Virksomhetsområdene

Mer om virksomhetsområdene boligutvikling, forvaltning og rådgivning, bank, forsikring, eiendomsmegling og næringseiendom, samt om OBOS Sverige, aksje- og miljøinvesteringer.

Boligutvikling – rekordhøyt boligsalg og flere store prosjekter under bygging

Boligbyggingen i OBOS skjer i Norge gjennom selskapene OBOS Nye Hjem, OBOS Fornebulandet og Block Watne. OBOS-medlemmer har fortrinnsrett også til de nye boligene som Block Watne legger ut for salg. I Sverige skjer salget gjennom de landsdekkende varemerkene Myresjöhus og SmålandsVillan, som er eid av OBOS Sverige (tidligere BWG Homes AB), og gjennom Kärnhem. Virksomheten er samlet i divisjonen for boligutvikling.

OBOS Nye Hjem og OBOS Fornebulandet driver prosjektutvikling og utbygging av primært blokkbebyggelse i de største byene, Oslo, Stavanger, Trondheim og Bergen samt Fredrikstad, Tønsberg og Hamar-regionen. Prosjektene gjennomføres i hel- og deleide prosjekter der byggearbeidene kjøpes inn eksternt gjennom totalentrepriser.

Igangsatte boliger

Block Watnes kjernevirksomhet er utvikling og utbygging av boligprosjekter i egenregi og samarbeid i rand sonen av større byer fra Trøndelag og sørover. Selskapet har en omfattende tomtebank for fremtidige boligprosjekter. Utviklingen av eiendommer, produktutvikling, salg og bygging utføres av
egne ansatte. Boligene bygges på byggeplass etter standardiserte byggemetoder og uten bruk av prefabrikasjon.

OBOS Sverige AB med de landsdekkende varemerkene Myresjöhus og SmålandsVillan er den største småhusaktøren i Sverige med en markedsandel på 16,2 prosent.

Boligene produseres i egne fabrikkanlegg i hovedsak for kunder med egen tomt, men også i større grad for egenregiprosjekter og utbyggingspartnere.

Kärnhem AB utvikler boligprosjekter, primært for bostadsrättsföreningar (borettslag), med utgangspunkt i egen tomteportefølje og egenutviklede produkter. Selskapet gjennomfører sine prosjekter både som totalentreprise og delentrepriser, hvor selskapet har en mindre fabrikk for produksjon av byggesett for småhus som benyttes til sistnevnte.

Den operasjonelle omsetningen var i 2016 på 10 251 millioner kroner. Tilsvarende tall for 2015 var 8 189 millioner kroner. Operasjonelt resultat før skatt var 1 274 millioner kroner mot 386 millioner kroner i 2015. I 2016 er det kjøpt tomter som kan gi cirka 10 700 boliger, hvorav OBOS’ økonomiske andel utgjør cirka 9 300 boliger. Konsernet eier, alene eller sammen med andre, tomter som til sammen kan gi rundt 33 000 boliger i Norge og 4 700 i Sverige.

Ferdigstilte boliger

Markedet for nye boliger var svært godt i 2016. Derfor la OBOS ut mange nye boliger for salg i løpet av året og startet også byggingen av flere prosjekter. I 2016 økte salget også i Rogaland og Stavanger-området til tross for at regionen fortsatt er i omstilling som følge av oljekrisen. Konsernet har satt i gang flere tiltak for å holde salget i gang, blant annet ved å ta kundens gamle bolig i innbytte. Dette har allerede ført til flere salg. Det kan synes som om bunnen er nådd og at
boligmarkedet i Rogaland er på vei til å ta seg noe opp, men at prisnivået nå er satt på et lavere nivå enn tidligere.

I alt ble det i Norge i 2016 solgt 2 878 nye boliger med forkjøpsrett for OBOS-medlemmer, mot 2 333 i 2015. I 2016 ble det avholdt 102 salgsmøter med forkjøpsrett for OBOS-medlemmer.

I OBOS Nye Hjem og OBOS Fornebulandet ble det avholdt 40 salgsmøter. 44 prosent av de frammøtte benyttet sin forkjøpsrett. I Block Watne ble det avholdt 62 salgsmøter i 2016, hvor 43 medlemmer benyttet sin forkjøpsrett til boligene.

I Sverige ble det solgt 1 660 boliger i 2016, mot 1 524 i 2015.

I Norge ble det vedtatt igangsatt bygging av 2 059 boliger og ferdigstilt 2 070. Tilsvarende tall i 2015 var 2 482 og 1 329 boliger. Av de igangsatte boligene i 2016 er OBOS’ andel 1 671 boliger, mens av de ferdigstilte boligene er OBOS’ andel 1 666 boliger. I Sverige ble det igangsatt bygging av 1 768 boliger og ferdigstilt 1 231 boliger.

Ved utgangen av året har OBOS-konsernet i Norge 3 393 boliger (OBOS’ andel 2 614) under produksjon. Antallet usolgte boliger i prosjekter som er under produksjon eller har en vedtatt byggestart, er ved årsskiftet 572. Av disse utgjør OBOS’ andel 457 boliger. OBOS’ andel av ferdig stilte usolgte boliger er 157 boliger per 31.12.2016. I Sverige har OBOS-konsernet 1 491 boliger under produksjon. Antall usolgte boliger under produksjon var 71 ved årsskiftet, mens det var 50 usolgte, ferdigstilte boliger.

I Danmark ble det solgt 3 boliger i 2016. Det ble vedtatt igangsatt 79 boliger, hvorav OBOS’s andel utgjorde 63 boliger. Dette er også tallet for antallet boliger i produksjon ved utgangen av året. Det ble ferdigstilt 58 boliger i Danmark i 2016, hvor OBOS’s andel utgjorde 46 boliger.
OBOS’s andel av antall usolgte boliger under produksjon ved årsskiftet var 30, mens det var 62 usolgte ferdigstilte boliger som var utleid.

OBOS har flere store boligprosjekter under bygging, og det ble i alle disse ferdigstilt og igangsatt nye salgs- og byggetrinn. Det gjelder blant annet i Kværnerbyen i Oslo, på Fornebu og i Ladebyhagen i Trondheim.

OBOS Fornebulandet arbeider aktivt for å sikre framdrift i dialog med Bærum kommune vedrørende regulering og merutnyttelse for neste fase av utbyggingen. Dialogen med kommunen oppleves som positiv.

Forvaltning og rådgivning – vekst i antall boliger forvaltet

Forretningsområdet forvaltning og rådgivning er et kjerneområde i OBOS-konsernet. Det følger også av OBOS’ vedtekter at selskapet skal drive med denne virksomheten. Virksomhetsområdet kan deles i to hovedkategorier; forretningsførsel og teknisk rådgivning. Forretningsførsel omfatter administrativ og økonomisk bistand og rådgivning primært til styrer i boligselskaper, samt innkreving og regnskapsførsel for denne kundegruppen. Teknisk rådgivning omfatter i hovedsak ingeniørbistand til byggeiere innen ulike fagområder, både boligbygg og næringsbygg. Omsetningen innen forvaltning og rådgivning var 862 millioner kroner i 2016, og operasjonelt resultat før skatt ble 188 millioner.

OBOS-konsernet har forretnings- og regnskapsføreravtaler med 3 953 selskaper. Majoriteten av disse er boligselskaper, og disse boligselskapene har til sammen 214 709 boliger. Dette er i all hovedsak boliger som eies av enkeltpersoner, enten i form av en sameieandel eller en andel i et borettslag. Nettovekst i antall boliger som OBOS-konsernet er forretningsfører for var 24 365 boliger.

De tekniske tjenestene omfatter i hovedsak tjenester innen prosjekt- og byggeledelse til bolig- og næringsmarkedet. Årlig gjennomfører OBOS således 2 000 større og mindre oppdrag innen rådgivning for eiere av boligbygg. Videre har konsernet prosjekt- og byggelederavtaler for ulike næringseiendommer under utbygging av private og offentlige byggherrer, bl. a Media City i Bergen, Oslo Lufthavn, Nasjonalmuseet og Deichmanske bibliotek i Oslo.

Som et ledd i OBOS’ satsing på miljø arbeides det med å gi hver enkelt bolig et ekspertenergimerke, som boligeieren kan benytte ved salg av boligen. Ved utløpet av 2016 er i underkant av 50 prosent av boligene i porteføljen merket med et slikt ekspert-merke. OBOS’ energieksperter bistår også i en rekke andre prosjekter, og har i 2016 blant annet bistått et sameie med 272 boliger i Oslo med konvertering til geovarme. Disse boligeierne vil få en beregnet energibesparelse på 1,5 GWh per år totalt, og de kan se fram til enda bedre karakter på energimerkingen som følge av dette, i tillegg til sparte kostnader til energi.

Forvaltede boliger

Næringseiendom – spiller en viktig rolle i byutvikling

Totalt eier OBOS-konsernet om lag 650 000 kvadratmeter næringseiendom. OBOS Forretningsbygg AS er investert hovedsakelig i kontorer, kjøpesentre, forretningslokaler, hoteller, sykehus og skolebygg. I tillegg har konsernet forvaltet tre millioner kvadratmeter næringseiendom for eksterne kunder gjennom OBOS Basale AS. Virksomhetsområdet omsatte i 2016 operasjonelt for 1 125 millioner kroner mot 996 millioner kroner i 2015. I 2016 var operasjonelt resultat før skatt 649 millioner kroner. Tilsvarende tall for 2015 var 462 millioner kroner.

OBOS Forretningsbygg spiller en viktig rolle i byutviklingsprosjekter. De fleste prosjekter i byer og tettsteder er i dag en kombinasjon av bolig og næring. Blant annet på Portalen, Jernbanegata-kvartalet i Lillestrøm, hvor kontorbygget er ferdig sommeren 2017, de 144 boligene er ferdige høsten 2017 og hotellet åpner ved årsskiftet 2017/18. OBOS Forretningsbygg har hånd om næringsdelen, mens boligdelen er et samarbeid mellom OBOS Nye Hjem og Veidekke Eiendom AS.

OBOS-sentrene omsatte i 2016 for over 3,8 milliarder kroner totalt. Dette er en økning på cirka 4 prosent fra fjoråret. Økningen var noe over bransjesnitt og viser at sentrene har en sterk forankring i bydelene.

Byggearbeidene på det nye Oppsal senter startet i november 2015 og det nye bygget er i ferd med å reise seg. Nybygget vil gi 200 nye boliger i regi av OBOS Nye Hjem AS, hvor de fleste boligene nå er solgt. Det nye senteret vil ligge på gateplan med et samlet areal på 5 000 kvadratmeter. Senteret åpner høsten 2017.

OBOS kjøpte Ulven i Oslo i begynnelsen av 2016 og selskapet ble i desember plassert i divisjon for næringseiendom. Eiendommen omfatter 280 mål i Hovinbyen og skal utvikles med 3 000 nye boliger, 200 000 kvadratmeter næringsbygg, samtidig som deler av eksisterende virksomhet videreføres.

Utleie av næringseiendom – økt utleiegrad og gunstig marked for nedsalg

Ledigheten i selskapets eiendomsmasse er redusert gjennom 2016 fra 4,0 prosent til 3,1 prosent. Det er inngått 70 nye kontrakter for et samlet areal på 15 500 kvadratmeter og en årlig leieverdi på 22 millioner kroner. I tillegg er det forlenget kontrakter for et samlet areal på 26 000 kvadratmeter og en årlig leieverdi på 51,5 millioner kroner. Gjennomsnittlig kontraktstid for nye avtaler er fire år.

Det har vært et godt år for hotellene i Bergen. Scandic Ørnen ligger an til å ende opp med et belegg på nærmere 69 prosent, opp over 10 prosent fra fjoråret.

Som følge av et attraktivt marked for næringseiendom er det gjennomført flere eiendomssalg i 2016. Hotell 33 AS i Oslo, som var eid sammen med Aspelin Ramm, og Scandic Fornebu, deleid gjennom Utstillingsplassen, er solgt.

Bank, forsikring og eiendomsmegling

Virksomhetsområdet viser et operasjonelt resultat før skatt på 106 millioner kroner. Tilsvarende tall for 2015 var 126 millioner kroner.

Bank – fortsatt kraftig utlånsvekst i et marked preget av hard konkurranse

OBOS-banken er en fullservicebank med vekt på bolig og eiendom. Banken er landsdekkende, men markedsinnsatsen på privatmarkedet prioriteres i de områder hvor kjennskapen til OBOS er høyest, primært Oslo og Akershus. Andre geografiske områder bearbeides gjennom aktiviteter i samarbeid med andre enheter i OBOS-konsernet og digitale kanaler. Unge OBOS-medlemmer og nyboligkjøpere er høyt prioritert. I 2016 har banken også hatt stort fokus på utvikling og implementering av kredittkort på egen balanse. Hovedfokuset i bedriftsmarkedet har fortsatt vært å øke markedsandelen blant boligselskapene.

OBOS-banken eies av OBOS, og virksomheten har ca. 60 ansatte. I tillegg benyttes konserntjenester fra OBOS. OBOS-banken oppnådde i 2016 et operasjonelt resultat på 120 millioner kroner, mot 100 millioner kroner i 2015. Banken har i samme periode hatt en kraftig utlånsvekst på 3 938 millioner kroner, en økning på 14,5 prosent.

Banken har i 2016 etablert sitt eget boligkredittselskap. Gjennomføringen har vært vellykket og selskapet vil sikre banken konkurransedyktig langsiktig finansiering. Både banken og OMFene ble ratet av Moodys og oppnådde en langsiktig rating på hhv. Baa1 og AAA. OBOS Boligkreditt utstedte 4 600 millioner kroner i OMF-markedet i 2016. Selskapets obligasjoner kvalifiserer innenfor LCR-regelverket. Det er i løpet av året undertegnet en avviklingsavtale med Eika Boligkreditt, som eies av OBOS og aksjonærbankene i Eika-gruppen. OBOS er aksjonær med en eierandel på 11,9 prosent ved utgangen av 2016. Selskapet vil fortsatt benyttes som finansieringskilde for OBOS-banken for allerede overført portefølje.

OBOS-banken tilbyr gunstige låne- og sparerenter. Utlån til personmarkedet var 10 626 millioner kroner ved utgangen av 2016, mot 9 349 millioner kroner i 2015. Dette gir en vekst på 13,6 prosent for privatmarkedet. Utlån til bedriftsmarkedet, i hovedsak bestående av lån til borettslag og sameier, utgjorde 13 243 millioner kroner på samme tidspunkt, mot 10 259 millioner kroner året før. Dette gir en økning på 2 985 millioner kroner i løpet av 2016, og en vekst på 29,1 prosent. Sum utlån utgjorde til sammen 23 861 millioner kroner på egne bøker, en økning på 21,7 prosent fra året før. I tillegg er det formidlet lån til Eika Boligkreditt på 7 223 millioner kroner. Sum utlån, inkl. Eika Boligkreditt, var ved årsskiftet 31 092 millioner kroner, mot 27 156 millioner i 2015. Det ga en total utlånsvekst på 14,5 prosent.

Utla¦èn til OBOS-banken

Sum spareinnskudd fra privatkunder og boligselskaper var på 14 080 millioner kroner ved utgangen av året, mot 11 021 millioner kroner i 2015. Alle spareinnskudd under to millioner kroner er sikret i Bankenes Sikringsfond.

Forvaltningskapitalen og forretningskapitalen ved utgangen av 2016 var henholdsvis 27 807 millioner kroner og 35 030 millioner kroner.

OBOS Forsikring

OBOS Forsikring AS selger eiendomsforsikring til OBOS-konsernets forvaltningskunder og startet i 2015 med salg av privat skadeforsikring i egen regi. I 2016 hadde virksomheten et operasjonelt negativt resultat før skatt på 55 millioner kroner mot et resultat på minus 10 millioner kroner i 2015.

Selskapet har ikke oppnådd forventet resultat og forretningsvolum, og OBOS har etter en grundig vurdering tatt en strategisk beslutning om å selge selskapet. Det vil inngås avtale med ny eier om å tilby attraktive forsikringstilbud for OBOS sine medlemmer som del av en helhetlig avtale og i tråd med OBOS’ strategi om å være best på bolig, bank og forsikring. Driften av OBOS Forsikring vil fortsette som normalt og selskapet vil fortsette å tegne nye forsikringer og eksisterende avtaler består.

Eiendomsmegling – flere benytter forkjøpsretten

Boligsalget skjer gjennom de 17 avdelingskontorene til OBOS eiendomsmeglere AS. OBOS omsatte 2 425 boliger gjennom disse enhetene i 2016. Resultatet før skatt utgjorde tre millioner kroner, mot ni millioner kroner i 2015.

I OBOS-tilknyttede borettslag ble det omsatt 7 068 boliger. Omsetningene foregikk gjennom OBOS eiendomsmeglere og andre meglerforetak. Ved omsetning av leiligheter i OBOS-tilknyttede borettslag benyttet medlemmene forkjøpsretten i 37 prosent av salgene i 2016, mot 32 prosent i 2015.

Aksjeinvesteringer – stabilt norsk eierskap og økt Sverige-eksponering

Aksjeinvesteringene i OBOS-konsernet viser et operasjonelt resultat før skatt på 299 millioner kroner mot 1 190 millioner kroner i 2015. Årsaken er gevinster ved nedsalg i AF Gruppen og Veidekke. Konsernets strategiske aksjer i entreprenørvirksomhet,
samt finansielle aksjeplasseringer, er samlet i morselskapet. Eierskapet i entreprenørselskapene gir OBOS verdifull kompetanse og kunnskap om entreprenør virksomhet som bidrar til at OBOS blir en mer effektiv byggherre.

Aksjeporteføljen hadde ved årsskiftet en markedsverdi på 7 349 millioner kroner, mot 5 693 millioner kroner i 2015. De største aksjepostene er i entreprenørselskapene AF Gruppen ASA og Veidekke ASA, der det i løpet av året ikke har vært noen endringer i eierandelene. Ved årsskiftet var markedsverdien av disse to investeringene 5 352 millioner kroner, 4 313 millioner mer enn de bokførte verdiene. OBOS er største aksjonær, og har styreposisjoner i begge selskapene. Begge investeringene bidrar til å oppfylle konsernets hovedformål, å skaffe bolig til medlem mene, gjennom det betydelige antall boliger som disse selskapene igangsetter.

I løpet av 2016 har OBOS kjøpt seg opp i det svenske børsnoterte selskapet JM AB. Ved utgangen av året var OBOS tredje største aksjonær med en eierandel på 5,72 prosent. Markedsverdien av investeringen var 1 046 millioner kroner ved årets slutt.

OBOS kjøpte seg ytterligere opp i det rådgivende ingeniørselskapet Multiconsult ASA i 2016, og eide 6,76 prosent av selskapet ved årets utgang. OBOS er nest største aksjonær. Markedsverdien av investeringen var ved utgangen av året 185 millioner kroner.

Miljøinvesteringer – satsing på fornybar energi

OBOS har som del av sin miljøstrategi investert i selskaper innenfor miljø og fornybar energi. Investeringene er organisert i det heleide datterselskapet OBOS Energi AS. OBOS har som mål å bli selvforsynt med fornybar energi, samt å kunne tilby miljøvennlig kraft til medlemmene og kundene. OBOS har målsetning om å produsere et årlig kraftvolum på 650 GWh innen 2020 gjennom utbygging av små vannkraftverk. Investeringer i fornybar energi skal for øvrig ha en ordinær forretningsmessig utvikling med god lønnsomhet.

OBOS vurderer også å engasjere seg ytterligere i virksomheter innenfor alternative energikilder.