Hvem har ansvar ved ulykke?

Spørsmålet belyser en problemstilling som stadig dukker opp i ulike varianter, nemlig grensesnittet mellom utleier og leietakers forsikringsansvar tilknyttet leieforholdet. Det kan dreie seg om skader på bygningskonstruksjoner, fellesarealer, leietakers lokale, fast innredning, inventar og varebeholdning.

I tillegg kan det oppstå betydelige indirekte tap som følge av driftsstans i forbindelse med skader på lokalene. Det er naturligvis viktig at partene har forsikringer som dekker mulige skader og tap, herunder har klart for seg hvem som skal forsikre hva.

Forsikringsdekning

Alle leiekontraktene til OBOS Eiendom er i det vesentlige likt utformet når det gjelder partenes ansvar for forsikringsdekning, enten det dreier seg om leie av kontorlokale i næringsbygg, butikk-, serveringslokale i sentre m.v.

Vilkårene er også i samsvar med det som er vanlig i bransjen. Som rettslig utgangspunkt kan det legges til grunn en hovedregel om at hver av partene skal holde sine egne eiendeler og interesser forsikret.

Det er altså ikke slik at den part som har det rettslige ansvaret for at en skade har oppstått, nødvendigvis også har forsikringsplikten for skadefølgen. Bakgrunnen for dette er at partene selv har best forutsetninger for å vurdere egne interesser og verdier, og sikre seg mot påregnelig tap ved forsikringsdekning. For eksempel vil utleiers bygningsforsikring normalt komme til anvendelse, også for skade på bygningsmassen som skyldes mislighold av leietakers vedlikeholdsplikt.

Skade på leietakeres inventar

Samtidig er det en forutsetning at skade på leietakeres inventar, varer og annet løsøre dekkes av deres forsikring, selv om skadeårsaken ligger innenfor utleiers ansvarsområde. Utleier eier eiendommen og bygningsmassen, og skal følgelig holde dette forsikret som sådan.

I den forbindelse nevnes det at utleiers ansvar for skader eller tap som oppstår ved innbrudd, brann, vannskade m.v., er begrenset til det som det som dekkes av utleiers forsikring, så sant skaden ikke skyldes mislighold fra utleiers side.

Leietakers eiendeler og interesser er normalt knyttet til det leide lokalet, og det fysiske grensesnittet er følgelig ofte kurant å fastsette. Det følger av dette at leietaker skal forsikre sine egne faste installasjoner i lokalet, inventar, produksjonsutstyr, varer og annet løsøre.

Skade på byggearbeider som leietaker har latt utføre i lokalet, som oppsatte lettvegger og andre ombyggingstiltak, skal også dekkes av leietakers forsikring.

Forsikring mot indirekte tap

I tillegg må leietaker forsikre seg mot indirekte tap. Indirekte tap vil si tap som følge av at lokalet ikke kan benyttes som forutsatt til produksjon, drift, handel, planlegging osv. Det vil i utgangspunktet omfatte tap på grunn av bortfalt produksjon eller omsetning (driftsavbrudd), tap som følge av at lokalet ikke kan brukes som forutsatt (avsavn) og tapt fortjeneste som følge av at plikter overfor medkontrahenter ikke blir oppfylt.

Dette vil kunne bli betydelige tapsposter, og leietaker står selv nærmest til å vurdere den aktuelle risikoen som kreves dekket av forsikring. Risikoen for indirekte tap vil naturligvis variere fra virksomhet til virksomhet, og således være vanskelig for utleier å ta stilling til. Leietaker bør også ha en ansvarsforsikring som dekker partens erstatningsansvar tilknyttet leieforholdet.

Det kan dreie seg om leietakers erstatningsansvar overfor utleier, andre leietakere samt medkontrahenter som kunder og leverandører. Når det gjelder erstatningsansvar overfor utleier, vil for eksempel mislighold av vedlikeholdsplikten kunne bli et aktuelt grunnlag så langt skadene ikke dekkes av bygningsforsikringen.

Dører, vinduer og yttervegger

Et ikke ubetydelig unntak fra den ovenfor nevnte hovedregelen om partenes forsikringsplikt, gjelder for skader på dører, porter og vinduer til det leide lokalet. Slike skader er nemlig leietakers ansvar å dekke og forsikre, selv om bygningsdelene kan anses som en del av utleiers eiendom. Leietakers ansvar gjelder også skader som ikke er knyttet til bruken av det leide lokalet.

Skade på dører og vinduer som skyldes utenforstående omstendigheter, som hærverk, tagging eller innbrudd, tilfaller således leietakers forsikringsansvar.

Ifølge standardvilkår i leiekontraktene skal leietakers forsikring benyttes så langt den rekker, før utleiers forsikring kommer til anvendelse på leieobjektet – altså det leide lokalet. Det vil si at ved overlapp av forsikringsdekningene, skal utleiers forsikring anses subsidiær leietakers forsikring. Dette er imidlertid forhold som normalt avgjøres forsikringsselskapene imellom.

Leietakers forsikring skal være utformet slik at utleier holdes skadesløs i forbindelse med skader i de leide lokalene eller på annen måte som følge av leietakers forhold. Produktene forsikringsselskapene tilbyr, er i utgangspunktet tilpasset partenes ansvar i leieforholdet. I den forbindelse kan utleier kreve at leietaker legger frem forsikringsbevis med vilkår, for å sikre at det er inngått kontraktsmessig forsikringsavtale.

Avslutningsvis nevnes det at skader forvoldt ved grov uaktsomhet eller forsett, vil kunne gi grunnlag for regresskrav mot aktuelle part. I tillegg kan det bli aktuelt å vurdere å holde skadevoldende part ansvarlig for forsikringens egenandel, dersom vedkommende har opptrådt erstatningsbetingende.