Hopp til innholdet

Virksomhetsområdene

Mer om virksomhetsområdene boligutvikling, forvaltning og rådgivning, bank, forsikring, eiendomsmegling og næringseiendom, samt om OBOS Sverige, aksje- og miljøinvesteringer.

Boligutvikling

Boligbyggingen i OBOS skjer i Norge gjennom selskapene OBOS Nye Hjem, OBOS Fornebu og Block Watne. OBOSmedlemmer har fortrinnsrett også til de nye boligene som Block Watne legger ut for salg. I Sverige skjer salget gjennom de landsdekkende varemerkene Myresjöhus og SmålandsVillan, som er eid av OBOS Sverige, og gjennom Kärnhem. Virksomheten er samlet i divisjonen for boligutvikling.

Solgte boliger

OBOS Nye Hjem driver prosjektutvikling og utbygging av primært blokkbebyggelse i de største byene; Oslo, Stavanger, Trondheim og Bergen samt Fredrikstad, Tønsberg og Hamar-regionen. Prosjektene gjennomføres i hel- og deleide prosjekter der byggearbeidene kjøpes inn eksternt gjennom totalentrepriser.

OBOS Fornebu drives som eget selskap med fokus på å utvikle den gamle hovedflyplassen for Oslo til et nytt byområde. OBOS disponerer tomter med potensial til ca 6 000 boliger og et betydelig antall kvadratmeter til næring.

Block Watnes kjernevirksomhet er utvikling og utbygging av boligprosjekter i egenregi og samarbeid i randsonen rundt større byer fra Trøndelag og sørover. Selskapet har en omfattende tomtebank for framtidige boligprosjekter. Utviklingen av eiendommer, produktutvikling, salg og bygging utføres av egne ansatte. Boligene bygges på byggeplass etter standardiserte byggemetoder og uten bruk av prefabrikasjon.

OBOS Sverige AB med de landsdekkende varemerkene Myresjöhus og SmålandsVillan er den største småhusaktøren i Sverige med en markedsandel på 18,6 prosent, som er en økning på 2,4 prosentpoeng fra i fjor. Boligene produseres i egne fabrikkanlegg i hovedsak for kunder med egen tomt, men også i større grad for egenregiprosjekter og utbyggingspartnere. OBOS Sverige har tre fabrikker som ligger henholdsvis i Myresjö, Vrigstad og Sundsvall. OBOS Sverige driver også prosjektutvikling.

Kärnhem AB utvikler boligprosjekter, primært for bostadsrättsföreningar (borettslag), med utgangspunkt i egen tomteportefølje og egenutviklede produkter. Selskapet gjennomfører sine prosjekter både som totalentreprise og delentrepriser, og har en mindre fabrikk for produksjon av byggesett for småhus som benyttes til sistnevnte. Det drives også en mindre virksomhet i Odense, Danmark, gjennom selskapet Odense Prosjektudviklingsselskab (OPUS). Det er inngått avtale om salg av den siste ubebygde utbyggingstomten med overtakelse i 2. kvartal 2018, og selskapet ferdigstiller sitt siste boligprosjekt i første kvartal 2018.

Den operasjonelle omsetningen var i 2017 på 10 915 millioner kroner. Tilsvarende tall for 2016 var 10 251 millioner kroner. Operasjonelt resultat før skatt var 1 421 millioner kroner mot 1 274 millioner kroner i 2016.

I 2017 er det kjøpt tomter som kan gi cirka 7 800 boliger. OBOS eier, alene eller sammen med andre, tomter som til sammen kan gi rundt 35 600 boliger i Norge og 6 100 i Sverige.

 

Boligmarkedet i 2017

Boligprisene i Norge utviklet seg svakt i 2017, og prisene var 2,1 prosent lavere ved utgangen av året enn i desember 2016. Fjoråret ble i likhet med 2016 preget av store regionale forskjeller. Oslo og Bergen hadde størst prosentvis prisnedgang, mens Stavanger hadde den minst svake prisutviklingen, jf. statistikk fra Eiendom Norge. Økt oljepris og bedre utsikter i oljesektoren medvirket til at boligprisfallet i oljebyen stoppet opp. Med unntak av Oslo, hadde OBOS-byene på Østlandet prisoppgang gjennom 2017.

I Sverige ble 2017 nok et år med høy boligprisvekst målt ved gjennomsnittlig årsvekst som var 6,4 prosent. Veksten var likevel lavere enn i 2016, da den var på 9,9 prosent. Det var særlig i Stockholm leilighetsprisene utviklet seg svakt. Målt over siste 12 måneder har prisene falt med 2,5 prosent på landsbasis. Til sammenligning steg prisene med 8 prosent i foregående 12-månedersperiode. Med unntak av august, har prisene utviklet seg ganske flatt eller falt siden april. Fra og med september har prisene falt hver måned. Det er betydelige forskjeller i prisutviklingen mellom regioner, men også mellom bostadsrätter og eneboliger. Det er særlig leiligheter og spesielt i Stockholm, som trekker ned. Ser en landet under ett, steg eneboligprisene med 0,2 prosent, mens bostadsrättprisene falt med 6,5 prosent.

Forkjøpsretten til nybolig

I 2017 ble det avholdt 35 salgsmøter for prosjekter i OBOS Nye Hjem og OBOS Fornebu, med forkjøpsrett for OBOS-medlemmer. Til sammen omfatter disse salgstrinnene 1 477 leiligheter. 56 prosent av de frammøtte på salgsmøtene benyttet sin forkjøpsrett til
boligene.

I Block Watne ble forkjøpsretten for OBOS-medlemmer innført i 2014, og i 2017 ble det avholdt 73 salgsmøter med forkjøpsrett for medlemmer. Til sammen omfatter disse salgstrinnene 587 leiligheter. 85 medlemmer, eller 14 prosent, av de frammøtte på salgsmøtene benyttet sin forkjøpsrett til boligene. Dette er en vesentlig økning fra 2016, da 43 medlemmer, tilsvarende 7,6 prosent, benyttet forkjøpsretten.

I Sverige ble det solgt 1 660 boliger i 2017, det samme som i 2016. Forkjøpsrett for OBOS-medlemmer praktiseres på nåværende tidspunkt ikke i Sverige.

Igangsatte boliger

Byggeaktiviteten

I Norge ble det i løpet av året vedtatt å sette i gang bygging av 2 456 boliger og ferdigstilt 2 114. Tilsvarende tall i 2016 var 2 059 og 2 070 boliger. Av de igangsatte boligene i 2017 er OBOS’ andel 2 001 boliger, mens av de ferdigstilte boligene er OBOS’ andel 1 643 boliger. I Sverige ble det igangsatt bygging av 1 900 boliger og ferdigstilt 1 256 boliger.

Ved utgangen av året har OBOS-konsernet i Norge 4 229 boliger under produksjon. OBOS’ andel er 3 467. Antallet usolgte boliger i prosjekter som er under produksjon, er ved årsskiftet 1 541. Av disse utgjør OBOS’ andel 1 349 boliger. OBOS’ andel av ferdigstilte usolgte boliger er 116 boliger per 31.12.2017. I Sverige har OBOS-konsernet 2 297 boliger under produksjon. Antall usolgte boliger under produksjon var 312 ved årsskiftet, mens det var 67 usolgte, ferdigstilte boliger.

I Danmark ble det solgt én bolig i 2017. Antall boliger under produksjon i Danmark er 79 ved årsslutt, hvorav OBOS’ andel er 63 boliger. OBOS’ andel av antall usolgte boliger under produksjon var 33 ved årsskiftet, mens antallet ferdigstilte usolgte boliger var 62. OBOS har flere store boligprosjekter under bygging, og det ble i alle disse ferdigstilt og igangsatt nye salgs- og byggetrinn. Det gjelder blant annet i Kværnerbyen og på Vollebekk i Oslo, på Fornebu og i Ladebyhagen i Trondheim.

Ferdigstilte boliger

Forvaltning og rådgivning

Forretningsområdet forvaltning og rådgivning er et kjerneområde i OBOS-konsernet. Det følger også av OBOS’ vedtekter at selskapet skal drive med denne virksomheten. Virksomhetsområdet kan deles i to hovedkategorier; forretningsførsel og teknisk rådgivning. Forretningsførsel omfatter administrativ og økonomisk bistand og rådgivning primært til styrer i boligselskaper, samt innkreving og regnskapsførsel for denne kundegruppen. Teknisk rådgivning omfatter i hovedsak ingeniørbistand til byggeiere innen ulike fagområder, både boligbygg og næringsbygg. Operasjonell omsetning innen forvaltning og rådgivning var 907 millioner kroner i 2017, og operasjonelt resultat før skatt ble 206 millioner kroner.

OBOS-konsernet har forretnings- og regnskapsføreravtaler med 4 117 selskaper. Majoriteten av disse er boligselskaper, og disse har til sammen 219 873 boliger. Dette er i all hovedsak boliger som eies av enkeltpersoner, enten i form av en sameieandel eller en andel i et borettslag. Nettovekst i antall boliger som OBOS-konsernet er forretningsfører for var 5 164 boliger.

De tekniske tjenestene omfatter i hovedsak tjenester innen prosjekt- og byggeledelse til bolig- og næringsmarkedet. Årlig gjennomfører OBOS 2 000 større og mindre oppdrag innen rådgivning for eiere av boligbygg. Videre har konsernet prosjekt- og byggelederavtaler for ulike næringseiendommer under utbygging av private og offentlige byggherrer, bl.a. Nasjonalmuseet og Deichmanske bibliotek i Oslo. Som et ledd i OBOS’ satsing på miljø arbeides det med å gi hver enkelt bolig et ekspertenergimerke som boligeieren kan benytte ved salg av boligen. Ved utløpet av 2017 er i underkant av 100 000 leiligheter, nesten 50 prosent av boligene i porteføljen, merket med et slikt ekspertmerke. OBOS’ energieksperter bistår også i en rekke andre prosjekter, og har i 2017 blant annet bistått boligselskaper med å konvertere til fjernvarme og bergvarme. Et betydningsfullt prosjekt har vært utredningen av bergvarme for Lohøgda borettslag med 777 leiligheter. I dette prosjektet er antatt årlig reduksjon av energiforbruk ca 800 000 kWh. Interessen for utredninger av solceller for boligselskap har vært økende.

Forvaltede boliger

Næringseiendom

Totalt eier OBOS-konsernet om lag 675 000 kvadratmeter næringseiendom. OBOS Forretningsbygg AS har investert hovedsakelig i kontorer, kjøpesentre, forretningslokaler, hoteller, sykehus og skolebygg. Virksomhetsområdet omsatte i 2017 operasjonelt for 881 millioner kroner mot 1 125 millioner kroner i 2016. I 2017 var operasjonelt resultat før skatt 887 millioner kroner. Tilsvarende tall for 2016 var 649 millioner kroner.

OBOS Forretningsbygg spiller en viktig rolle i byutviklingsprosjekter. De fleste prosjekter i byer og tettsteder er i dag en kombinasjon av bolig og næring. Portalen, Jernbanegata- kvartalet i Lillestrøm, er et godt eksempel på dette. Kontorbygget og de 144 boligene sto ferdige høsten 2017 og hotellet åpnet i begynnelsen av januar 2018. OBOS Forretningsbygg har hånd om næringsdelen, mens boligdelen er et samarbeid mellom OBOS Nye Hjem og Veidekke Eiendom AS.

OBOS-sentrene omsatte i 2017 for over 3,85 milliarder kroner totalt. Dette er en økning på cirka 1,5 prosent fra fjoråret.

Byggearbeidene på det nye Oppsal senter startet i november 2015 og de nye byggene er i ferd med å reise seg. Nybyggene vil gi 200 nye boliger i regi av OBOS Nye Hjem AS, og de fleste boligene er nå solgt. Det nye senteret vil ligge på gateplan, og vil ha et samlet areal på 5 000 kvadratmeter. Senteret åpner i juni 2018. 

Vår tomt på Ulven, som omfatter 280 mål i Hovinbyen, skal utvikles med 3 000 nye boliger, 200 000 kvadratmeter næringsbygg, samt videreføring av deler av eksisterende virksomhet. Torgbyggene på Ulven ble ferdigstilt i april 2017 og er på totalt 21 000 kvadratmeter. Oppføringen av et nybygg på 7 300 kvadratmeter i Persveien 26 har pågått i hele 2017. Bygget ble tatt i bruk av leietaker 8. januar 2018.

På Ulven ble det avholdt en innovasjonskonkurranse for de første nye boligene som skal bygges på området. Vinner av konkurransen ble Team Veidekke. Vinnerbidraget introduserer en ny måte å jobbe på i team, og la særlig vekt på prosjektutvikling, innovasjon og kostnadsreduserende tiltak. Rammesøknad er sendt inn for de første boligfeltene, og det tas sikte på å starte salget i juni 2018.

I Freserveien 1 i Kværnerbyen har grunnarbeider for nytt kontorbygg på 39 000 kvadratmeter startet.

Utleie og salg av næringseiendom

Utleiegraden i selskapets eiendomsmasse er i 2017 redusert fra 96,7 prosent til 96,2 prosent.

Det er inngått 116 nye kontrakter for et samlet areal på 52 000 kvadratmeter og en årlig leieverdi på 87,6 millioner kroner. I tillegg er det forlenget kontrakter for et samlet areal på 41 000 kvadratmeter og en årlig leieverdi på 65 millioner kroner. Gjennomsnittlig kontraktstid for nye avtaler er 4,1 år.

Det har vært et godt år for hotellene i Bergen. Scandic Ørnen endte med et belegg på 71 prosent, opp over 10 prosentpoeng fra 2016. Flere eiendommer er solgt i løpet av året. I første kvartal ble et kontorbygg på 21 000 kvadratmeter i Vitaminveien 1 solgt og overtatt av ny eier. På Ulven er eiendommene Selma Ellefsensvei 4 og Persveien 26 solgt. I desember solgte OBOS Forretningsbygg AS sin 50 prosent andel av Chr. Krohgs gate 32 AS.

Salg av virksomhet Gårdpass AS, som leverer tjenester innen vintervedlikehold, feiing, grønt vedlikehold og containerutleie, ble i februar solgt til Vaktmesterkompaniet AS. Og med virkning fra 1. februar 2018 er også OBOS Eiendomsdrift AS solgt til Coor Service Management. OBOS har etter en grundig vurdering funnet det hensiktsmessig å selge virksomheter som drifter egne og andres eiendommer, til nye eiere som er bedre i stand til å levere framtidens driftstjenester.

Bank, forsikring og eiendomsmegling

Virksomhetsområdet viser et operasjonelt resultat før skatt på 349 millioner kroner i 2017. Tilsvarende tall for 2016 var 106 millioner kroner.

Bank – høy utlånsvekst i et avventende boligmarked

OBOS-banken eies av OBOS, og virksomheten har 56 ansatte ved årsslutt. I tillegg benyttes konserntjenester fra OBOS. Banken er landsdekkende, med høyest aktivitet i områder hvor OBOS driver sin virksomhet. OBOS-banken er ratet Baa-1 av Moody’s.

Bedriftsmarkedet er rettet mot boligselskaper (i hovedsak borettslag og sameier), hvor OBOS-banken er markedsleder. Alle borettslag og sameier som er forvaltet av OBOS, har konto og betaling i OBOS-banken. OBOS-banken har en viktig rolle i å sikre boligselskapene finansering, også i tider hvor andre banker strammer inn. I 2017 har fokuset vært å øke andelen boligselskaper som har finansiering i OBOS-banken. Banken har også et fåtall engasjementer i segmentet boligutbyggere, hvor banken finansierer tomtekjøp og utbyggingsprosjekter.

For privatkundene tilbys en nettbasert dagligbank med fokus på boligfinansiering. Nyboligkjøpere og unge OBOS-medlemmer er høyt prioritert. Det er stort fokus på å tilby best mulig digitale salg- og selvbetjeningsløsninger, og det ble blant annet lansert ny mobilbank i fjerde kvartal.
Bransjemålinger viser at OBOS-banken har langt høyere kundetilfredshet enn gjennomsnittet i markedet.

Banken har siden 2016 hatt sitt eget boligkredittselskap, OBOS Boligkreditt, som sikrer konkurransedyktig og langsiktig finansiering. Ved utgangen av 2017 hadde selskapet utstedt 11 000 millioner kroner i obligasjoner med fortrinnsrett. Obligasjonene er ratet Aaa av Moody’s. OBOS er aksjonær i Eika Boligkreditt med en eierandel på 10,1 prosent ved utgangen av 2017. Selskapet benyttes som finansieringskilde for OBOS-banken for allerede overført portefølje, men porteføljen avvikles i henhold til inngått avviklingsavtale.

OBOS-banken oppnådde i 2017 et operasjonelt resultat på 190 millioner kroner, mot 120 millioner kroner i 2016. Banken har i samme periode hatt en kraftig utlånsvekst på 4 900 millioner kroner, en økning på 20,5 prosent. Utlån til personmarkedet var 11 936 millioner kroner ved utgangen av 2017, mot 10 617 millioner kroner i 2016. Dette gir en vekst på 12,4 prosent. Utlån til bedriftsmarkedet, i hovedsak lån til borettslag og sameier, utgjorde 16 825 millioner kroner ved utgangen av 2017, mot 13 221 millioner kroner året før. Dette gir en økning på 3 603 millioner kroner i løpet av 2017, og en vekst på 27,3 prosent. Sum utlån utgjorde til sammen 28 761 millioner kroner på egne bøker. Sum utlån inkludert Eika Boligkreditt, var ved årsskiftet 34 458 millioner kroner, mot 31 084 millioner kroner i 2016.

Sum kundeinnskudd fra privatkunder og boligselskaper var på 13 958 millioner kroner ved utgangen av året, mot 12 937 millioner kroner i 2016. Alle kundeinnskudd under to millioner kroner er sikret i Bankenes Sikringsfond.

Forvaltningskapitalen og forretningskapitalen (inkludert Eika Boligkreditt) ved utgangen av 2017 var henholdsvis 34 202 millioner kroner og 39 898 millioner kroner.

Utlån til OBOS-banken

Forsikring

OBOS Forsikring ble solgt til og overtatt av Tryg Forsikring 1. juni 2017. Gevinsten ved salg av forsikringsselskapet ble på 64 millioner kroner. Det ble samtidig inngått en samarbeidsavtale med Tryg Forsikring som sikrer at OBOS kan tilby attraktive forsikringstilbud til medlemmene. Tryg distribuerer forsikringer til OBOS’ medlemmer i hele Norge. Ved oppstart av samarbeidet i 2017 har merkevarestrategi og produktutvikling blitt etablert i samarbeid med OBOS. Tryg og OBOS tilbyr bl.a. et gunstig innboforsikringsprodukt med fastpris til OBOS-medlemmer.

Eiendomsmegling

De første månedene i 2017 fortsatte som 2016 med stigende boligpriser, særlig i Oslo. Fra april begynte boligprisene å synke. For boligsalget har dette medført lavere omsetningshastighet, færre på visninger og skarpere konkurranse. Til tross for prisnedgangen ble det omsatt totalt 7 066 boliger i OBOS-tilknyttede borettslag, mens det i 2016 ble omsatt 7 068 boliger. Omsetningene av OBOS-boliger foregår gjennom OBOS eiendomsmeglere så vel som gjennom andre meglerforetak. Ved omsetning av leiligheter i OBOS-tilknyttede borettslag benyttet medlemmene forkjøpsretten i 21 prosent av salgene i 2017, mot 37 prosent i 2016.

OBOS Eiendomsmeglere avviklet fire kontor ved årsskiftet 2016/2017, hvorav tre i Oslo og ett i Bergen. Boligsalget skjer nå gjennom de gjenværende 13 avdelingskontorene til OBOS Eiendomsmeglere AS. Her ble det omsatt 2 027 boliger i 2017. Resultatet før skatt utgjorde 14 millioner kroner, mot tre millioner kroner i 2016.

OBOS solgte i 2017 aksjene i Finn Eiendom. Salget ga en betydelig gevinst på 53 millioner kroner.

Digitale tjenester

Digitale tjenester ble opprettet som ny divisjon 1. januar 2017. Digitale tjenester skal være et ledende fagmiljø på digitale kundeflater, i tillegg til å ha ansvaret for forvaltningen av merkevaren OBOS, konsernmarkedsføring og CRM. Divisjonen består av markedsavdelingen og avdelingen for digitale tjenester og skal drive forretningsutvikling og skape nye tjenester, særlig knyttet til kundens medlems- og boligforhold, men skal også være en stab som betjener konsernet med digital utvikling, innhold, analyse, innsikt, rådgivning og arbeidsmetodikk – også innenfor merkevarebygging og digital markedsføring.

Divisjonen har blant annet utviklet appen Nabohjelp. Dette er en app som gjør det enklere å spørre naboen om ulike tjenester. Nabohjelp er en åpen tjeneste for alle og hadde ved årsskiftet 35 500 brukere. Målet er å videreutvikle den
til å bli den foretrukne plattformen for nabolag.

Aksjeinvesteringer

Aksjeinvesteringene i OBOS-konsernet viser et operasjonelt resultat før skatt på 510 millioner kroner mot 299 millioner kroner i 2016. Konsernets strategiske aksjer i entreprenørvirksomhet, samt noen finansielle aksjeplasseringer, er samlet i morselskapet. Aksjeporteføljen hadde ved årsskiftet en markedsverdi på 5 500 millioner kroner, mot 7 349 millioner kroner i 2016. I løpet av 2017 har OBOS solgt seg helt ut av det svenske børsnoterte selskapet JM AB. Salget medførte en operasjonell gevinst på 157 millioner kroner. I tillegg har OBOS mottatt utbytter på 63 millioner kroner i eierperioden. Avkastningen for porteføljen var negativ med 12,6 prosent i 2017.

De største aksjepostene er i entreprenørselskapene AF Gruppen ASA og Veidekke ASA. Eierskapet i entreprenørselskapene gir OBOS verdifull kompetanse og kunnskap om entreprenørvirksomhet som bidrar til at OBOS blir en mer effektiv byggherre. Begge investeringene bidrar til å oppfylle konsernets hovedformål; å skaffe bolig til medlemmene gjennom det betydelige antall boliger som disse selskapene igangsetter. Eksponeringen i AF Gruppen er økt i 2017, mens det ikke har vært endring i eierandelen
i Veidekke. Ved årsskiftet var markedsverdien av disse to investeringene 4 617 millioner kroner, 3 144 millioner kroner mer enn de bokførte verdiene. OBOS er største aksjonær i begge selskapene, og ved årsskiftet var eierandelen i AF Gruppen 18,44 prosent og i Veidekke 17,78 prosent.

I løpet av året har OBOS investert i ytterligere ett entreprenørselskap, BetonmastHæhre AS. Eierandelen er 1,8 prosent og investeringen er på 100 millioner kroner. Eierandelen i det rådgivende ingeniørselskapet Multiconsult ASA er økt noe, og OBOS er fortsatt selskapets nest største aksjonær, nå med en eierandel på 7,21 prosent. Markedsverdien av investeringen var ved utgangen av året 144 millioner kroner.

Innovasjon

Virksomheter som skal lykkes i framtiden må ha evnen til å forandre seg raskt, noe som krever involvering og engasjement blant medarbeiderne. OBOS har gjennom 2017 styrket innovasjonsinnsatsen i organisasjonen. Gjennom året er det startet flere tiltak for å utvikle og styrke innovasjonskulturen og innovasjonsprosessene internt i OBOS. Blant annet kurses ansatte i innovasjonsprosesser og egne innovasjonsagenter blant de ansatte skal være med å lede innovasjonsarbeidet. Det har også vært avholdt en idé konkurranse internt med 196 bidrag fra ansatte.

Eksternt er OBOS med på å løfte norske talenter og gründere gjennom partnerskap i StartupLab som holder til i Forskningsparken i Oslo.

OBOS kommer til å satse mer offensivt på investeringer i startups og andre typer ventureinvesteringer. Det er derfor besluttet at OBOS setter av en ramme på inntil 100 millioner kroner til investeringer i denne type virksomheter de kommende årene. De første er allerede gjort gjennom investeringen i solenergiselskapet Otovo og i det svenske smarthjemselskapet FM Technology. Dette selskapet er allerede i gang med leveranser av løsninger for smarte hjem til vår svenske virksomhet. Boligdivisjonen jobber for tiden med planer for to Future-Built-prosjekter. Det ene er et boligkompleks på Manglerud og det andre er et bolig- og byområde på Fornebu med 700 leiligheter og rekkehus, og inntil 5 000 kvadratmeter med handel- og servicefunksjoner på gateplan.