Bjørnheim Borettslag - https://vibbo.no/bjornheim/om

Borettslaget har adresse Høybråtenveien 17-25 og 29-35 og består av 382 andelsleiligheter, fordelt på 15 bygninger. Første innflytting i borettslaget skjedde 1976.

Borettslaget er sameier i Sameiet Furuset Vaktmestersentral hvor andelen er 16,93 %. Borettslaget har avtale om vaktmestertjenester med Furuset vaktmestersentral som ivaretar den daglige drift og det løpende vedlikeholdet i borettslaget i henhold til stillingsbeskrivelse. Vaktmesterkontoret har adresse Gransdalen 29, og er åpent hverdager mellom kl. 07.00 og kl. 15.00.

Borettslaget har avtale med Trappevask Service AS om vask av trappeoppganger/fellesarealer.
Canal Digital er leverandør av TV- og bredbåndstjenester til borettslaget.
Borettslaget har avtale med Securitas AS om garasjeovervåking og parkeringsselskapet P-service AS.
Storstua er et stort selskapslokale som leies ut til borettslagets beboere. Lokalet ligger i Høybråtenveien 25 (nedre gangvei). Vennligst se for ytterligere info: https://vibbo.no/bjornheim/tema/storstua

Styrets arbeid:
I sittende perioden har styret gjennomført styremøter den første eller andre tirsdagen i måneden. Styrets arbeid blir rutinemessig gjennomført etter de pålagte lover og forskrifter som gjelder for borettslag. Alle driftssaker, samt andre innkommende skriftlige saker blir
behandlet. Det skrives protokoll fra alle møter, og det legges jevnlig ut informasjon på Vibbo om aktuelle saker fra styremøtene. Styret har også hatt flere møter utenom styremøtene, som har omhandlet rørfornyelse, ad hoc saker med mer, disse har også blitt protokollført.

Rørfornying:
Etter vedtak fra GF 2023, vedtok generalforsamlingen at styret skulle jobbe for å se om det fantes et mindre inngripende alternativ for rehabilitering av avløpsrør og sluk. Resultatet av dette arbeidet ble lagt frem på et informasjonsmøte for samtlige beboere den 18.3.2024. Den 21.3.2024 ble det gjennomført ekstraordinær GF på låneopptak for rørfornyelse. Styret anbefalte beboerne å stemme ja til rørfornying, da dette ville være det beste og mest økonomiske alternativet for borettslaget. Dette ble vedtatt med overveldende flertall.

Rørfornyelsen er planlagt å starte våren 2024 og avsluttes sommeren 2026. Det vil bli egne beboermøter for hver oppgang i forkant. Det vil også bli befaring i alle leiligheter i forkant av at arbeidet kommer i gang.

Styret har forståelse for at en del beboere er skuffet over at det ikke ble totalrehabilitering av samtlige bad. Som det fremkom på informasjonsmøte den 18.3.2024, ville felleskostnadene ha blitt vesentlig høyere. Det er viktig for styret å påpeke at forutsetningene har forandret seg de siste årene. Da styret ble gjort oppmerksom på at rørfornying kunne være mulig å gjennomføre i vårt borettslag, så styret dette som et langt bedre alternativ for borettslaget, og særlig økonomisk sett. Borettslaget vil da kunne ta opp et betydelig mindre lån, som igjen vil gi en vesentlig lavere økning i felleskostnadene. Vi har også sett de siste årene, at felleskostnadene allerede har økt på grunn av økte kostnader generelt i samfunnet. Bjørnheim borettslag har et lån på kr 128.000.000. Denne lånebelastningen ga borettslaget i 2022 en finanskostnad på 1,9 mill, mens det på grunn av økte renter gikk opp til 4,4 mill i finanskost i 2023. I tillegg til dette har de kommunale avgiftene økt fra 3,1 mill i 2021, til at det i år 2024 ligger an til at borettslagets totale
kommunale avgifter blir 4,6 mill. Gitt at alle avdrag blir på samme beløp som for termin 1. Det pleier å være omtrent likt gjennom året.

Berederrom:
Som de aller fleste er kjent med har det vært store utfordringer å få bereder rommet i nr 25 stabilt. Årsaken til at det har vært tekniske problemer, har vært at tidligere rørleggerfirma har hatt utfordringer med å finne gode nok løsninger. Styret beklager at beboere i nr 25 i alt for lang tid har blitt berørt av å ikke ha tilstrekkelig varmtvann, og til tider helt uten varmtvann. Tidligere rørleggerfirma ble sagt opp på denne bakgrunn, og styret signerte kontrakt med nytt rørleggerfirma, Høybråten rørleggerbedrift AS. Da sistnevnte kom på
banen, fikk rørleggerfirmaet i oppdrag å finne tekniske løsninger på problemene. Det har vært behov for å benytte både ekstern ekspertise, rørleggerfirmaet, samt en varmepumpe ekspert, for å få bereder rommet stabilt. Det ser ut til at tiltakene som nå er blitt gjort, har medført til et stabilt varmt vann over tid. Styret kan opplyse at vi i skrivende stund venter på en ny varmepumpe som skal gjøre det ytterligere stabilt.

Etter at rørleggerfirmaet gjennomførte årskontroll, ble det avdekket noen feil og mangler i de andre berederrommene. Rørleggerfirmaet jobber kontinuerlig med å utbedre de feil og mangler som ble avdekket.

Asfaltering garasje vei, gjesteparkeringen med mer:
I flere år har Bjørnheim borettslag brukt midler på å gjøre små reparasjoner på asfalten både i veien ved garasjene, og ved gjesteparkeringen. Vinteren gjør sitt til at slitasjen blir stor. Styret har sett at det nå er behov for et større inngripen rundt dette. Styret mener
også at dette vil være mer økonomisk besparende, enn å foreta små reparasjoner år etter år. Dette betyr at vår/sommer 2024 blir både garasjeveien og gjesteparkeringen nyasfaltert. Det ble innhentet et tilbud fra Østlandske Asfalt AS 2023 på dette prosjektet. I
vinter har det stadig vært utfordrende med at det har lagt seg snø og is ved ristene inn til garasjene. Dette har medført at garasjeporten til stadighet ikke har latt seg lukke. Dette igjen medførte til at det ble frostskader på brannskapene rett på innsiden av begge
garasjene. For å forhindre lignende neste vinter, er det anbefalt fra Østlandske Asfalt AS og også gjøre noe med ristene ved innkjørselen, og samtidig legge nye varmekabler ved garasjeinngangen. Dette vil forhåpentligvis medføre mer stabilitet enn hva det har vært
denne og tidligere vintre.

Elbillading:
Styret har inngått avtale med Elaway, og med oppstart 2.4.2024 ble Elaway borettslagets nye administrator for elbillading i borettslaget. Det Elaway kan tilby oss, som vi ikke har hatt tilgang på tidligere, er elbillading til spotpris, time for time. Dette vil kunne bidra til
større besparelser hvis man velger å lade bilen sin når det er lavest pris på strøm gjennom døgnet, og gir hver enkelt beboer total oversikt over forbruk og ladehistorikk.

Bytte av lys i garasjene, trappeoppgang og fellesrom kjeller (miljøkonto)
Våren 2024 har EDA elektro installert nye sensorstyrte lys i øvre og nedre garasje. De har også skiftet lys i trappegangen i garasjene, oppgangene ved postkassene, samt 1 etg. i blokkene. På lik linje som i garasjene, vil også lysene, som nevnt over, bli sensorstyrte.
Styret kan opplyse om at dette vil medføre besparelser på strømbruken i borettslaget, og styret har brukt miljø midler mottatt fra OBOS til dette prosjektet.

Innglassing av verandaer:
Styret mottok tre pristilbud på innglassing etter generalforsamlingsvedtaket i 2023. Etter å ha gått gjennom de ulike vilkårene, og de som vi anså å ha størst kredibilitet og garantier, landet styret til slutt på Lumon innglassing som har erfaring fra en rekke andre borettslag i området. Per 9.4.2024 gjennomgås de siste detaljene til avtalen før oppstart med informasjon og bestilling av beboere. Målet var at bestilling kunne skje fra mai måned.

Avtalen er dessverre blitt forsinket grunnet detaljer som ennå ikke er avklart med leverandør. Det er viktig for styret å sikre at kostnadene er nøye utredet og forstått før vi forplikter oss til en kontrakt. Denne grundige tilnærmingen er i tråd med hvordan styret har
håndtert tidligere prosjekter, som rørfornyelse, der vi også sikret en klar og forutsigbar kostnadsstruktur.

Et sentralt punkt er at leverandøren er avhengig av å søke kommunen om tillatelse for endring av fasadene. I denne sammenhengen er styret opptatt av at kostnadene knyttet til denne tillatelsen skal fordeles på en ryddig måte. Det betyr at beboere som bestiller
innglassing vil få disse kostnadene innbakt i sin bestilling, og slik at de ikke vil tilkomme borettslagets felleskostnader. I tillegg vil vi forsikre beboerne om at vi jobber for å inkludere klare avtalepunkter i kontrakten som omhandler garantier og beboernes ansvarsområder. Dette er viktig for å sikre forutsigbarhet og unngå tvister eller uklarheter i fremtiden. Styret arbeider fortsatt med detaljer rundt innglassing. Styret forstår at denne forsinkelsen er uheldig, og vi anmoder derfor at beboere er tålmodige, mens vi ferdigstiller de siste elementene rundt innglassing. Vi har tidligere gitt beskjed om at det ville bli igangsettelse i løpet av våren 2024, men ser dessverre nå at det vil ta lengre tid.

Tiltak og oppgradering lekeplassene:
Høsten 2023 ble flere husker fjernet fra lekeplassene. Dette grunnet at de var i tekniske dårlig stand, og ved at barn kunne bli skadet. Styret er påkrevd å følge HMS regler knyttet til lekeplassene. Styret har i samarbeid med Furuset vaktmestersentral, satt i gang tiltak
for å forbedre lekeplassene. Det vil bli engasjert et firma som denne våren skal gjennomføre en befaring på samtlige lekeplasser. Dette for at styret kan garantere for sikkerheten og at de er i forskriftsmessig stand. Utbedringene vil bli gjennomført gjennom
våren, slik at barn igjen kan ha glede av oppgraderte lekeplasser.

Tiltak/forebygging måker:
Styret har inngått en avtale med PELIAS Norsk Skadedyrkontroll for å se om vi i år kan begrense antall måker som holder til i borettslaget. Det firmaet gjør er at de legger ut falske døde måker på takene for å gjøre det mindre fristende for måkene å slå seg ned hos oss. De har også fjernet reir fra i fjor. Firmaet skal gjennomføre flere tiltak i sommer for å flytte på de falske måkene, og til høsten fjerner de eventuelle reir som har kommet i år. Pelias vil også vurdere andre tiltak, alt etter hvilke erfaringer de har gjort seg i løpet av denne sommeren. Styret tillater med dette å vise til husordensreglene, om at det er forbudt å mate fugler og å kaste ut mat fra verandaene/mate fugler på bakken. Det samme gjelder for søppelposer som ikke blir kastet i våre søppelcontainere. Styret registrerer at det dessverre alt for ofte ligger matavfall utenfor og ikke oppi søppelcontainerne. Dette gjør at det tiltrekker seg både måker og andre dyr.

Kjellerboder
Styret har fått en snekker til å lage noen ekstra kjellerboder til utlån. Disse er ikke ment for utleie, men er ment for å kunne benyttes i de tilfellene der beboere er berørt av å ikke kunne benytte egen bod, som følge av for eksempel vannlekkasje.

Befaring/vedlikehold steniplatene på byggene:
Styret har i skrivende stund ikke gjennomført alle HMS tiltak i borettslaget. Styret har registrert at enkelte av steniplatene på våre fasader både har sprukket og er i ferd med å løsne. Styret vil med hjelp fra Furuset vaktmestersentral få et firma til å gjennomføre en
befaring og ved at firmaet kommer med et tilbud for å utbedre dette. Dette er viktig for å forebygge setningsskader på ytre fasader. Tentativ plan er høsten 2024/vinter 2025.

Advokatutgifter
Styret har i enkelte saker måtte benytte juridisk rådgivning. Av hensyn til taushetsplikten kan ikke styret konkretisere alt, annet enn at vi har benyttet advokat i beboer saker, men også ifm oppsigelse av CM Mathisen, samt ifm med forprosjektering av rørfornyelsen,
inntil styret fikk avtale med egen prosjektleder for dette. Styret tilstreber å saksbehandle juridisk korrekt i de saker som en mener er nødvendig, dette for å unngå rettslige følger.

Finn fram på siden

Totalpris: 5 568 540 kr