS-konsernet utgjør 17 391 millioner kroner. Egenkapitalandelen per 31.12.2016 var 26,9 prosent mot 28,0 prosent ved utgangen av 2015.

Styret vurderer konsernets egenkapital som tilfredsstillende og årets resultat som meget godt. Dette gir OBOS-konsernet et solid utgangspunkt for virksomheten i 2017.

Disponering av årsresultatet

Morselskapet i OBOS hadde i 2016 et overskudd etter skatt på 523 millioner kroner, mot 1 363 millioner kroner i 2015. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i morselskapet:
Annen egenkapital      523 361 813 kroner
Totalt disponert          523 361 813 kroner

Egenkapitalen i morselskapet OBOS utgjør 9,0 milliarder kroner. Dette gir en egenkapitalandel på 55,8 prosent per 31.12.2016.

Forutsetning om fortsatt drift

OBOS har en solid posisjon i sine markeder, en sterk finansiell stilling og medarbeidere med høy kompetanse. I henhold til regnskapslovens § 3-3a er regnskapet avlagt under forutsetning om fortsatt drift.