Ammerudgrenda 105

OBOS eiendomsforvaltning tlf. 22 86 55 00

4 700,- pr Mnd
Internett, forsikring av bygning, drift av brl., betaling av fellesgjeld, snømåking.

Andel fellesgjeld pr. 01.05.2025: kr 37.000,-
Andel fellesformue pr. 31.12.2024: 24.501,-

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av
partene. Oppsigelsestiden er 12 - tolv- måneder regnet fra oppsigelsesdato.

6 400 000,- (Prisantydning)
37 000,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
6 437 000,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger
260,- (Pantattest kjøper)
545,- (Tingl.gebyr BRL overføring av hjemmel til andel)
545,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens kartverk)
28,- (Utskriftsgebyr)
8 212,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett)
9 950,- (Boligkjøperpakke Tryg (valgfritt))
--------------------------------------------------------
19 540,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
6 456 540,- (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Medlemmer må være á jour med medlemskontingent t.o.m. det året overtakelsen finner sted.

Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om økning i gebyrer. Andel fellesgjeld følger boligen og skal således ikke innbetales ved overtagelse.

OBOS-banken tilbyr lån til alle slags boliger. På obosbanken.no kan du sjekke hvor mye du kan få i lån, beregne lånekostnader og søke om finansiering. Skal du kjøpe nytt før du har solgt din nåværende bolig, får du mellomfinansiering til samme rente som boliglånet.

Det gjøres oppmerksom på at OBOS Eiendomsmeglere AS kan motta et mindre honorar for salg av finansielle tjenester.

Les mer på obosbanken.no.

OBOS Eiendomsmeglere ved Guro S. Røysi har gleden av å presentere Ammerudgrenda 105 som byr på en romslig og åpen planløsning med fine vindusflater som gir rikelig med lysinnslipp - her har man virkelig muligheten til å skape sitt eget drømmehjem.

I sentrale, men skjermede omgivelser på Ammerud har man nærhet til det man måtte trenge av butikker, servicetilbud og gode kollektivløsninger. Særdeles barnevennlig, gangvei til skole og flere barnehager. Kun få minutters gange unna finner du "porten" til skiløyper og flotte steder i Lillomarka.

Er du en av de som er fan av, eller har du aldri sett et atriumhus før, så bør du ta turen og oppleve denne helt spesielle bostilen fra 60-tallet.

Kort fortalt:
-Lav fellesgjeld
-Moderniseringsbehov
-Peis
-Carport
-Ombygget gang.

Entre: Svært romslig entré med gode muligheter for oppbevaring av yttertøy og sko. I tilknytning til entréen finnes en praktisk bod med god lagringsplass. Entréen er ombygget, noe som gir ekstra rom og funksjonalitet.

Innvendig bod/kott: Boligen har to innvendige boder. En i tilknytning til entreen, og en i stuen. Det er også god oppbevaringsplass ute ved carporten. Se vedlagt bilde.

Bad/wc: Separat baderom og toalettrom, noe som er meget praktisk for barnefamilier. Badet er flislagt med varme i gulv og består av servantinnredning med profilerte fronter og benkeplate av laminat, nedfelt servant med ett-greps armatur. Speil over servant med overlys. Dusjkabinett med dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Opplegg for vaskemaskin. Toalettrommet har flislagte gulv, gulvstående toalett og vegghengt servant.

Kjøkken: Kjøkkenet har en delvis åpen løsning mot stuen, noe som gir en luftig og sosial romfølelse. Kjøkkenet har meget god skap- og benkeplass. Innredningen er av eldre dato, med slette og profilerte fronter. Det er nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål, utstyrt med ettgreps blandebatteri. Det er belysning og stikkontakter under overskapene for økt funksjonalitet. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående kjøleskap og komfyr, samt ventilator med mekanisk avtrekk og utkast gjennom yttervegg. Varmtvannsbereder er plassert praktisk under kjøkkenbenken.

Soverom: Boligen byr på to romslige soverom med god plass til seng og tilhørende møblement. Boligen har opprinnelig tre soverom. Kan settes tilbake til opprinnelig stand ved behov for et ekstra soverom.

Stue: Boligen har en gjennomtenkt og sosial planløsning, med delvis åpen løsning mellom kjøkken, spisestue og stue. Her er det god plass til både komfortabel sittegruppe og et stort spisebord - det perfekte stedet for å samle familie og venner til hyggelige måltider og minnerike stunder. Stuen har en lun og koselig atmosfære, forsterket av en peis som gir både varme og sjarm på kalde dager. En stor vindusvegg vender ut mot det private atriumet og skaper en fantastisk romfølelse, med flott lysinnslipp både på dag- og kveldstid. Fra stuen er det utgang til et flott opparbeidet atrium. I atriumet er det en praktisk carport med ekstra oppbevaringsplass. Biloppstillingsplass utenfor carporten på utsiden av huset.

Huset er pent holdt, men det må beregnes oppgraderinger. Her kan du virkelig lage ditt drømmehjem.

Her har samme eier og familie bodd i over 50 år. Et godt tegn på at dette er et flott sted å bo.

Ammerudgrenda 105 ligger i et etablert boligområde på Ammerud. Lillomarka og skogen finner du få minutter unna med turstier, lysløyper og flere badevann. På vinterstid er det mulig å ta på skiene hjemme for å gå direkte inn i løypene. Fantastiske ski- og akemuligheter. På sommerstid lokker Badedammen, Vesletjern og Steinbruvann. Tren ute i det fri eller på treningssenter i området. For deg som er glad i å svømme ligger Romsås og Nordtvet bad i nærheten.

Er du en av de som har en firbent venn så må dette være et drømmested å bo.

Idrettslaget Grei har kunstgressbane, ballbinge og klubbhus like ved. Området har et aktivt fotball, innebandy, orientering og skimiljø. På Apalløkka drives det med håndball, basketball og turn. Alpinanlegg på Årvoll. På Hestejordene på Sandås treffer du hester og kyr som går på sommerbeite. På Kalbakken finner du Nordtvet gård som er et yndet besøksted for skoler og barnehager.

Det er kort vei til flere barnehager, Ammerud barneskole samt Apaløkka ungdomsskole. I tillegg har du fritidsklubb, bibliotek, kirke, og offentlig kommunikasjon i nærheten. Flere dagligvareforretninger som Kiwi og Rema1000.

Det fine med Ammerudgrenda er at du kan bo godt utenfor bomringen. Kjøre til skoler, barnehager, butikker og kjøpesenter samt benytt deg av marka uten at du kjører gjennom bommen.

Det er flere kjøpesenter, nærmest er Grorud senter med Meny, Vinmonopol, apotek, bokhandel, klær, Vita, blomster og flere koselige og nye kafeèr og spisesteder. Stovner senter er 10 min unna med bil, hvor du finner kafeer og restauranter, tilsammen 170 forskjellige butikker, så her er noe for enhver smak. Med bil tar det ca 6 min til Linderud senter som også er et fint alternativ for handleturer.

Ammerud er en del av et nytt satsingsområde, gamle kafehus blir pusset opp, du kan få nydelig mat i hyggelige omgivelser. Parkanleggene er oppgradert til bruk for både tur og trening. Turveier langs Alnaelva har blitt rustet opp. Nå skjer det mye i bydelen vår til det positive for både store og små.

Det er kort vei til Oslo Sentrum. Gangavstand til offentlig kommunikasjon - buss med holdeplass kun få minutter unna og tilsvarende med Grorud T-banestasjon.

Dette er et område som har mye å tilby både for store og små, for de som ønsker å være aktive og de som bare ønsker å nyte uteplassen i eget atrium.

Boligområdet på Ammerud er bebygget med en god blanding av eneboliger (opp mot Lillomarka), rekkehus, atriumhus og høy- og lavblokker. Området er for det meste utbygget på 1960 tallet. Bebyggelsen er bygget med mye "luft" mellom enhetene som gir store grønne lunger

Det er enkelt å komme seg til Ammerudgrenda 105.

Følg kjøring fra Trondheimsveien (R4) mot Ammerud og direkte til Ammerudveien. Avkjøring fra Ammerudveien til Ammerudgrenda.

- Med t-bane - linje 4 og 5 mot Nydalen, BI, Storo og Oslo Sentrum, retur til Vestli, Ammerud og Grorud T-banestasjon. Hyppige avganger. Matebuss fra Ammerud stasjon til Ammerudveien/Ammerudgrenda.
- Bussholdeplass på Grorud med flere alternativer.
- Ekspressbusser på Trondheimsveien.
- Buss 31 går hele døgnet fra Oslo sentrum med stopp på Trondheimsveien

Det vil bli skiltet med visningsskilt under annonserte fellesvisninger. Se kartskisse for detaljert veibeskrivelse til eiendommen eller gå inn på www.ruter.no for informasjon om offentlig kommunikasjon.

Boligbygg på 1 etasje. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong. Bærende vegger av trekonstruksjoner. Yttervegger består av stående og liggende panel. Taket er tilnærmet flatt og tekket med membran/takpapp. Boligen har profilert entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med
karmer av tre, og to-lags glass fra varierende årstall (byggeår, 1993 og 2001). Utgangsdør til hage fra vindfang med karmer av tre, glassfelt og trelags glass fra 1979. Utgangsdør fra bod ved entré med karmer av tre fra byggeår. Boligen er oppvarmet med elektrisitet og åpen peis. Elektrisk
gulvvarme på bad og i entré.

Adkomst til boligen via inngang til entré, samt adkomst via vindfang ved kjøkken.

Leiligheten består av: Entré, to boder, bad, toalettrom, vindfang, to soverom og stue/kjøkken.

Utgang fra vindfang til hage, samt utgang fra bod ved entré til fellesområdet.

Boligen har carport med adkomst via hage.

Totalt BRA 103 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 103 kvm
- BRA-b (innglasset balkong):
- BRA-e (eksternt bruksareal):
- TBA (terrasse-/balkongareal)

Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
Første etasje:
- BRA-i: 103 m²- består av: Entré, to boder, bad, toalettrom, vindfang, to soverom, stue/kjøkken.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er ukjent om det er søkt om/godkjent bruksendring av opprinnelig gang mellom toalett og baderom og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Det kan derfor ikke verifiseres om rommet er godkjent til varig opphold. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.

Boligen/eiendommen inneholder i tillegg: Utearealer og carport.

Tidligere garasje er ominnredet til entre/hall. Se vedlagte tegninger.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.
Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Primærrom: 95 kvm, Bruksareal: 103 kvm, BRA-i: 103 kvm

Utdrag fra tilstandsrapporten.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Dører og vinduer:
- Vinduer: Enkelte vinduer er av eldre dato (byggeår og 1993) og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
- Dører: Ytterdører er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Konstruksjon: Mht registrerte avvik under avsnitt "fasader ink. kledning" kan det ikke utelukkes skader i bakenforliggende konstruksjon. Ytterligere undersøkelser anbefales for å vurdere eventuelle behov for tiltak.
- Fasader ink. kledning: Det registreres stedvise ødelagte panelbord, malingsavskallinger og sprekker i panelkledning på vegger og gesimser, samt på vindskier. Tetting av sprekker, overflatebehandling, eventuelt utskifting av kledning bør påregnes innen rimelig tid. Videre er det usikkert om panelet er montert med lufting og musesperre. Manglende lufting og musesperre kan påvirke panelets levetid negativt. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke om lufting og musesperre er etablert. Eventuelt bør lufting og musesperre etableres.

Kjøkken:
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk/overløp eller annen sikring mot fuktskader. Konsekvens kan være at det oppstår fuktskader hvis lekkasje fra varmtvannsbereder skulle oppstå. Tiltak anbefales.
- Innredning: Det registreres enkelte hakk/merker på kjøkkeninnredningens overflater. Forholdet vurderes til å være av estetisk karakter.

Toalettrom (Ikke våtrom):
- Overflater vegger: Det registreres stedvis misfarging på vegger. Ukjent årsak. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til ikke å være tilstrekkelig. Forholdet vurdert å kunne føre til redusert luftkvalitet. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Øvrige rom:
- Overflater vegger: Veggoverflater bærer stedvis preg av slitasje med misfarging og løs tapet. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Etasjeskiller - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 20 mm i stue og 6 mm i entré.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Deler av anlegget er av eldre dato og mangler dokumentasjon. Varmtvannsbereder har ikke fast tilkobling, men er koblet med stikkontakt (konsekvens er fare for varmgang).

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Yttertaket ble vurdert ved å fysisk være på taket (kun de deler av taket hvor fysisk inspeksjon ble vurdert som forsvarlig med tanke på sikkerhet). På bakgrunn av bygningsdelens alder er det grunn til å varsle om risiko for skader, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Det ble registrert slitasje og elde med blant annet stedvise begynnende mosedannelser, avskallinger på gesimsbeslag, samt stedvise rustdannelser på pipebeslag og pipetopp. Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Følgeskader er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at etablering av lufting og utbedringstiltak kan iverksettes dersom behov. Med alder og observert tilstand tatt i betraktning bør yttertaket holdes under jevnlig oppsyn for å vurdere eventuelle behov for tiltak.

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: Det registreres riss/sprekker på grunnmur østside, samt stedvise pussavskallinger. Eksakt årsak er ikke kjent. Riss/sprekker bør holdes under oppsikt for å vurdere eventuelle behov for tiltak. Fornying av grunnmurens overflater bør påregnes.

Drenering:
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved behov.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.

Frittstående byggverk:
- Helhetsvurdering: Carport. Det er foretatt en forenklet overordnet vurdering av tilstanden og det er relativt høy slitasjegrad med blant annet skjevheter i konstruksjonen og avskallinger på panelbord som gjør at det anbefales utbedrende tiltak.

Terrasser / platting på terreng:
- Platting på terreng: Plattingen bærer preg av alder og slitasje med avflassing av overflatebehandling, samt stedvise sprekker i terrassebord og dekkbord. Overflatebehandling bør påregnes.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Baderom vurdert å være fra byggeår. Det er ukjent om membran er tilfredsstillende etablert på gulv og vegger. Bak løs kasse til røropplegg er det synlig betong mot gulv og vegg. Av den grunn kan ikke lekkasjesikkerhet verifiseres og lekkasje/vannutstrømning mot gulv/vegger er derfor vurdert å kunne medføre følgeskader. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Sluk er av eldre type uten klemring, noe som medfører økt risiko for lekkasjer. Observert tilstand på støpejernssluk, vannrør av kobber, samt alder tilsier usikker restlevetid. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 5 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Det er ikke mulig å måle fallet i sluksonen grunnet plassering av dusjkabinett. Det er ikke kjent om fallforholdet fører til tilfredsstillende avrenning av bruksvannet hvis kabinettet fjernes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Det registreres hull i kasse til stakeluke noe som kan medføre fare for fukt i bakenforliggende konstruksjon. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 20,6 %, temperatur 25,2 grader C og duggpunkt 1,2 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Basert på blant annet ovennevnte avvik og øvrige observasjoner bør det påregnes fornying/oppgradering av våtrommet for å gjøre det fukt-/lekkasjesikkert. Sjablongmessig prisanslag gjelder totalrenovering av badet.

Øvrige rom:
- Overflater gulv: Tg 2 gjelder: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov. Tg 3 gjelder: Det registreres betydelig bomlyd, flere sprekte gulvfliser, samt avvik i planhet i flisegulv i entré. Eksakt årsak er ikke kjent, men forholdet tyder på underliggende feil som i de fleste tilfeller er betydelige. Ytterligere undersøkelser bør gjennomføres slik at årsaker og eksakt tilstand kan kartlegges, samt utbedringer bør påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder utbedring av flisegulv i entré.

Se vedlagt tilstandsrapport for mer informasjon.

Følgende hvitevarer medfølger: Alle. Det gis ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på hvitevarer eller utstyr som medfølger etter avtalen. Øvrige hvitevarer medfølger ikke.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet og åpen peis.

Andel i 26 281 kvm. eiet tomt for hele Alunsjø borettslag. Alunsjø borettslag kjøpte tomten i 1986.

Carport. Biloppstillingsplass utenfor boligen.
Ellers gateparkering etter gjeldende regler.

Offentlig.

Borettslagstelefonen: 97 67 29 60

Borettslaget består av 235 andelsboliger.

Alunsjø Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjons-nummer 948808099, og ligger i bydel Grorud i Oslo kommune.

Første innflytting skjedde i 1966.

Bystyret vedtok 25. september 2024 å regulere atriumhusene i Ammerudgrenda til bevaring av kulturmiljø. Hensikten med planen er å bevare atriumhusene på Ammerud som en historisk viktig del av drabantbyutbyggingen etter krigen. Muligheten for å utvide atriene, bygge kjeller og tilbygg videreføres, men med en ny utforming av tilbyggene som er mer i tråd med atriumhusenes opprinnelige utforming. For mer informasjon se vedlegg "Vedtak på regulering "

Ny reguleringsplan har også medført behov for endring av borettslagets vedtekter og husordensregler som skal behandles på generalforsamlingen 2025. Alle andelseiere bes sette seg inn i de nye bestemmelsene for hva som er tillat og ikke, og henvende seg til styret ved ønske om bygningsmessige arbeider. Se vedlagt "innkalling" for å se endringene i vedtektene.

Det gjøres oppmerksom på følgende: I vedtektenes § 5-1 (3) står følgende: Andelseieren har det totale vedlikeholdsansvaret for de endringer, tilleggsinstallasjoner og påbygninger som er utført på boligen. Det gjelder for eksempel tiltak som utgrav/innredet kjeller, oppført tilbygg, overdekninger og boder i
atriet.

Dyrehold må ikke være til sjenanse for andre. Hunder skal holdes i bånd på borettslagets område. Adgangen til å holde katt er begrenset til to stk dyr pr husstand. Alle katter skal hhv kastreres eller steriliseres.

Følgende ferdigattester foreligger:

Ammerudgrenda 105-107-109-111-113 - Rekkehus - Ferdigattest - 1975
Ammerudgrenda 105 - Carport - Ferdigattest - 1977
Ammerudgrenda 105 - Ominnredning garasje - Ferdigattest - 1977

Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til styret i borettslaget eller til forretningsfører. Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (3) har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene. Adgangen til bruksoverlating (utleie) er begrenset. Merk at mulighet for korttidsutleie av hele boligen er begrenset til 30 dager jf borettslagslovens § 5-4.

Eiendommen er konsesjonsfri.

Det er ikke knyttet odelsplikt til eiendommen.

-I husordensreglene vil man finne fargekoder for godkjente farger i borettslaget (til huspanel, grunnmur, takutspring, gesimsbord, atriumsgjerde og garasjeporter).
-Innkreving eiendomsskatt: I månedene mai, juni, september og november påløper det eiendomsskatt for enkelte leiligheter i borettslaget. Dette fremkommer som egen spesifikasjon på felleskostnadene i disse månedene..
-Beising: Husene beises ved behov i regi av borettslaget - sist i 2014/2016. Beising av atriumsgjerder og garasjeporter, vinduer og dører er andelseiers ansvar.
-Det ble i 2013 anlagt en petanque bane ved hoved lekeplassen til bruk for borettslagets beboere (midler fra Groruddalssatsingen).
-Borettslaget har inngått avtale med OBOS Net om levering av internett via fiber til borettslaget.

Tilbygg etc.:
Styret har laget en oversikt over bygningsmessige endringer som bryter med borettslagets ordensregler og vedtekter. Andelseiere som skal utføre bygningsmessige endringer må søke styret før arbeidet påbegynnes. Rekkverk ved inngangsparti: Enkelte beboere vil få behov for å sette opp rekkverk ved inngangspartiet. Det er viktig for borettslagets visuelle uttrykk at rekkverkene er mest mulig ensartede. Det er utarbeidet en løsning for rekkverk, som skal benyttes i borettslaget. Rekkverkene kan lages både i metall og tre. Tegningene fås ved henvendelse til styret. Styret minner om at beboerne må søke styret før de setter opp rekkverk. Takrenneløsning på tilbygg: Styret vil minne om at det er utarbeidet detaljtegninger av takrenneløsning på tilbygg. Disse vil bli utlevert til andelshavere som varsler at de ønsker å sette opp tilbygg. Andelshavere som har/ønsker å sette opp takrenner på allerede eksisterende tilbygg, kan få tegningene utlevert ved henvendelse til styret. Montering av luft til luft varmevekslere og parabolantenner: Generalforsamlingen i 2007 vedtok at utedelen til luft til luft varmevekslere skal plasseres i atriet. Eventuelle arabolantenner monteres inne i atriet slik at de ikke er synlige utenfra. Salg av hus med utgravd kjeller: Styret ber om at OBOS gjør interessenter til hus med kjeller oppmerksom på at kjelleren bør vies oppmerksomhet. Selgeren må sørge for ferdigattest fra Oslo Bygningskontroll. Styret godkjenner utbygging etter søknad men holder ingen ferdigbefaring, dette er selgers ansvar ovenfor Oslo Bygningskontroll. (090699 ILH)

Rør, vann og avløp:
Borettslaget har som kjent et eldre rørnett og har også denne perioden hat store utfordringer knytet til tett rør, tilbakeslag, rørbrudd og vannskader. Vi har mott rapporten fra prosjektet «Generell tilstand på rørnettet i borettslaget» hvor 23 hus ble sjekket vinteren/våren 2024. Rapporten viser heldigvis at det er variasjoner i tilstanden på rørene i området. Iverksettelse av tiltak på kortere og lengre sikt må påberegnes. Vi forventer at dette kommer til å påføre oss betydelige kostnader i årene fremover.
I oktober-november ble det skiftet vann- og avløpsledninger fra hovedledningen til husgrunnen på J-feltet, Ammerudgrenda 105-121, med unntak for Agr 117 og 121, der kun vannledningen ble skiftet, etersom avløpet går en annen vei. Bakgrunnen var et akutt behov for utbedring av avløpet fra et av husene, og siden alle vann- og avløpsrør i bakken i borettslaget er gamle og har varierende grad av funksjonssvikt, konkluderte styret med at det var mest fornuftig å utbedre avløpet til flere hus når det først må graves i denne stikkveien. Arbeidene gikk eter planen, og ble avsluttet for vinteren med legging av bunndekke med asfalt. Under våren 2025 vil fellesarealene bli gjenopprettet, og det vil bli lagt et toppsjikt asfalt i stikkveien.

Snøbrøyting og feiing:
Borettslaget har avtale med Maskinell Snøser vice AS om brøyting, snørydding, strøing og feiing i stikkveier i grendene. Det er Oslo Kommune som har ansvaret for brøyting, snørydding og feiing i Ammerudgrenda samt den asfalterte kommunale gangveien gjennom borettslaget.

Beising:
Husene beises ved behov i regi av borettslaget - sist i 2014/2016 Beising av atriumsgjerder og garasjeporter, vinduer og dører er andelseiers ansvar.

Takene:
Takene på husene er borettslagets ansvar. Takene ble sist omtekket i 2002 Det blir jevnlig foretatt kontroll/sjekk av takene. Beboerne anmodes om å jevnlig sjekke og rense taksluket for løv/barnåler og annet rusk og rask.

Vedlikeholdsansvar:
Andelseier har vedlikeholds- og utskiftningsansvar for alle typer dører og vinduer i boligen. Vedlikeholdet omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av slikt som vannrør etter hovedstoppekran, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slik som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker, dører med karmer både innvendige og utvendige, vinduer i atriet, garasjeport samt atriumgjerdet med port/dør inklusive eventuell garasjeport. Se borettslagets vedtekter for mer informasjon om vedlikehold og ansvar.

Overvannsproblemer og vanninntrenging:
Utdrag fra generalforsamlingen:
Borettslaget har over tid hatt problemer med at det danner seg overvann på eiendommene bak husrekkene på hver side av kollen. Forslag til vedtak: «Steg 1: Borettslaget søker kommunen om å få koble overvannssystemet til offentlig avløp og etablerer et slikt avrenningssystem utenfor husrekken nr 271 - 281. Arbeidet gjennomføres i løpet av sommersesongen 2024. Dersom kommunen avslår, er steg 2: Borettslaget etablerer et annet avrenningssystem for fører vannet vekk fra området utenfor nr 271 - 281 ved mye nedbør. Arbeidet gjennomføres i løpet av sommersesongen 2024, eller så snart det praktisk lar seg gjøre.» Forslaget ble vedtatt. For mer informasjon se vedlagt protokoll.

Felleshus for beboerne:
Styret i Alunsjø borettslag, eventuelt et oppnevnt utvalg, skal utrede kostnader og muligheter for å kjøp et hus i grenda til ombygging og bruk som felleshus for beboerne. For mer informasjon se vedlagt protokoll.

Større vedlikehold og rehabilitering
2025 Internett via fiber fra 1.2.2025
2024 - 2025 J-feltet har fått nye rør til vann og avløp, asfaltering av hele feltet.
2024 - 2025 Byttet vindskier/gesimsbord der dette var nødvendig.
2024 Utbedring av overvannshåndtering mellom kollen og Agr 271 - 279
2023 Stikkprøvekontroller av utvendige rør, avløpsrør.
2022 - 2023 Brannslukningsapparater - utført 5 års kontroll
2022 Taksjekk utført av Takråd - tilstand ok.
2021 - 2022 Tilsyn av ildsteder og skorsteiner i borettslaget utført av OBRE.
2021 Alle overvannskummer i borettslaget ble tømt
2019 Taksjekk utført av Takråd (tilfeldig utvalgte tak) - Tilstand ok
2018 - 2021 Opparbeiding og beplantning - ny lekeplass ved S-feltet/Olabakken
2018 - 2020 Overvannshåndtering/drenering på begge sider av den kommunale kollen
2017 Brannslukningsapparater - utlevert nye til alle husene i borettslaget
2014 - 2017 Husene ble beiset (+ byttet gesimsbord der dette var nødvendig).
2014 Taksjekk (tilfeldig utvalg) av Protan Tak AS - tilstand ok
2013 Brannslukningsapparater - utført 5 års kontroll
2013 Anlagt petanque-bane.
2012 Kontroll av elektrisk anlegg i samtlige hus. (Infratek)
2011 - 2017 Radonprosjekt - målinger og tiltak.
2011 Isolering av kumlokk.
2010 - 2011 Piperehabilitering
2006 - 2007 Montering av automatisk vannstoppsystem.
2006 - 2007 Byttet utvendige og innvendige hovedkraner/stoppekraner.
2003 - 2004 Husene ble beiset
2002 Alle isolasjonsmattene i vann- og avløpskummene skiftet ut.
2002 Kontroll og funksjonstesting av alle overvannskummene i borettslaget.
1999 - 2002 Omtekking av takene.

Grunnboksutskrift for borettslaget er innhentet og kan fås ved henvendelse til megler.

Innhentede reguleringsbestemmelser og utsnitt av reguleringsplan oppbevares på ansvarlig meglers kontor og kan utleveres på forespørsel.

Eiendommen/området er regulert til bolig.

Bystyret vedtok 25. september 2024 å regulere atriumhusene i Ammerudgrenda til bevaring av kulturmiljø. Hensikten med planen er å bevare atriumhusene på Ammerud som en historisk viktig del av drabantbyutbyggingen etter krigen. Muligheten for å utvide atriene, bygge kjeller og tilbygg videreføres, men med en ny utforming av tilbyggene som er mer i tråd med atriumhusenes opprinnelige utforming. Les mer ved å gå inn i saksinnsyn hos plan og bygg. Saksnummer 202104925.

Ammerudveien 20 - 22 - Detaljregulering til nytt offentlig ettersyn - Boligprosjekt. Se saksnummer 201602519 på planinnsyn hos Oslo kommune.

Det foregår et byggeprosjekt av nyboliger ved Ammerud t-banestasjon.

Samlet kjøpesum og omkostninger forutsettes innbetalt til klientkonto fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eier skal legge frem energiattest for kjøper, før avtale om salg av boligen/bygningen blir inngått. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått. Kjøper må skriftlig anmode om en energiattest innen kjøpekontrakten er underskrevet.

Det er kun integrerte hvitevarer på kjøkken som medfølger dersom annet ikke er avtalt. For øvrig legges listen over løsøre og tilbehør, utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Eiendomsadvokatenes Servicekontor, gjeldende fra 1.februar 2012, til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*:
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Selgeren er ikke kjent med at eiendommen er beheftet med mangler i relasjon til offentligrettslige krav ut over det som er opplyst tidligere, jfr Avhendingsloven § 3-2.

*Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", jfr Avhendingslovens § 3-9:

Selgers ansvar er da begrenset og vil være en del av kontraktsvilkårene. jf. avhl. § 3-9, 2. pktm.
Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

I forhold til mangler, er det kun Avhendingslovens § 3-7 "manglende opplysninger om eiendommen" og § 3-8 "uriktige opplysninger om eiendommen" som kan påberopes, med mindre boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut ifra kjøpesum og forholdene ellers, jfr Avhendingsloven§ 3-9. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Salgsoppgaven er opprettet (skriv dato her) og utformet iht. lov om eiendomsmegling av 29.06.2007.
Følgende dokumenter følger som vedlegg til salgsoppgaven: (skriv vedlegg her)
Salgsoppgaven er ufullstendig uten alle vedlegg.

Kjøper må godkjennes av borettslaget. Dersom styret i borettslaget ikke godkjenner kjøper som ny eier, må boligen videreselges for kjøpers regning og risiko.

Borettslaget har to lån:

HANBAN-94927043585
Annuitetslån med 4 terminer pr. år.
Flytende rente på 6,0%
Restløpetid 19 år.
Restsaldo 4.188.823,-
Restsaldo på andel 17.824,-
Kapitalkostnader 106,-

HANBA1-94927088635
Annuitetslån med 4 terminer pr. år.
Flytende rente på 5,85%
Restløpetid 29 år 9 md.
Restsaldo 4.500.000,-
Restsaldo på andel 19.149,-
Kapitalkostnader 93,-
Avdragsfrihet til og med 01.07.2027
Estimert endring etter avdragsfrihet 24,-

Kjøper oppfordres særskilt å vurdere konsekvensene av eventuelle renteendringer, lengde på et avdragsfri periode, samt de økonomiske konsekvenser ved utløpet av en avdragsfri periode. Endringer i disse forhold vil medføre endringer i størrelsen av felleskostnadene.

Kjøper forutsettes også å være innforstått med at fellesgjelden i borettslaget og felleskostnadene kan variere over tid, og at den kan øke som følge av beslutninger i borettslagets styre eller generalforsamling.

Etter avtale med selger.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperpakke via Tryg. Boligkjøperpakken inneholder: Boligkjøperforsikring, innboforsikring, renteforsikring, flytteforsikring samt bygningsforsikring dersom man kjøper hus eller hytte. Boligkjøperpakken varer i 1 år og må bestilles senest i forbindelse med kontraktsmøte. Kostnaden for pakken legges til oppgjøret. Pakken koster kr 9.950,- for leilighet og kr 19.900,- for hus og hytte. Dersom du ønsker å beholde boligkjøpeforsikringen i hele reklamasjonstiden (5 år) koster det kr 300,- pr år (år 2-5) for leilighet og kr 450,- pr år (år 2-5) for hus.

Det er også mulig å kjøpe kun boligkjøperforsikring som varer i 5 år.

OBOS Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.

Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 3. ledd forbyr oppdragsansvarlig i forbrukerforhold å videreformidle bud til selger med kortere akseptfrist enn til kl 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Vi fraråder derfor å inngi slike bud da de ikke vil bli videreformidlet til selger. Ethvert bud må ha en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden, samt at det må komme megler i hende minst et kvarter før tidligere bud går ut. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon i vedlagt budskjema. I følge eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har oppdragsansvarlig en plikt til å oppfordre oppdragsgiver til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til oppdragstaker.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål.

Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Eiendomsmegler Guro Steine Røysi