Trygve Ryens vei 7

OBOS tlf 23 16 51 00.

Borettslagets eiendommer er forsikret hos If Skadeforsikring Nuf - polisenummer 4836611.

Formuesverdi for inntektsåret 2023:
Som primærbolig: kr 2 015 428
Som sekundærbolig: kr 8 061 710

Det er innført eiendomsskatt i Oslo. Kommunen starter med boligverdien fra Skatteetaten (4xligningsverdi). Eiendomsskattegrunnlaget er 70 prosent av denne summen. Så trekkes bunnfradraget fra eiendomsskattegrunnlaget. Bunnfradraget for 2024 er på inntil 4,7 millioner kroner og gjelder kun for boliger og fritidsboliger. Dersom det er et beløp tilbake etter at bunnfradraget er trukket fra, er det grunnlag for å betale eiendomsskatt. Skattesats for eiendomsskatten er 2,8 promille av dette beløpet. Se https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/eiendomsskatt-og-avgift/eiendomsskatt/om-eiendomsskatt-i-oslo/[gref

Felleskostnader er på kr 5 021,- pr. mnd og inkluderer TV/Internett, garasjeleie, vaktmestertjenester, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, kapitalkostnader, samt drift og vedlikehold.
Boligen er pålagt eiendomsskatt som legges på husleien 4 ganger i året. I 2025 utgjør eiendomsskatten kr 2 216,- Det innebærer at det legges på kr 554,- på husleien i mai, juni, september og november.

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 - tolv- måneder regnet fra oppsigelsesdato.

8 500 000,- (Prisantydning)
151 000,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
8 651 000,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger
260,- (Pantattest kjøper)
545,- (Tingl.gebyr BRL overføring av hjemmel til andel)
545,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens kartverk)
28,- (Utskriftsgebyr)
8 212,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett)
9 950,- (Boligkjøperpakke Tryg (valgfritt))
--------------------------------------------------------
19 540,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
8 670 540,- (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Medlemmer må være á jour med medlemskontingent t.o.m. det året overtakelsen finner sted.

Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om økning i gebyrer. Andel fellesgjeld følger boligen og skal således ikke innbetales ved overtagelse.

Selger har tegnet boligselgerforsikring.

OBOS-banken tilbyr lån til alle slags boliger. På obosbanken.no kan du sjekke hvor mye du kan få i lån, beregne lånekostnader og søke om finansiering. Skal du kjøpe nytt før du har solgt din nåværende bolig, får du mellomfinansiering til samme rente som boliglånet.

Det gjøres oppmerksom på at OBOS Eiendomsmeglere AS kan motta et mindre honorar for salg av finansielle tjenester.

Les mer på obosbanken.no.

Familievennlig og fint rekkehus med god atmosfære beliggende i et attraktivt og barnevennlig område. Innholdsrikt rekkehus på 135 kvm i BRA med god og arealeffektiv planløsning. Boligen er over 3 plan med 4 soverom. Det er særdeles gode sol- og lysforhold i tillegg til flotte uteplasser bestående av sydvestvendt og skjermet hage med markterrasse og gressplen, samt sydvestvendt og stor veranda på 18 kvm.

- Skjermet, sydvestvendt hage med 22 kvm markterrasse i tillegg til fine grøntarealer.
- Fra stuen er det utgang til sydvestvendt og romslig veranda på 18 kvm med supre solforhold
- Lys og romslig stue med god plass til spisebord i tillegg til sofagruppe
- Pent og innholdsrikt kjøkken med god skap- og benkeplass
- To baderom, hvorav ett med ekstra god størrelse
- 4 gode soverom - ypperlig for en barnefamilie
- To nye varmepumper
- Det er pene gulv i alle rom
- Garasje medfølger
- Godt med lagringsplass
- Lave omk. - ingen dokumentavgift
- Det er godt med barnehager, skoler og off. kommunikasjon
- Fine turmuligheter i nærområdet

Moderinseringer:
2024 To nye varmepumper ble montert (inkluder to nye kurser)
2024 Ny terrasseplatting
2024 Ny varmtvannsbereder (200 L)
2023 Nye vinduer på 4 soverom
2023 Nye gulv 1. og 2. etg
2023 Nymalte overflater i alle rom

1. etg:
Entre / trappegang:
Lys, praktisk entre med downlights og med god plass til både oppheng av yttertøy, sko mm. Fra entreen er det videre adkomst til romslig trappegang med garderobeskap. Ved inngangspartiet er det plass til å sette fra seg sykler, barnevogn mm.

Kjøkken:
Lyst og fint kjøkken med god skap- og benkeplass. Ny benkeplate (juni 2025) og fliser på vegg. Takhøy kjøkkeninnredning med integrert oppvaskmaskin og komfyr med platetopp. Ventilatorhette i stål og downlights i himling. Det er avsatt plass til frittstående kjøleskap.

Stue:
Innbydende og lys stue som gir godt med lys inn og med god plass til spisebord i tillegg til sofagruppe. Det er satt opp en spilevegg som gjør stuen både lun og stilfull. Fra stuen er det utgang til sydvestvendt, solrik veranda på 18 kvm med god plass til utemøbler, grill, planter mm. Ny varmepumpe (2024)i stue som varmer godt på vinterstid og kjøler ned de varmeste dagene.

2. etg:

Trappegang:
Lys og åpen trappegang med downlights og adkomst til baderom og to soverom, samt loft/kott med lagringsplass (ikke målbart pga. skråtak).

Bad/wc:
Praktisk og tiltalende baderom med toalett, servant med skuffeseksjon under og med speilskap over. Det er satt inn dusjkabinett.

Soverom:
To av soverommene er i 2. etg.
Soverom 1 er av ekstra god størrelse med plassbygde skap med god lagringsplass. Det er god plass til dobbeltseng, nattbord mm. Skråtaket gir en god og lun atmosfære. Ny varmepumpe (2024) som også kan kjøle ned soverommet.
Soverom 2 med plassbygde garderobeskap.

Underetasje:
To av soverommene er i u. etg og de er av god størrelse.
Soverom 3 er et romslig soverom med store vinduer. Downlights i himling.
Soverom 4 er et koselig og fint soverom med downlights i himling og med god plass til garderobeskap. Fra rommet er det direkte utgang til en flott sydvestvendt hage med 22 kvm markterrasse og gressplen. Hagen er inngjerdet med lukket port.

Bad:
Stort baderom med innfliset badekar og separat dusjhjørne med buede dusjdører, samt veggmontert klosett. Det er varmekabler i gulv og downlights i himling. Heldekkende servant med skuffeseksjon under og speil med lys over. Vaskemaskin er plassert i kottet (under trappen) som ligger vegg i vegg med baderommet.

Det er to boder i underetasjen med god lagringsplass.

Uteplass/ hage:
Fra stuen er det direkte adkomst til sydvestvendt og romslig veranda på 18 kvm med utebelysning og markise (markiseduk fra 2024).
I underetasjen er det adkomst til skjermet, sydvestvendt hage med 22 kvm markterrasse i tillegg til fine grøntarealer.

1 plassbygd utebod
2 innvendige boder (i underetasje), samt lagringsmuligheter i "loftsbod" i 2 etg (ikke måleverdig pga. skråtak)

Rekkehuset ligger sentralt til i et skjermet og barnevennlig boligområde på Ryen i blindvei med nærhet til Manglerud og Abildsø.
Store, felles grøntområder med lekeplass, basketballbane, fotballbane og muligheter for ishockey - perfekt for både små og store barn.

Kort avstand til buss (70, 71 og 23) og T-bane (Ryen/ Manglerud/ Brattlikollen T-banestasjon) med hyppige avganger til Oslo sentrum.
Det tar ca. 5 min å gå fra boligen til Brattlikollen T-banestasjon, som tar deg til sentrum på 20 minutter. Samt ca. 2 minutter å gå til bussholdeplassen Alléen hvor buss 70 (Skullerud T/ Rådhuset), 78 A/ B (Østensjø Ring). Ref. https://ruter.no/

Nærhet til Østmarka med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter, samt Østensjøvannet med sitt yrende fugleliv og en mengde ulike fuglearter, noe som gjør dette til et flott område for barn så vel som for voksne. I tillegg er det gode tur- og friluftsområder på Ekeberg og i Simensbråten/Svartdalsskogen.

Skolekrets: Abildsø barne- og ungdomsskole

Nærmeste kjøpesenter er Manglerud senter med varierte og gode forretninger og servicetilbud. I tillegg ligger Bryn- og Lambertseter senter i kort kjøreavstand med alt av butikker og servicetilbud.
Kort vei til stor Rema 1000 butikk og Kiwi butikk, samt søndagsåpen Extra på Ryen.

Stort idrettstilbud i nærområdet med bl.a. fotball, ishockey, innebandy, turn, basketball mm. Innendørs fotballhall og ishockeyhall på Manglerud. Oslo Klatresenter (Skullerud) og Lambertseter natur- og aktivitetspark.
Sats og EVO ligger på Ryen og Fresh Fitness ligger på Manglerud.

Manglerud bad- og aktivitetshus åpnet opp høsten 2022 til glede for store og små med både fritidsklubb, kulturskole og badeanlegg.

Området består primært av rekkehusbebyggelse.

Det vil bli skiltet med OBOS visningsskilt ved fellesvisninger. Se kartskisse for detaljert veibeskrivelse til eiendommen eller gå inn på www.ruter.no for informasjon om offentlig kommunikasjon.

Utdrag fra tilstandsrapport: Rekkehus over 3 etasjer som er oppført med isolerte bindingsverkskonstruksjoner. Yttervegger er kledd med stående beiset panel og yttertak i saltakkonstruksjon som er tekket med pappshingel. Leilighetskillende vegger i betong og bindingsverk, etasjeskillere i trebjelkelag og støpt betonggulv i kjeller/underetasje. Etterisolerte fiberpussede fasader i underetasje. Ovennevnte informasjon er hentet fra tilstandsrapporten datert 04.07.2025.

Totalt BRA 135 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 122 kvm
- BRA-e (eksternt bruksareal): 13 kvm
- TBA (terrasse-/balkongareal) 40 kvm

Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
Hovedetasje:
- BRA-i: 44 m²- består av: entré, gang, kjøkken, stue og trapperom.
- TBA: 18 m²- består av: balkong.

Andre etasje:
- BRA-i: 35 m²- består av: soverom, soverom 2, bad, og trapperom.
- ALH: 4 m²- består av: kott.
- GUA: 39 m²

Underetasje:
- BRA-i: 43 m²- består av: soverom 3, soverom 4, bad, gang, to boder og trapperom.
- TBA: 22 m²- består av: terrasse.

Garasje:
BRA 13 m²: garasjeplass.

Ikke måleverdig areal: 5 m² (ALH)
Gulvareal: 140 m² (GUA)

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.
Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Bruksareal: 135 kvm, BRA-i: 122 kvm , BRA-e: 13 kvm , TBA: 40 kvm

Boligen fremstår med stedvis bruksslitasje på innvendig gulv grunnet elde og bruk. Det må alltid påregnes noe overflateoppussing ved kjøp av en brukt bolig.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 - store eller alvorlige avvik
Våtrom > Underetasje > Bad > Overflater Gulv
Våtrom > 2.etg. > Bad > Overflater Gulv

Følgende bygningsdeler har fått TG2 - avvik som kan kreve tiltak
Utvendig > Veggkonstruksjon
Utvendig > Vinduer - 2
Utvendig > Dører - 2
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Innvendig > Rom Under Terreng
Innvendig > Innvendige trapper
Innvendig > Innvendige dører
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Våtrom > Underetasje > Bad > Overflater vegger og himling
Våtrom > Underetasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Våtrom > Underetasje > Bad > Ventilasjon
Våtrom > Underetasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Kjøkken > 1.etg > Kjøkken > Overflater og innredning- 2
Kjøkken > 1.etg > Kjøkken > Avtrekk
Våtrom > 2.etg. > Bad > Overflater vegger og himling
Våtrom > 2.etg. > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Våtrom > 2.etg. > Bad > Ventilasjon

Annet:
Konstruksjoner som ikke er undersøkt:
Utvendig > Taktekking
Utvendig > Bygning, generelt
Utvendig > Andre utvendige forhold
Våtrom > 2.etg. > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom

Modernisering:
2016: Borettslaget informerer at de drenerte og etterisolerte boligens underetasje i 2016. Det ble drenert på inngangssiden(der u-etg er under terreng) og etterisolert på motsatt side der u-etg ikke er under terreng.
2023: Overflatearbeider/moderniseringer: nye laminatgulv i 1+2 etg., slipt og lakkert trapp, montert spilevegg i stue, oppmaling av vegger, fjernet dør til kott 2 etg. og laget "kosekrok" og malt fliser over kjøkkenbenk.
2023: Bad i 2 etg. (tidligere vaskerom) med ny servantinnredning og dusjkabinett - vaskemaskin flyttet til u. etg under trapp. Det ble lagt "stick on tiles" -belegg.
2023: Ny ventilator på kjøkken og ny kum.
2023: Det er byttet 2 stk. vinduer i underetasje + balkongdør (m/standard glass) og 2 stk. vinduer i 2 etg (m/støydempende glass).
2023: Ombygging av kjellerstue. Delt av stort rom i underetasje til 2 stk soverom m/gang. Begge rom med gulvvarme fordelt på 2 stk kurser.
2024: Nymontering av 2 stk. varmepumper (luft til luft) m/ nye EL-kurser.
2024: Ny varmtvannsbereder.
2024: Ny platting/markterrasse og rehabilitering av rekkverk med bæresøyle/forkantbjelke på veranda 1 etg.
2025: Byttet benkeplate på kjøkken.

Følgende hvitevarer medfølger: Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger. Det gis ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på hvitevarer eller utstyr som medfølger etter avtalen. Øvrige hvitevarer medfølger ikke.
Frittstående garderobeskap i gang og på soverom medfølger salget.
Frittstående kjøleskap på kjøkken og TV-benk i stue medfølger ikke salget.
Lampe over spisestue medfølger ikke

Elektrisk fyring, varmepumpe i stue og på ett av soverommene, samt varmekabler på begge bad.
Det er lagt varmekabler i hele underetasjen.
Selger opplyser om strømforbruk i 2024 på 13 386 kWh.

Felles eiet tom på 25 505 kvm. Området ligger meget barnevennlig og skjermet til med lekeplass, fellesområde med sittegrupper, grill mm. Her er det også egen skøytebane om vinteren.

Det medfølger en garasjeplass merket med nr. 3.
Det er også avmerkede p-plasser ute som kun er for beboerne i borettslaget. På enden husrekken er det ca 7 plasser. (Rett før bommen der garasjene starter)
Ellers er det gateparkering etter gjeldende regler.

Offentlig.

Høgdaveien Borettslag hadde første innflytting i 1964 og tomten på 30.000 kvm ble kjøpt i 1986. Borettslaget består av 58 andelsleiligheter med adresser til Høgdaveien 1-5 & Trygve Ryens Vei 1-35, 2-44.

Borettslaget består av 58 andelsleiligheter.
Høgdaveien borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 950428287.

Forretningsførselen er utført av OBOS, tlf 22865500.

Styret kan kontaktes på e-post hogdaveien@styrerommet.no. Du kan også komme i kontakt med styret via Vibbo.no.
Du kan finne informasjon om boligselskapet og ditt boforhold ved å logge deg inn på Vibbo.no. Her finner du oversikt over din bolig, felleskostnader og annen nyttig informasjon.

Følgende oppgraderinger er utført i regi av borettslaget i den senere tid:

2025: Utbedring av nedløp/drensrør på hjørnet ved inngangsparti.
2021: Lekeplass. Nytt huskestativ etablert og gammelt huskestativ fjernet som følge av HMS krav. Lekeplasskontroll gjennomført.
2021: Inngangsparti Trygve Ryens vei 30 og 32, utbedret setningsskader mellom fortau og inngangsparti.
2019: Parkering. Nye parkeringsplasser og bedre innkjørsel Høgdaveien. Ny fellesgarasje.
2015 - 2016: Drenering av hele borettslaget, nye trapper inngangspartier, asfaltering av alle stikkveier og nytt nedgravd søppelanlegg.
2010: Ferdigstillelse takrehabilitering.
2009: Takrehabilitering.
2008: Drenering, trefelling samt malerarbeid. Reparert drenering mot dalen, samt planert og sådd til. Beising vestvendt vegg i Høgdaveien samt Trygve Ryens vei , ulike nummer og takvegger Trygve Ryens vei, like nummer. Trær felt mot sydlig naboeiendom. Fjernet lekeapparat av HMS -hensyn.
2007: Drenert i dalen, satt ned kum ved TRV 32. Fjernet trær ved dalen og planert ut i dalen. Gravet opp og lagt gress ved enden av garasjeanlegget. Fjernet hekk ved lekeplassen. Opprettet to nye parkeringsplasser ved rundkjøringen.
2006: Utbedret drenering mellom hus 9 og 10. Fjernet trær i dalen samt planert ut og gjort i stand til friarealet. Ferdigstillelse av takene i Trygve Ryens vei, inkludert garasjeanlegget. Beiset i Trygve Ryens vei parallelle tall.
2005: Opprettet 2 nye parkeringsplasser ved garasjeanlegg. Skiftet takbelegg, endevegger og møner i TRV partall (gjelder 22 leiligheter). Skiftet tak belegg, takrenner og reparert undertak på garasjeanlegget. Installert miljøstasjon ved Trygve Ryens vei 2.
2004: Laget mur ved garasjeanlegget. Skiftet huske på lekeplassen. Gravet på enden av TRV 2 pga lekkasje (sopp). Opprettet 4 søppelkasse stasjoner og satt opp søppelkassehus. Fjernet bingene og gammel asfalt der søppelkassene har stått tidligere.
2003: Drenert utenfor rekke 10. Fjernet mange trær og røtter ved garasjeanlegget og nederst i TRV. Vedlegg 1 23 av 26 Årsrapport 2023.pdf 18 Høgdaveien Borettslag. Skiftet en endevegg i Høgdaveien 5( for å sjekke tilstanden). Beisning av garasjeanlegg og husveggene. Satt opp 2 nye vippedyr på lekeplassen.
2002: Rehabilitert garasjeanlegget. Byttet garasjeporter, oppdatert elektriske anlegget og montert nye utelys. Drenering utenfor rekke 7, fjernet en del trær på kollen og plantet gress. Skiftet postkassestativ
2001: Utelys mellom rekkene. Rensing av overvannsledning Høgdaveien 1 og Trygve Ryensvei 25.
2000: Beising av syd/vestvegger. Våtromsrapport om teknisk tilstand. Utskifting av tømmermannspanel ved søppelkasser/tørkebåser. Drenering utenfor 8 og 9.
1999: Asfaltert garasjebakke. Tilstandsrapport økonomi og teknisk tilstand.
1998: Tilstandsrapport på tak og beslag.
1997: Asfaltert alle gang- og kjøreveier. Utskifting av frontpanel å på husene 1-6. Avrette alle steintrapper.
1996: Fornyelse av lekeplassen.
1995: Utbedring/fornyelse av internt ledningsnett.
1994: Beising av syd- og vestvegger.
1993 Utskifting av takrenner, stoppekraner. Utarbeidet tilstandsrapport for husene. Denne danner grunnlag for borettslagets vedlikeholdsprogram.
1992: Rehabilitering av spillvannsledning.
1990: Omlegging av avløpsrør.
1988: Opprustning av uteområdet asfaltering, beplantning og lekeapparater.

Det er tillatt å holde husdyr (hund eller katt) basert på en skriftlig erklæring som skal underskrives av andelseier før anskaffelse av husdyr. Se videre bestemmelser i husordensreglene.

Det er utstedt ferdigattest datert 1967; oppføring av rekkehus.
Det er utstedt ferdigattest datert 1981; utskiftning vinduer.

Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til styret i borettslaget eller til forretningsfører. Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (3) har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene. Adgangen til bruksoverlating (utleie) er begrenset. Merk at mulighet for korttidsutleie av hele boligen er begrenset til 30 dager jf borettslagslovens § 5-4.

Eiendommen er konsesjonsfri.

Det er ikke knyttet odelsplikt til eiendommen.

Selger opplyser følgende i egenerklæringsskjema:

Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja. Vaskerom(under trapp). Varmtvannsbereder sluttet å fungere. Ble kjøpt ny i 2024 200L som ble montert av rørlegger.

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja.
Navn på arbeid: Nytt arbeid.
Årstall: 2024.

Hvordan ble arbeidet utført?
Svar: Faglært.
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: 2023 Satt inn dusjkabinett og servant 2 etg + etablert tilkobling for vaskemaskin u-etg av rørlegger. 2024 byttet til ny 200L varmtvannsbereder av rørlegger.
Hvilket firma utførte jobben? Knudsen rør as.
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Svar: Ja.
Navn på arbeid: Nytt arbeid.
Årstall: 2023.
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Skiftet ut 4 vinduer på 3 soverom + 1 ny balkongdør i u-etg.
Hvilket firma utførte jobben? Vindusgutta as.
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

Er det utført arbeid med drenering?
Svar: Ja.
Navn på arbeid: Nytt arbeid.
Årstall: 2016.
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Borettslaget informerer at de drenerte og etterisolerte boligens underetasje i 2016. Det ble drenert på inngangssiden(der u-etg er under terreng) og etterisolert på motsatt side der u-etg ikke er under terreng.
Hvilket firma utførte jobben? Steinbakken.
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja.
Navn på arbeid: Nytt arbeid.
Årstall: 2024.
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Lagt inn to nye kurser til nymonterte varmepumper.
Hvilket firma utførte jobben? Varmepumpemesteren as.
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar: Ja.
Navn på arbeid: Nytt arbeid.
Årstall: 2024.
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Montert to varmepumper.
Hvilket firma utførte jobben? Varmepumpemesteren as.
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Svar: Ja.
Beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort: Noen sprekker i fliser på bad i u-etg som "alltid" har vært der. Har ikke blitt noe mer.

Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
Svar: Ja.
Navn på arbeid: Nytt arbeid.
Årstall: 2023.
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: U etg bestod av en stor kjellerstue. Ble delt av til to rom. Iflg. tidligere eier var dette 2 rom som de hadde gjort om til ett stort rom. Dvs. at f.eks varmekabler allerede hadde separate soner fordelt på to rom.
Hvilket firma utførte jobben? Alt Fikset as.
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

Er det utført radonmåling?
Svar: Ja.
Når ble målingen utført og hva ble måleverdiene? Målt i 2024 med to sporfilmer. Høyeste verdi 76Bqm3 med høyeste årsmiddelsverdi 57. Ingen tiltak nødvendig.

Årsmøtet 8.mai 2025:
De siste årene har det vært flere omfattende vannlekkasjer som følge av utette tak. Disse lekkasjene har forårsaket årlige utgifter til reparasjoner, egenandeler og høyere forsikringspremier for borettslaget. Årsakene til lekkasjene har vært varierte, som spikerhull, utette takhatter, dårlige overganger og ødelagt blekk.
Taklekkasjene koster borettslaget dyrt hvert år i form av utbedringer av feil, samt egenandeler for å rette opp innvendige skader, som igjen medfører dyrere forsikringspremie.
Det ble derfor tatt opp som sak om borettslaget skal innhente tilbud på både tak- og fasaderehabilitering, eller om styret skal få fullmakt til å gå videre med forprosjekt til kun takrehabilitering.

Det ble vedtatt på generalforsamlingen 8.mai at styret gis fullmakt til å sette i gang med et forprosjekt til takrehabilitering og ikke tak- og fasaderehabilitering. Se mer informasjon i vedlagt årsberetning og protokoll til denne i salgsoppgaven.

Grunnboksutskrift for borettslaget er innhentet og kan fås ved henvendelse til megler.

Innhentede reguleringsbestemmelser og utsnitt av reguleringsplan oppbevares på ansvarlig meglers kontor og kan utleveres på forespørsel.

Eiendommen/området er regulert til boligformål.

Samlet kjøpesum og omkostninger forutsettes innbetalt til klientkonto fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Energimerking er utført i regi av borettslaget.

Det er kun integrerte hvitevarer på kjøkken som medfølger dersom annet ikke er avtalt. For øvrig legges listen over løsøre og tilbehør, utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Eiendomsadvokatenes Servicekontor, gjeldende fra 1.februar 2012, til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*:
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Selgeren er ikke kjent med at eiendommen er beheftet med mangler i relasjon til offentligrettslige krav ut over det som er opplyst tidligere, jfr Avhendingsloven § 3-2.

*Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", jfr Avhendingslovens § 3-9:

Selgers ansvar er da begrenset og vil være en del av kontraktsvilkårene. jf. avhl. § 3-9, 2. pktm.
Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

I forhold til mangler, er det kun Avhendingslovens § 3-7 "manglende opplysninger om eiendommen" og § 3-8 "uriktige opplysninger om eiendommen" som kan påberopes, med mindre boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut ifra kjøpesum og forholdene ellers, jfr Avhendingsloven§ 3-9. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Salgsoppgaven er opprettet (skriv dato her) og utformet iht. lov om eiendomsmegling av 29.06.2007.
Følgende dokumenter følger som vedlegg til salgsoppgaven: tilstandrapport, egenerklæringsskjema, nabolagsprofil)
Salgsoppgaven er ufullstendig uten alle vedlegg.

Dersom forkjøpsretten blir benyttet, vil kjøper bli løst fra den inngåtte kontrakten. Den forkjøpsberettigede trer da inn i kontrakten på samme vilkår og i henhold til lov om borettslag.

Kjøper må godkjennes av borettslaget. Dersom styret i borettslaget ikke godkjenner kjøper som ny eier, må boligen videreselges for kjøpers regning og risiko. Borettslaget har 20 dagers frist til å godkjenne ny andelseier etter innsendt søknad.

Spesifikasjon om selskapets lån og vilkår ihht. forretningsfører i brev datert 27.06.2025.

Høgdaveien Borettslag har ett lån i OBOD banken på tilsammen kr 9 607 789,- pr 27.06.2025.
Andel fellesgjeld tilknyttet denne andelen er på kr 150 555,- pr 27.06.2025.

Lånenummer: OBBK01-98207837199
Restsaldo: kr 9 607 789
Restsaldo andel: kr 150 555
Innfrielsesdato: 30.10.2049
Terminer pr. år: 12
Type rente: Flytende
Rentesats: 5,90%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei

Kjøper oppfordres særskilt å vurdere konsekvensene av eventuelle renteendringer, lengde på evt avdragsfri periode, samt de økonomiske konsekvenser ved utløpet av en avdragsfri periode. Endringer i disse forhold vil medføre endringer i størrelsen av felleskostnadene. Kjøper forutsettes også å være innforstått med at fellesgjelden i borettslaget og felleskostnadene kan variere over tid, og at den kan øke som følge av beslutninger i borettslagets styre eller generalforsamling.

Etter avtale med selger.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperpakke via Tryg. Boligkjøperpakken inneholder: Boligkjøperforsikring, innboforsikring, renteforsikring, flytteforsikring samt bygningsforsikring dersom man kjøper hus eller hytte. Boligkjøperpakken varer i 1 år og må bestilles senest i forbindelse med kontraktsmøte. Kostnaden for pakken legges til oppgjøret. Pakken koster kr 9.950,- for leilighet og kr 19.900,- for hus og hytte. Dersom du ønsker å beholde boligkjøpeforsikringen i hele reklamasjonstiden (5 år) koster det kr 300,- pr år (år 2-5) for leilighet og kr 450,- pr år (år 2-5) for hus.

Det er også mulig å kjøpe kun boligkjøperforsikring som varer i 5 år.

OBOS Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.

Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 3. ledd forbyr oppdragsansvarlig i forbrukerforhold å videreformidle bud til selger med kortere akseptfrist enn til kl 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Vi fraråder derfor å inngi slike bud da de ikke vil bli videreformidlet til selger. Ethvert bud må ha en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden, samt at det må komme megler i hende minst et kvarter før tidligere bud går ut. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon i vedlagt budskjema. I følge eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har oppdragsansvarlig en plikt til å oppfordre oppdragsgiver til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til oppdragstaker.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål.

Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Eiendomsmegler / Avdelingsleder Mona Pedersen