Sigurd Hoels vei 22

OBOS Eiendomsforvaltning AS tlf 22 86 59 99

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. Bunnfradraget i Oslo er i 2025 på inntil 4,7 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 2,35 promille av eiendomsskattegrunnlaget for boliger og fritidsboliger. Tomter og næringseiendom får ikke bunnfadrag og her er skattesatsen 3,7 promille av eiendomsskattegrunnlaget For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/eiendomsskatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg i mellom.

10 665,- pr Mnd
Felleskostnader 3.160,-
Akonto oppvarming 1.005,-
Kapitalkostnader 6.500,-

Totale felleskostnader pr. Månedlig intervall: Kr. 11.129,- Herav:

Akonto oppvarming 1 005,00
Kapitalkostnader 6 955,00 Evt. fremtidig endring: 6 734,00 fra 01.07.2025
Felleskostnader 3 160,00

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 - tolv- måneder regnet fra oppsigelsesdato.

6 150 000,- (Prisantydning)
1 560 000,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
7 710 000,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger
260,- (Pantattest kjøper)
545,- (Tingl.gebyr BRL overføring av hjemmel til andel)
545,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens kartverk)
28,- (Utskriftsgebyr)
8 212,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett)
9 950,- (Boligkjøperpakke Tryg (valgfritt))
--------------------------------------------------------
19 540,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
7 729 540,- (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Medlemmer må være á jour med medlemskontingent t.o.m. det året overtakelsen finner sted.

Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om økning i gebyrer. Andel fellesgjeld følger boligen og skal således ikke innbetales ved overtagelse.

Selger har tegnet boligselgerforsikring.

OBOS-banken tilbyr lån til alle slags boliger. På obosbanken.no kan du sjekke hvor mye du kan få i lån, beregne lånekostnader og søke om finansiering. Skal du kjøpe nytt før du har solgt din nåværende bolig, får du mellomfinansiering til samme rente som boliglånet.

Det gjøres oppmerksom på at OBOS Eiendomsmeglere AS kan motta et mindre honorar for salg av finansielle tjenester.

Les mer på obosbanken.no.

Lys og moderne 3-roms leilighet med etterspurt beliggenhet i Lumanders Hage på Ensjø, med få minutters gange til T-bane, forretninger, spisesteder og parker.

God planløsning bestående av entré, bod, to soverom, bad og åpen stue-/kjøkkenløsning med utgang til nordvestvendt balkong på ca. 8m². Leiligheten disponerer kjellerbod på ca. 5m². Leiligheten er luftig med store vindusflater mot den romslige balkongen.

Annet:
- 1-stavs eikeparkett og slette vegger
- Pent kjøkken med integrerte hvitevarer
- Delikat, flislagt bad med varme i gulv
- Oppvarming/v.vann inkludert (akto)
- IN-ordning
- Nybyggaranti (5 år fra første innflyttingsdato
- Lave kjøpsomkostninger, ingen dokumentavgift

Entré: Med fine muligheter for oppbevaring av sko og yttertøy. Fra entré er det direkte adkomst til praktisk bod/walk in coloset med fine oppbevaringsmuligheter. Downlights i tak og 1-stavs parkett på gulv.

Stue: Lys og tiltalende stue med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Fin plass til både sofa og spiesebord. 1-stavs parkett på gulv og malte slette vegger.

Kjøkken: Pent kjøkken med åpen løsning mot stuen. Slette fabrikklakkerte fronter, laminat benkeplate, enkel oppvaskkum, ventilator og integrert stekeovn, koketopp, oppvaskmaskin
og kjøl-/fryseskap. Mekanisk avtrekk fra ventilator over kokesone på kjøkken.

Bad/wc: Delikat flislagt baderom med inn- utadslående dusjvegger, heldekkende servantplate m/underskap, overskap m/speilfronter og overlys, veggklosett og opplegg for vaskemaskin. Bad/wc er produsert på fabrikk og levert som ferdig baderomsmodul på byggeplass med overflater, membranløsninger, innredning, sluk og røropplegg.
Denne baderomsmodul er levert av Parmarine LTD. Teknisk forskrift 2017 er lagt til grunn ved vurdering av baderom. Fliser på vegger og lakkerte stålplater m/downlights i himling.

Hovedsoverom: Stort hovedsoverom med skapplass og god plass til dobbeltseng. 1-stavs parkett på gulv og malte slette vegger.

Soverom 2: Et fin rom som egner seg ypperlig som barnerom, kontor eller gjesterom. 1-stavs parkett på gulv og malte slette vegger.

Borettslaget ligger i Tiedemannsbyen som ligger midt mellom Kampen, Ensjø, Lille Tøyen Hageby og Hasle. Området som er under utvikling til flere leiligheter og byhus har kort vei til offentlig kommunikasjon, rekreasjonsområder, barnehage og skoler, samt forretninger på Hasle Torg og Ensjø.

Ensjøbyen har utviklet seg fra å være et område dominert av bilforhandlere til å bli et knutepunkt med planlagte 7000 nye leiligheter, 150 forretninger, 42 grøntområder, 450 barnehageplasser, en ny grunnskole og seks kilometer med turog sykkelstier. Det etableres flere parker og bilfrie avenyer, og Hovinbekken renner nå hele veien fra Hasle T-banestasjon til Ensjø T-banestasjon. NRK flytter sitt hovedkvarter til Ensjø, noe
som vil bidra til økt sysselsetting og videre utvikling av bydelen.

Kollektivtransport
Området har et godt utbygd kollektivtilbud. Det er kun få minutters gange til Ensjø T-banestasjon, hvor fire ulike linjer har hyppige avganger. Reisetiden til sentrum er cirka fem minutter.
Området betjenes også av busslinjene 60, 21 og 28. Fra Ensjø T -banestasjon går Flybussen til Oslo Lufthavn. På Tøyen stasjon stopper togene på linje RE30 og R31. Bilister har enkel adkomst til Ring 3 ved Økern, samt Østre Aker vei og E6 i retning Oslo Lufthavn og sentrum.

Servicetilbud
I nærområdet finnes både Rema 1000 og en søndagsåpen Joker-butikk. Nye Ensjø Torg ligger noen hundre meter unna og har blant annet bakeri og Spar-butikk. I Gladengveien, like ved leiligheten, finner du Rema 1000, Kiwi, apotek, frisør, Fresh Fitness og en hyggelig gastrobar. Det er kort avstand til Vålerenga og Kampen, samt en fin spasertur til Hasle Torg, hvor du finner et bredt utvalg av forretninger og servicetilbud, som Coop Mega, Vinmonopolet, Baker Hansen, apotek, treningssenteret Fitness Xpress, frisørsalong og Hasle Sushi Bar.

Skoler og barnehager
Det finnes flere skoler og barnehager i nærområdet. Det er kort avstand til Kampen skole (1.-7. trinn), Tøyen skole (1.-7. trinn), Oslo Nyskole (1.-10. trinn) og Fyrstikkalleen skole (8.-10. trinn). Hartvig Nissens skole og Etterstad videregående skole ligger også i nærheten. I borettslaget ligger Normannsløkka barnehage, med inngang i Sigurd Hoels vei 14. Det er også kort vei til Kampen kunstbarnehage og Petersborg barnehage.

Parker og turområder
Nærområdet byr på flotte turmuligheter ved Valle Hovin, Jordal, Vålerenga og Kampen. Her finnes også et godt treningstilbud for både store og små, med flere treningssentre, idrettslag og idrettsanlegg som Jordal, Valle Hovin og Valhall. I tillegg ligger Kampen park og Tøyenparken i umiddelbar nærhet, og det er kort gangavstand til Botanisk hage.

Adkomst fra Sigurd Hoels vei. Det vil bli skiltet med OBOS Eiendomsmeglere visningsskilt ved oppsatt visning.

Boligblokk på 5 etasjer og kjeller som er oppført med bærende betongkonstruksjoner og leilighetskillende vegger i betong og etasjeskillere i betong.
Utvendige fasader med beiset trepanel og platekledning og flatt yttertak som er tekket med papp/folie og sedumtak. Innvendige lettvegger i bindingsverk
og gips. Støpt/asfaltert gulv i kjeller. Byggegrunn er ikke kjent og det er ikke utført geotekniske undersøkelser for fastsettelse av byggegrunn.

Vinduer med innvendige malte trerammer, pulverlakkerte beslag på utside og 3-lags energiglass fra byggeår. Dobbelfløyet balkongdør med innvendige malte trerammer, pulverlakkerte beslag på utside og 2-lags energiglass fra byggeår og entredør type EI-30/db40 som er brann- og lydklassifisert fra byggeår. Nordvestvendt balkong på 8m² med tregulv, belysning, strømuttak, rekkverk med glass øverst og adkomst fra stue.

Totalt BRA 73 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 68 kvm
- BRA-b (innglasset balkong):
- BRA-e (eksternt bruksareal): 5 kvm
- TBA (terrasse-/balkongareal)

Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
Første etasje:
- BRA: 73 m²- består av:
- BRA-i: 68 m²- består av: Entré, Bad/wc, Soverom, Soverom
2, Stue/kjøkken
- BRA-e: 5 m²- består av: Bod

Leiligheten disponerer 1 kjellerbod på 5,2m².

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.
Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Primærrom: 67 kvm, Bruksareal: 73 kvm, BRA-i: 68 kvm , BRA-e: 5 kvm

Boligen har kun fått TG1 og TGIU i tilstandsrapporten utført av takstingeniør Petter Schanke Eikum.

Følgende punkter har fått TGUI i tilstandsrapporten - IKKE UNDERSØKT/IKKE TILGJENGELIG FOR UNDERSØKELSE:

Utvendig > Bygning, generelt
Rapporten begrenser seg til selve leiligheten, og det som normalt vil omfattes av eiers selvstendige vedlikeholdsansvar som andelseier.

Tekniske installasjoner > Varmesentral
Borettslaget får levert fjernvarme til oppvarming og tappevann. Dette er en del av borettslagets felles bygningsmasse og ikke videre vurdert.

Våtrom > 2. etasje > Bad/wc > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner og tilstandsgrad "ikke undersøkt" settes grunnet dette.

For utfyllende informasjon om fastsetting av tilstandsgrader og hvilke tilstandsgrader som
er gitt for gjeldende bolig, se vedlagt tilstandsrapport fra bygningssakkyndig.

Følgende hvitevarer medfølger: integrert stekeovn, koketopp, oppvaskmaskin
og kjøl-/fryseskap. Det gis ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på hvitevarer eller utstyr som medfølger etter avtalen. Øvrige hvitevarer medfølger ikke.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme med radiator/konvektor. Det er forbruksmålere i hver leilighet som er forberedt fjernavlesning. Det er vannbåren varme i baderomsgulv. Fordelerskap for rør-i-rør og vannbåren varme med stoppekraner plassert på bad. Balansert ventilasjon.

Felles eiet tomt på 12201m² som er opparbeidet med blant annet steinsatte adkomst-/internveier, sittebenker, sykkelstativer, plenarealer, busker og annen beplantning. Festeavgiften kan økes ved neste regulering der det er angitt festet tomt. Pent opparbeidet innvendig gårdsrom i borettslaget.

Gateparkering etter gjeldende regler.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger, samt tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger.

Lumanders Hage Borettslag
Borettslaget er en del av Lumanders hage eierseksjonssameie på eiendommen gnr. 128 bnr. 33 i Oslo, som foruten en samleseksjon for de 214 boligene i borettslaget består av 1 næringsseksjon. Forholdet mellom boligseksjonen og næringsseksjonen er regulert i eierseksjonssameiets vedtekter. Borettslaget har felles boder, stort sykkelrom, eget lokale for fest og arrangementer og en hybel som man kan reservere til sine gjester.

lumanders.hage@styrerommet.no

Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne.
Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring.

Se forøvrig borettslagets husordensregler for bestemmelser om dyrehold.

Det foreligger ferdigattest datert 17/3-25.

Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til styret i borettslaget eller til forretningsfører. Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (3) har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene. Adgangen til bruksoverlating (utleie) er begrenset. Merk at mulighet for korttidsutleie av hele boligen er begrenset til 30 dager jf borettslagslovens § 5-4.

Eiendommen er konsesjonsfri.

Det er ikke knyttet odelsplikt til eiendommen.

Grunnboksutskrift for borettslaget er innhentet og kan fås ved henvendelse til megler.

Innhentede reguleringsbestemmelser og utsnitt av reguleringsplan oppbevares på ansvarlig meglers kontor og kan utleveres på forespørsel.

Eiendommen er regulert til boligformål, forretning, kontor, offentlig bygning/allmennyttig formål (barnehage) og bevertning i henhold til reguleringsbestemmelser. Området er i utvikling og det pågår og er planlagt flere byggeprosjekter i området.

Samlet kjøpesum og omkostninger forutsettes innbetalt til klientkonto fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eier skal legge frem energiattest for kjøper, før avtale om salg av boligen/bygningen blir inngått. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått. Kjøper må skriftlig anmode om en energiattest innen kjøpekontrakten er underskrevet.

Det er kun integrerte hvitevarer på kjøkken som medfølger dersom annet ikke er avtalt. For øvrig legges listen over løsøre og tilbehør, utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Eiendomsadvokatenes Servicekontor, gjeldende fra 1.februar 2012, til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*:
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Selgeren er ikke kjent med at eiendommen er beheftet med mangler i relasjon til offentligrettslige krav ut over det som er opplyst tidligere, jfr Avhendingsloven § 3-2.

*Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", jfr Avhendingslovens § 3-9:

Selgers ansvar er da begrenset og vil være en del av kontraktsvilkårene. jf. avhl. § 3-9, 2. pktm.
Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

I forhold til mangler, er det kun Avhendingslovens § 3-7 "manglende opplysninger om eiendommen" og § 3-8 "uriktige opplysninger om eiendommen" som kan påberopes, med mindre boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut ifra kjøpesum og forholdene ellers, jfr Avhendingsloven§ 3-9. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Salgsoppgaven er opprettet 11.08.2025 og utformet iht. lov om eiendomsmegling av 29.06.2007.
Følgende dokumenter følger som vedlegg til salgsoppgaven: Tilstandsrapport, egenerklæring, reguleringskart, nabolagsprofil, energiattest forside.
Salgsoppgaven er ufullstendig uten alle vedlegg.

Dersom forkjøpsretten blir benyttet, vil kjøper bli løst fra den inngåtte kontrakten. Den forkjøpsberettigede trer da inn i kontrakten på samme vilkår og i henhold til lov om borettslag.

19.08.2025

Kjøper må godkjennes av borettslaget. Dersom styret i borettslaget ikke godkjenner kjøper som ny eier, må boligen videreselges for kjøpers regning og risiko.

Kjøper oppfordres særskilt å vurdere konsekvensene av eventuelle renteendringer, lengde på evt avdragsfri periode, samt de økonomiske konsekvenser ved utløpet av en avdragsfri periode. Endringer i disse forhold vil medføre endringer i størrelsen av felleskostnadene.

Kjøper forutsettes også å være innforstått med at fellesgjelden i borettslaget og felleskostnadene kan variere over tid, og at den kan øke som følge av beslutninger i borettslagets styre eller generalforsamling.

Selskapet totale lån og vilkår:

Lån 1
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208250337
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,18%
Restsaldo andel: 1 560 000
Restsaldo: 609 026 250,00
Innfrielsesdato: 30.01.2064
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Kapitalkostnader: 6 863
Avdragsfrihet til og med Januar 2029
Det er estimert en potensiell økning i felleskostnader på kr. 1.300,- fra 01/04-2029 når avdragsfri periode utløper.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja

Etter avtale med selger.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperpakke via Tryg. Boligkjøperpakken inneholder: Boligkjøperforsikring, innboforsikring, renteforsikring, flytteforsikring samt bygningsforsikring dersom man kjøper hus eller hytte. Boligkjøperpakken varer i 1 år og må bestilles senest i forbindelse med kontraktsmøte. Kostnaden for pakken legges til oppgjøret. Pakken koster kr 9.950,- for leilighet og kr 19.900,- for hus og hytte. Dersom du ønsker å beholde boligkjøpeforsikringen i hele reklamasjonstiden (5 år) koster det kr 300,- pr år (år 2-5) for leilighet og kr 450,- pr år (år 2-5) for hus.

Det er også mulig å kjøpe kun boligkjøperforsikring som varer i 5 år.

OBOS Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.

Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 3. ledd forbyr oppdragsansvarlig i forbrukerforhold å videreformidle bud til selger med kortere akseptfrist enn til kl 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Vi fraråder derfor å inngi slike bud da de ikke vil bli videreformidlet til selger. Ethvert bud må ha en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden, samt at det må komme megler i hende minst et kvarter før tidligere bud går ut. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon i vedlagt budskjema. I følge eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har oppdragsansvarlig en plikt til å oppfordre oppdragsgiver til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til oppdragstaker.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål.

Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Avdelingsleder/Eiendomsmegler Mats Lehmann