Tilstanden på boligen vurderes etter ulike tilstandsgrader. Tilstanden gir uttrykk for en gitt forventet tilstand, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. For utfyllende informasjon om fastsetting av tilstandsgrader og hvilke tilstandsgrader som er gitt for gjeldende bolig, se vedlagt tilstandsrapport fra bygningssakkyndig.

TG0: Ingen avvik
TG1: Mindre eller moderate avvik
(TG0 og TG1 gjengis ikke i salgsoppgaven)
TG2: Avvik som kan kreve tiltak
TG2: Avvik som ikke krever tiltak
TG3: Store eller alvorlige avvik

TG2: Betyr at konstruksjonen enten har feil utførelse, en skade eller tegn på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Vedlikehold eller tiltak trengs i nær fremtid. Det er grunn til å varsle fare for skader på grunn av alder, eller overvåke bygningsdelen spesielt på grunn av fare for større skade eller følgeskade.

TG3: Denne tilstandsgraden brukes ved kraftige tegn på forhold som man må regne med trenger utbedring straks eller innen kort tid. Det er påvist funksjonssvikt eller sammenbrudd.

Følgende har fått TG3 i tilstandsrapport:
Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet:
- Det registreres flere større og gjennomgående sprekker i grunnmurens pussede overflater, noe som indikerer bevegelse i konstruksjonen og risiko for redusert stabilitet, og tiltak for utbedring og eventuell forsterkning bør vurderes. Eier opplyser at på de 15årene de har bodd i boligen har det ikke vært synlige eller merkbare endringer på sprekker.
- Sprekkdannelser i overgang mellom bygningsdeler, blant annet mot utkragende konstruksjon, kan skyldes bevegelser mellom konstruksjonene og bør tettes og følges opp med hensyn til varig bestandighet.
- Grunnmuren står stedvis direkte mot tilbakefylt terreng uten synlig grunnmursplast, noe som gir risiko for fuktinntrengning og tilsier behov for etablering av utvendige fuktsikringstiltak.
- Det foreligger ikke dokumentasjon på drenering, og basert på alder og observerte symptomer vurderes funksjonen som usikker, og kontroll og eventuell forbedring bør gjennomføres.
- Grunnfjell er synlig i kryperom og står i direkte kontakt med grunnmuren, noe som medfører naturlig fuktvandring fra fjellet og stiller krav til ventilasjon og fuktsikring i tilstøtende konstruksjoner.
- Det observeres saltutslag og misfarging på innvendig grunnmur, som indikerer fuktvandring i konstruksjonen og bør følges opp med tiltak som overflatebehandling og fuktreduserende løsninger.
TG-3 gis på at det er registrert flere større sprekker og tegn på konstruktive bevegelser i grunnmur, kombinert med manglende dokumentasjon på fuktsikring og drenering, noe som gir økt risiko for skade og svekket konstruksjon.

Følgende har fått TG2 i tilstandsrapport:
Krypekjeller:
- Kryperommet har noe begrenset ventilering med kun én ventil og ett punkt med mekanisk avtrekk, noe som gir risiko for opphopning av fukt og stillestående luft, og bør følges opp med vurdering av forbedret lufting.
- Grunnfjell i kryperom gir naturlig fukttransport fra terreng inn i konstruksjonen, og rommet bør overvåkes med tanke på fuktnivåer og behov for tiltak ved eventuell forverring.
- Det ble ikke registrert forhøyede verdier ved stikkprøvekontroller med fuktmåler, og det er dermed ikke grunnlag for mistanke om utvikling av sopp- eller råteskader per dags dato.
- Det vil alltid være anbefalt å gjennomføre jevnlige visuelle kontroller og fuktmålinger i kryperom av denne typen, for å sikre at forholdene forblir stabile over tid.
TG-2 gis på at ventileringen vurderes som begrenset, samt at det foreligger risiko for fuktpåvirkning fra eksponert grunnfjell i kryperommet.
Terrengforhold:
- Det er fjell i terrenget med naturlig fall inn mot bygningen, noe som kan føre til økt fuktbelastning mot konstruksjoner under terreng og bør vurderes i sammenheng med fuktsikring.
- Det er etablert beplantning og bed direkte mot grunnmuren, noe som ikke er anbefalt da det kan holde på fukt og hindre inspeksjon; tiltak bør vurderes for å sikre lufting og redusert fuktbelastning.
- Områder rundt deler av grunnmuren har begrenset fall ut fra bygget, noe som kan gi opphopning av vann mot konstruksjon og bør ses i sammenheng med forholdene beskrevet under punkt 1.1 og 1.2.
TG-2 gis på at det er etablert beplantning mot grunnmur og områder med manglende fall vekk fra bygningen, noe som øker risikoen for fuktbelastning mot konstruksjoner under terreng.
Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen)
- Det observeres stedvis begynnende alge- og grønskevekst på takflatene, som kan medføre fuktopphopning over tid og bør følges opp med rengjøring/vedlikholdstiltak.
- Enkelte innfestinger og beslag viser tegn til korrosjon, og det er avskalling/flassing på deler av forkantbeslaget. Dette kan svekke beskyttelsen mot nedbør og bør vedlikeholdes for å bevare funksjon og levetid.
- Tetninger rundt gjennomføringer og beslag vurderes som generelt tette, men med noe overflateavrenning og aldringspreg, som tilsier behov for kontroll og vedlikehold på sikt.
TG-2 gis på grunnlag av påvist korrosjon på beslag og infesting, flassing på forkantbeslag, og grønskevekst på takflaten som følge av naturlig aldring og eksponering.
Loft (konstruksjonsoppbygging)
- Det observeres svertinger i undertaket, særlig i området over garasje, som kan indikere redusert ventilering og bør følges opp for å forhindre fuktskader.
- Luftgjennomstrømningen vurderes som noe utilstrekkelig i ytterområdene mot garasjedel, med lokal risiko for kondensering. Ventilasjonen bør vurderes forbedret.
- Det anbefales jevnlige kontroller av et slikt kaldtloft for å kunne oppdage eventuelle endringer i tilstand på et tidlig tidspunkt.
- Det er opplyst i selger egenerklæring at det har vært skadedyr på loft. Det er iverksatt tettende tiltak mot dette. Anbefales oppmerksomhet til dette.
TG-2 gis på grunnlag av svertesopplignende misfarginger og begrenset luftgjennomstrømning, spesielt mot garasje, i kombinasjon med at store deler av loftet ikke er gangbart.
Balkonger, verandaer og lignende:
- Rekkverk på terrasse er ca. 90 cm høyt. Etter dagens forskrift skal rekkverk ha minimum 100 cm høyde. Høyde er dermed ikke tilfredsstillende. Rekkverket må utformes slik at barn ikke risikerer å sette seg fast, eller kan klatre opp og falle ned. Rekkverkshøyde må tilfredstilled dagens krav på 100cm for å kunne gi tg-1.
- Det er observert svai og retningsavvik i deler av rekkverket, samt svekket innfesting ved enkel test.
- Overflatebehandling på rekkverk og terrassebord viser tegn til værslitasje, og det må påregnes vedlikehold og ny behandling.
- Bølgeplast i underkant av terrasse fungerer som vannavleder, men gir ikke fullverdig tetting - løsningen må følges opp over tid med hensyn til fuktpåvirkning mot fasade og bakliggende konstruksjoner.
TG-2 gis på at rekkverkets høyde ikke tilfredsstiller dagens forskriftskrav om minimum 100 cm, noe som gir redusert sikkerhet mot fall. I tillegg er det registrert retningsavvik og svekket innfesting i deler av rekkverket, samt behov for vedlikehold av overflater.
Bad1. etasje Overflate vegger og himling:
- Det er ikke etablert tilluft fra tilstøtende rom. Dette løses vanligvis med en spalte under døren og er viktig for optimal luftutveksling i rom med avtrekk. Det er forsøkt startet mekanisk avtrekk uten at denne starter. Opplyses via eier at denne generelt starter seint, noe som gir risiko for utilstrekkelig ventilasjon og tiltak anbefales for å kontrollere og sikre viftens funksjon.
- Det er kvistutslag og manglende dekk i malingssjiktet på panel i himling, som vurderes å ha kosmetisk betydning og kan forbedres med overflatebehandling.
- Det er drypp fra servantkran og mindre forringelser i flisfuger bak denne. Kan undersøkes behov for utbedring mot kran og vedlikehold av flisfuger.
- Det er åpne spikerhull i belistning, som kan gi fuktgjennomgang i overganger og bør tettes med egnet fugemateriale.
- Det er gjennomføringer av rillede K-rør i området bak kabinett, og dette kommenteres her som observasjon - vurdering av dette fremgår under punkt for membran og tettesjikt.
TG 2 gis på bakgrunn av at det er observert svekkelser i overflatebehandling av himlingspanel, funksjonsusikkerhet ved mekanisk avtrekk, manglende tilluft, samt lokal forringelse i flisfuger og drypp fra armatur, noe som gir økt krav til vedlikehold og kan påvirke fuktbelastning på overflater.
Bad1. etasje Overflate gulv:
- Det er begrenset fall på gulvet. Det kontrolleres noe helning mot sluk, men også flater uten fall. Det er målt ca. 2 mm fall fra terskel til slukrist, som er mindre enn anbefalt i våtromsnormen, og gir redusert evne til avrenning.
- Lekkasjesikring kan være ivaretatt dersom membran er ført opp på terskel. Det er ca. 25 mm høydeforskjell mellom flislagt gulv og overkant terskel, som er positivt. Det er ikke mulig å visuelt verifisere membranens utførelse uten destruktive inngrep, men det observeres visuelle tegn som kan indikere korrekt utførelse.
TG 2 gis på bakgrunn av utilstrekkelig fall mot sluk og manglende visuell dokumentasjon av membranoppbrett, noe som gir økt risiko for redusert funksjon ved lekkasje og stiller krav til overvåking og vedlikehold.
Bad1. etasje Membran, tettesjiktet og sluk:
- Det er ingen dokumentasjon på produkter, utførelsesmetode eller fagmessig utførelse av tettesjikt, noe som gir usikkerhet om løsningens varighet og funksjon, og tiltak bør vurderes for å få dette avklart.
- Det er en ikke-godkjent løsning med gjennomføringer av el-kabler i korrugerte rør uten synlig mansjett eller tilslutning til tettesjikt, noe som medfører fare for fuktinntrengning bak overflater og bør utbedres.
- Badets antatte alder (2008) innebærer at løsningene nærmer seg eller har passert forventet levetid for våtrom etter normal bruk og belastning, og dette tilsier økt behov for vedlikehold eller rehabilitering.
- Nåværende bruk med lukket dusjkabinett innebærer begrenset fuktbelastning på overflater og konstruksjoner. Det anbefales at slik bruk opprettholdes. Dersom rommet tas i bruk med fritt vann mot overflater (åpen dusjløsning), anbefales full rehabilitering av våtrommet for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot fuktpåkjenninger etter dagens krav og forventninger til våtrom.
TG2 gis på at det ikke foreligger dokumentasjon på membranens oppbygning eller utførelse, kombinert med at løsning rundt gjennomføringer vurderes som ikke fagmessig utført, og badets alder tilsier økt risiko for svekket tettesjikt.
Bad underetasje Overflate vegger og himling:
- Det er ikke etablert tilluft fra tilstøtende rom. Manglende tilluft gir redusert ventilasjonseffekt, noe som kan føre til opphopning av fukt og dårlig luftutveksling. Det anbefales å etablere ventilasjonsspalte under dør eller annen form for tilluft.
- Det er svelleskader på belistning, trolig forårsaket av fuktpåvirkning over tid. Skadene indikerer høy luftfuktighet i rommet, og det anbefales å forbedre ventilasjon og vurdere utskifting av skadede deler.
- Mekanisk baderomsvifte fungerer ikke ved test. Uten fungerende avtrekk svekkes uttørking og fjerning av fuktig luft, noe som gir økt risiko for fuktskader. Viften bør kontrolleres og settes i funksjon.
- Det er manglende belistning over ytterdør og åpne skjøter mellom flis og belistning i dette området. Åpne avslutninger kan gi økt risiko for fuktopptak i overganger og redusert varighet på overflater. Det anbefales å etablere tette avslutninger og montere belistning for å ivareta konstruksjonens bestandighet og funksjon.
- Inspeksjonsluken for tilgang til utekran og tilknyttede rørføringer i vegg er løs og mangler fast innfesting. Dette gir økt risiko for utilsiktet tilgang til innbyggingssone og redusert visuell kvalitet. Det anbefales å sikre luken med hensiktsmessig feste for varig løsning.
TG 2 gis på at ventilasjonen er utilstrekkelig, med defekt avtrekksvifte og manglende tilluft, kombinert med fuktrelaterte skader på belistning og åpne overganger ved ytterdør.
Bad underetasje Overflate gulv:
- Det er ikke tilfredsstillende fall på gulvet. Gulvet er tilnærmet flatt, noe som reduserer evnen til å lede vann effektivt mot sluk. Det anbefales å forbedre fallforholdene dersom rommet skal tåle større vannbelastning eller bruk med fritt vann mot overflater.
- Det er ikke påvist ivaretatt lekkasjesikring. Terskel mot tilstøtende rom ligger ca. 15 mm over gulvnivå, og det kan ikke verifiseres at tettesjikt er ført opp bak terskelen. Ved lekkasje vil vann kunne ledes ut av rommet. Det anbefales å etablere dokumentert lekkasjesikring ved eventuell rehabilitering.
- Det påvises noe trapping og sprang i enkelte fliser, som gir ujevn overflate og begrenser naturlig fall. Dette kan føre til vannansamling og svekket brukervennlighet. Tiltak bør vurderes dersom rommet skal tilfredsstille preaksepterte ytelser for våtrom.
- Det gjøres oppmerksom på at det er begrenset tilgang til areal under dusjkabinettet. Dette området er ikke inspisert, og eventuelle forhold der kan ikke vurderes.
TG 2 gis på at det ikke er tilfredsstillende fall eller dokumentert lekkasjesikring.
Bad underetasje Membran, tettesjiktet og sluk:
- Det er begrenset mulighet for inspeksjon av sluk og membran, grunnet plassering under dusjkabinett og rommets innredning. Uten visuell kontroll øker usikkerheten knyttet til utførelse og tetthet. Det anbefales jevnlig kontroll og videre bruk med lukket dusjløsning.
- Det foreligger ikke dokumentasjon på benyttede våtromsprodukter eller fagmessig utførelse. Manglende dokumentasjon gir økt usikkerhet rundt løsningens kvalitet og levetid. Det anbefales å opprettholde forsiktig bruk og vurdere tiltak ved endret bruksmønster.
- Badet er trolig rundt 20 år gammelt. Dette tilsier at tettesjiktet nærmer seg eller har passert forventet teknisk levetid. Alderen øker risikoen for svikt i skjulte sjikt. Det anbefales at badet vurderes for rehabilitering dersom rommet skal tåle normal belastning med fritt vann.
- Det observeres gjennomføringer av rør og vanninstallasjoner uten synlige mansjetter, og uten at det er mulig å verifisere korrekt tetting i disse overgangene. Dette gir økt risiko for fuktvandring i konstruksjonen. Det anbefales jevnlig kontroll og tiltak ved synlig endring i tilstand.
TG 2 gis på at det ikke foreligger dokumentasjon på tettesjiktets utførelse, og at tilstanden ikke lar seg kontrollere visuelt. Det er heller ikke mulig å bekrefte korrekt tilkobling mellom sluk og membran. Badets alder tilsier at levetiden for tettesjikt kan være begrenset.
WC og innvendige vann- og avløpsrør:
- Vannfordelerskap på badet i underetasjen er plassert slik at skapdøren slår inn i toalettet, noe som reduserer tilgjengeligheten for vedlikehold og visuell inspeksjon.
- Det kan ikke påvises spalte for lekkasjeindikasjon fra innebygd sisterne. Uten slik åpning er det økt risiko for sen oppdagelse av lekkasje. Enkelte produkter har interne løsninger som ivaretar lekkasjehåndtering, men slik dokumentasjon foreligger ikke.
- Kryperommet har ingen synlig sluk, til tross for at flere rørføringer og skjøter samles der. Dette gir økt risiko ved lekkasje, da lekkasjevann ikke ledes kontrollert bort.
- Det er også etablert utekran på yttervegg. Det påvises isolasjon i området der røret føres ut, noe som er positivt med tanke på frostsikring. Funksjon og eventuelt tilbakeslagsvern er ikke kontrollert som del av denne vurderingen.
TG 2 gis på grunnlag av manglende dokumentert lekkasjeindikasjon for innebygd sisterne og at rør-i-rør-fordeling er lagt til rom uten sluk, som gir forhøyet risiko ved eventuelle lekkasjer.
Ventilasjon
- Det er ikke etablert ventil eller synlig ventilasjonsløsning i to rom i underetasjen (TV-rom og kontor). Manglende luftutskiftning gir risiko for opphopning av fukt og redusert luftkvalitet. Det anbefales å etablere veggventiler eller tilsvarende løsning for å sikre tilfredsstillende ventilasjon.
- Ventilasjonen i kjøkken skjer via kullfilterventilator og naturlig ventil i yttervegg. Det er ikke avkast til det fri, noe som reduserer effektiv fjerning av lukt og fukt. Løsningen oppfyller ikke preaksepterte ytelser etter dagens krav. Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk med utkast til det fri dersom forbedret ventilasjon ønskes.
- Mekaniske avtrekksvifter på begge bad startet ikke ved test. Uten fungerende avtrekk svekkes evnen til å fjerne fuktig luft, med økt risiko for fuktskader som følge. Funksjon må kontrolleres og eventuelt utbedres.
- Det er ikke påvist ventiler i alle oppholdsrom. Manglende ventilasjon kan føre til dårlig luftkvalitet og høy fuktighet. Det anbefales å etablere ventiler i alle oppholdsrom og sikre luftutveksling gjennom spalter under innvendige dører.
- Ventilasjonen i boligen skjer i hovedsak via naturlig avtrekk og punktavsug, som er enklere løsninger enn det som anbefales etter dagens krav. Dette kan medføre utilstrekkelig luftutskiftning og dårligere inneklima. Det anbefales å vurdere oppgradering dersom forbedret luftkvalitet er ønskelig.
TG 2 settes på grunn av manglende avkast til det fri fra kjøkkenventilator, manglende ventiler i enkelte rom, og ikke-fungerende mekaniske avtrekk på bad.

Se vedlagt tilstandsrapport for nærmere utdypning over hva tilstandsgradene gjelder, og i hvilken grad det anbefales utbedringer.

Det foreligger anmerkning fra Fredrikstad feiervesen:
Gjelder: Røykløp. Avstand fra brennbart materiale til feieluke/sotluke ;Sotluken er for nær trevegg. Feieluken må ikke komme nærmere brennbart materiale enn 30cm.

Boligen er ervervet av selger som del av OBOS sin boligbytteordning. Selger har derfor ikke bebodd boligen som er lagt ut for salg og kjenner derfor ikke denne utover beskrivelser i tilstandsrapport og salgsoppgave. Av samme grunn kan selger i begrenset grad supplere og kontrollere opplysningene i tilstandsrapport og salgsoppgave. Kjøper oppfordres derfor til å gjøre en særlig grundig undersøkelse. Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring, men det gjøres oppmerksom på at det er tegnet boligselgerforsikring knyttet til overdragelsen fra tidligere eier til selger. Kjøper kan fremme eventuelle mangelskrav direkte mot boligselgerforsikringsselskapet med grunnlag i avhendingsloven, dog forutsatt at det foreligger en mangel i avtaleforholdet. Se vedlagte egenerklæring fra tidligere eier og tilstandsrapport for mer informasjon."

Finn fram på siden

Totalpris: 4 608 880 kr