Gudeberg Allé 4

OBOS Østfold

7 425,- pr Mnd
Bl.a: renter og avdrag på andel fellesgjeld, sentralfyr, varmtvann, tv, internett, komm. avgifter, eiendomsskatt, bygningsforsikring, trappevask, snømåking, gressklipping, forretningsførsel, revisjon m.m

Det er vedtatt en økning av felleskostnader på 11% f.o.m 01.01.2026 pga generelle kostnadsøkninger

2 090 000,- (Prisantydning)
582 000,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
2 672 000,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger
260,- (Pantattest kjøper)
545,- (Tingl.gebyr BRL overføring av hjemmel til andel)
545,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens kartverk)
30,- (Utskriftsgebyr)
9 950,- (Boligkjøperpakke Tryg (valgfritt))
--------------------------------------------------------
11 330,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
2 683 330,- (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Medlemmer må være á jour med medlemskontingent t.o.m. det året overtakelsen finner sted.

Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om økning i gebyrer. Andel fellesgjeld følger boligen og skal således ikke innbetales ved overtagelse.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring.
Selgers egenerklæring ligger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter/kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med denne

OBOS-banken tilbyr lån til alle slags boliger. På obosbanken.no kan du sjekke hvor mye du kan få i lån, beregne lånekostnader og søke om finansiering. Skal du kjøpe nytt før du har solgt din nåværende bolig, får du mellomfinansiering til samme rente som boliglånet.

Det gjøres oppmerksom på at OBOS Eiendomsmeglere AS kan motta et mindre honorar for salg av finansielle tjenester.

Les mer på obosbanken.no.

Velkommen til Gudeberg Allé 4!

Her får du en lettstelt og gjennomgående endeleilighet i 2.etg med en god planløsning og innglasset balkong. Leiligheten fremstår velholdt med enkelte flater hvor det vil være naturlig med modernisering. Borettslaget har pusset opp alle bad i ca 2023 og har både varmtvann og oppvarming inkl. i felleskostnadene. Et stort pluss med denne leiligheten er den ekstra romslige stuen med gode muligheter for møblering i flere soner. Opprinnelig har denne leiligheten hatt to soverom, men tatt bort det ene til fordel for større stue. Det antas at dette kan tilbakestilles med enkle grep.

Innvendige overflater består av (unntatt våtrom):
- Gulv med parkett, laminat og trevirke
- Vegger med tapet
- Himling med malt betong

Entre:
Fra felles trappegang kommer man inn i leilighetens entré. Her er det montert en praktisk skyvedørsgarderobe for klesoppheng og lagring. Videre innover i gangen finner man soverom og kjøkken til venstre, badet rett frem og stuen inn til høyre.

Bad/wc:
Alle badene har nylig blitt pusset opp i regi av borettslaget og fremstår moderne med en god standard på innredning og utstyr. Her er det flislagte overflater med varme i gulvet samt himling med innfelte downlights. Badet er innredet med vegghengt klosett, baderomsinnredning med heldekkende servant, speilskap og dusjvegger. På badet er det også opplegg for vaskemaskin.

Kjøkken:
Kjøkkenet er romslig og har god plass til et kjøkkenbord hvis man ønsker det. På kjøkkenet er det montert ny innredning på underskap i 2025, men overskap er av eldre dato. Innredningen har glatte fronter i bunn og profilerte fronter på overskapene. Det er løse hvitevarer i innredningen - disse medfølger ikke.

Stue:
Stuen er lys og luftig med flere vindusflater som slipper inn godt med naturlig lys. Her er det flere, fine møbleringsmuligheter og det er plass til både en sittegruppe og et spisebord hvis man ønsker det. Fra stuen er det direkte adkomst til en innglasset balkong på ca 9 m2 som kan brukes fra tidlig vår til sen høst.

Soverom:
Det er ett soverom i leiligheten som ligger med adkomst fra entréen. Her er det god plass til en seng og diverse innredning. Opprinnelig har denne leilighetstypen to soverom, men her har man åpnet stuen for å få mer plass. Det antas at dette kan tilbakestilles med enkle grep.

Meget sentral beliggenhet like ved attraktive Gamlebyen med sine mange koselige forretninger, kaféer og gallerier. Her bor du nær offentlig kommunikasjon med gangavstand til fergestedet, hvor det tar ca. 2 minutter over til vestsiden og Cicignon hvor jernbanestasjonen ligger i umiddelbar nærhet. Byfergen til Kråkerøy, sentrum og Gressvik anløper også Gamlebyen. Byfergene er en viktig del av kollektivtilbudet i Fredrikstad og er gratis å benytte. Forøvrig er det er flere busstopp i nærheten med gode bussforbindelser til både Fredrikstad sentrum og Sarpsborg. Innen gangavstand ligger også Brotorget med flere forretninger som Rema, Biltema, apotek og Vinmonopolet. I tillegg til å bo sentralt er det kort vei til tur- og friluftsområder, Kongstenanlegget; hvor det er både innendørs og utendørs svømmebasseng og treningssenter, Gamlebyen med sine historiske omgivelser, Kongsten fort og Gamle Fredrikstad Golfklubb.

Se kartskisse.

Det vil bli skiltet med OBOS Eiendomsmeglere ved fellesvisning

Boligblokk bygget i 1960. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk og utfyllende bindingsverk av tre. Fasader er utvendig forblendet med teglstein. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltakform, antatt tekket med takstein (ikke besiktiget). For ytterligere info se vedlagt tilstandsrapport.

Leiligheten ligger i 2.etg og inneholder: entré, bad/vaskerom, soverom, kjøkken og stue.

Det medfølger også en bod i kjelleren samt en på loftet. Det er også felles vaske- og tørkerom i kjelleren.

Totalt BRA 81 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 62 kvm
- BRA-b (innglasset balkong): 9 kvm
- BRA-e (eksternt bruksareal): 10 kvm

Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
2. etasje:
- BRA: 81 m²- består av: Entré, bad/vaskerom, soverom, kjøkken, stue, boder og innglasset balkong
- BRA-i: 62 m²- består av: Entré, bad/vaskerom, soverom, kjøkken og stue
- BRA-b: 9 m²- består av: Innglasset balkong
- BRA-e: 10 m²- består av: Loftsbod og kjellerbod

Boden på loftet har skråtak og har en gulvareal(GUA) på 10 m2. Ikke måleverdig areal (ALH) er 7 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.
Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Primærrom: 62 kvm, Bruksareal: 81 kvm, BRA-i: 62 kvm , BRA-e: 10 kvm , BRA-b: 9 kvm

Opplyste arealer er hentet fra takstrapport og er ikke kontrollmålt av megler.

Tilstanden på boligen vurderes etter ulike tilstandsgrader. Tilstanden gir uttrykk for en gitt forventet tilstand, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. For utfyllende informasjon om fastsetting av tilstandsgrader og hvilke tilstandsgrader som er gitt for gjeldende bolig, se vedlagt tilstandsrapport fra bygningssakkyndig.

Følgende har fått TG2:
Utvendig:
- Vinduer - Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.
- Balkongdør - Påregnelig med utskiftninger på sikt som følge av alder.

Innvendig:
- Etasjeskille/gulv mot grunn - Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Avviket er målt gjennom stuerommet.

Tekniske installasjoner:
- Ventilasjon - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Vannbåren varme - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Elektrisk anlegg - Da det ikke foreligger dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget, det kan derfor ikke gis bedre tilstandsgrad enn TG2

Våtrom:
- Sanitærutstyr og innredning - Det er påvist fuktskjolder/svelling på baderomsinnredningen. Det er ikke behov for utbedringstiltak.

Kjøkken:
- Overflater og innredning - Det ble påvist sår/skade i benkeplaten. List over benkeplaten er av ikke egnet materiale (MDF) ved fuktighet. Ingen strakstiltak nødvendig.

Punktene ovenfor er i stikkordsform, og det anbefales på det sterkeste å lese gjennom tilstandsrapport for nærmere utdypning over hva tilstandsgradene gjelder og i hvilken grad det anbefales utbedringer.

Følgende hvitevarer medfølger: Ingen. Det gis ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på hvitevarer eller utstyr som medfølger etter avtalen. Øvrige hvitevarer medfølger ikke.

Oppvarming via sentralvarmeanlegg med radiatorer tilkoblet fjernvarme. Elektriske varmekabler på bad.
Sentralvarme fra radiatorer og varmtvann er inkludert i fellesutgifter.

Vi gjør oppmerksom på at dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, medfølger heller ikke dette.

Felles eiet tomt. Tomten er pent opparbeidet med gressplen, trær og busker. Asfalterte biloppstillingsplasser og adkomstveier.

Parkering på oppmerkede parkeringsplasser foran blokkene.
Borettslaget disponerer 20 garasjer for utleie. Styret organiserer ventelister og tildeling av garasjer. Ved tildeling og overtagelse av garasje påløper det gebyr etter gjeldende satser.

Offentlig tilknyttet

Gudeberg borettslag, org. nr. 950016973.

Borettslaget består av 90 leiligheter fordelt på 6 blokker. Det er felles vaskeri i hver blokk, og sentralfyring og varmtvann fra felles varmtvannsberedere.

I 2015 - 2017 ble yttertak på alle blokkene skiftet og i 2017 - 2018 ble det gjennomført vedlikeholdsarbeid med vask og impregnering av fasader, utskifting og maling av vinduer, innsetting av lufteventiler og luftespalter.

Av arbeid og utbedringer i løpet av 2019 kan det nevnes bl.a:
- Vedlikehold og utskifting av vinduer på øst- og vestvegger. Halvparten et tatt i 2019, de resterende ble tatt i 2020.
- Kartlegging av behovet for lademuligheter for El-biler ved en spørreundersøkelse til alle beboere.
- Utbedret vannskade i kjelleren til fire av blokkene etter voldsomme nedbørsmengder i begynnelsen av september 2019.
- Utbedret vanninntrenging i kjelleren i GA 20.
- Foretatt sanering av nedgravd gammel oljetank utenfor fyrrommet i GA 16.
- Byttet ut seks stk. soilrør i kjellere
- Innsatt netting i begge hjørner mot tak over alle inngangspartiene
- Innsatt automatisk døråpner i hoveddør GA 20.
- Igangsatt prosess med OBOS om mulig rehabilitering av vann- og avløpsrør.

Det ble vedtatt på generalforsamling i 2023 å gi styret fullmakt til nytt låneopptak på inntil kr. 39 000 000,- ifm. VVs-prosjekt med bl.a utskifting av vann- og avløpsrør og oppussing av alle bad i borettslaget.
Det ble samtidig gitt fullmakt til å refinansiere eksisterende lån på ca. kr. 6 200 000,- inn i det nye låneopptaket slik at totalt låneopptak blir pålydende inntil kr. 45 200 000,-.

VVS-prosjektet er ferdig, og lån er utbetalt. Det er ingen større planer på gang pr nå som vil øke fellesgjeld/felleskost. ifølge forretningsfører.

Det er vedtatt en økning av felleskostnader på 11% f.o.m 01.01.2026 pga generelle kostnadsøkninger

Det må søkes Styret, samt beboerne i oppgangen om tillatelse til å holde hund eller katt. Se vedlagte husordensregler for nærmere info.

Det foreligger ferdigattest som gjelder innglassing av balkonger, datert 08.04.2003. Det er også ferdigattest på Rørutskifting og modernisering av bad, datert 10.02.2024.

Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til styret i borettslaget eller til forretningsfører. Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (3) har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene. Adgangen til bruksoverlating (utleie) er begrenset. Merk at mulighet for korttidsutleie av hele boligen er begrenset til 30 dager jf borettslagslovens § 5-4.

Eiendommen er konsesjonsfri.

Det er ikke knyttet odelsplikt til eiendommen.

Grunnboksutskrift for borettslaget er innhentet og kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger under reguleringsplan 17 Kvart.øst for Gudeberg Allé med formål om blokkbebyggelse, gangvei, garasje og kjørevei. Eiendommen ligger også Kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 med formål om bebyggelse og anlegg og samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur samt hensynssone 320- Flomfare.

Innhentede reguleringsbestemmelser og utsnitt av reguleringsplan oppbevares på ansvarlig meglers kontor og kan utleveres på forespørsel.

Samlet kjøpesum og omkostninger forutsettes innbetalt til klientkonto fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eier skal legge frem energiattest for kjøper, før avtale om salg av boligen/bygningen blir inngått. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått. Kjøper må skriftlig anmode om en energiattest innen kjøpekontrakten er underskrevet.

Selger har ikke bundet opp eiendommen i strømstøtteordningen Norgespris.

Det er kun integrerte hvitevarer på kjøkken som medfølger dersom annet ikke er avtalt. For øvrig legges listen over løsøre og tilbehør, utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Eiendomsadvokatenes Servicekontor, gjeldende fra 1.februar 2012, til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*:
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Selgeren er ikke kjent med at eiendommen er beheftet med mangler i relasjon til offentligrettslige krav ut over det som er opplyst tidligere, jfr Avhendingsloven § 3-2.

*Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", jfr Avhendingslovens § 3-9:

Selgers ansvar er da begrenset og vil være en del av kontraktsvilkårene. jf. avhl. § 3-9, 2. pktm.
Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

I forhold til mangler, er det kun Avhendingslovens § 3-7 "manglende opplysninger om eiendommen" og § 3-8 "uriktige opplysninger om eiendommen" som kan påberopes, med mindre boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut ifra kjøpesum og forholdene ellers, jfr Avhendingsloven§ 3-9. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Salgsoppgaven er opprettet (skriv dato her) og utformet iht. lov om eiendomsmegling av 29.06.2007.
Følgende dokumenter følger som vedlegg til salgsoppgaven: (skriv vedlegg her)
Salgsoppgaven er ufullstendig uten alle vedlegg.

Borettslaget er tilknyttet OBOS og har vedtektsfestet forkjøpsrett. Dersom forkjøpsretten blir benyttet, vil kjøper bli løst fra den inngåtte kontrakten. Den forkjøpsberettigede trer da inn i kontrakten på samme vilkår og i henhold til lov om borettslag.

Ny andelseier(e) skal godkjennes av borettslagets styre før innflytting.

Borettslaget har følgende lån og vilkår pr 07.11.2025:
- Husbanken, annuitetslån, kr 2 720 033,-, flytende rente 4,30%, innfrielsesdato 01.07.2032.
- OBOS-Boligkreditt AS, annuitetslån, kr 44 413 598,-, flytende rente 5,09%, innfrielsesdato 30.09.2053.

Lånet i OBOS-banken er avdragsfritt frem til 22.11.2029.

Kjøper oppfordres særskilt å vurdere konsekvensene av eventuelle renteendringer, lengde på evt avdragsfri periode, samt de økonomiske konsekvenser ved utløpet av en avdragsfri periode. Endringer i disse forhold vil medføre endringer i størrelsen av felleskostnadene.

Kjøper forutsettes også å være innforstått med at fellesgjelden i borettslaget og felleskostnadene kan variere over tid, og at den kan øke som følge av beslutninger i borettslagets styre eller generalforsamling.

Borettslaget har avtale med OBOS om garanti for betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtalen om sikring av felleskostnader gjelder til den blir sagt opp av en av partene.

Etter avtale med selger.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperpakke via Tryg. Boligkjøperpakken inneholder: Boligkjøperforsikring, innboforsikring, renteforsikring, flytteforsikring samt bygningsforsikring dersom man kjøper hus eller hytte. Boligkjøperpakken varer i 1 år og må bestilles senest i forbindelse med kontraktsmøte. Kostnaden for pakken legges til oppgjøret. Pakken koster kr 9.950,- for leilighet og kr 19.900,- for hus og hytte. Dersom du ønsker å beholde boligkjøpeforsikringen i hele reklamasjonstiden (5 år) koster det kr 300,- pr år (år 2-5) for leilighet og kr 450,- pr år (år 2-5) for hus.

Det er også mulig å kjøpe kun boligkjøperforsikring som varer i 5 år.

OBOS Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.

Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 3. ledd forbyr oppdragsansvarlig i forbrukerforhold å videreformidle bud til selger med kortere akseptfrist enn til kl 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Vi fraråder derfor å inngi slike bud da de ikke vil bli videreformidlet til selger. Ethvert bud må ha en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden, samt at det må komme megler i hende minst et kvarter før tidligere bud går ut. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon i vedlagt budskjema. I følge eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har oppdragsansvarlig en plikt til å oppfordre oppdragsgiver til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til oppdragstaker.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål.

Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Eiendomsmegler Aleksander Amundsen