Hopp til innholdet

Stemmer fra en ny boligsektor

– Det skal ikke være slik som nå, at bolig kun er noe man skal tjene penger på, mener arkitektene Marius Hauland Næss og Sigurd Strøm Nørsterud.

Tekst: Helle Benedicte Berg, foto: Thomas Ekström
Fra OBOS-bladet 9 2018, temautgave om byutvikling. 

 

– Retten til en god og trygg bolig er et samfunnsansvar. Det skal ikke være slik som nå, at bolig kun er noe man skal tjene penger på. Det å bo handler om livskvalitet og trygghet, og er så mye mer enn et økonomisk kort i et spill man deltar i når man har blitt voksen.

Det fastslår Marius Hauland Næss. Han er nyutdannet arkitekt, og sammen med Sigurd Strøm Nørsterud har han nylig fullført master- og diplomoppgaven ved NTNU. Den er utformet som et eneste stort laboratorium for nye tanker om boligpolitikk, fordeling av bolig og boligformer.  

– Som unge og studenter har vi kjent markedet på kroppen. Til tider har det virket nytteløst å kjøpe egen leilighet i Oslo, og det oppstår et skille mellom de som har hjelp hjemmefra, og de som ikke har det. Alt handler om å klare å komme seg inn, framfor hvordan man helst vil bo og hva man egentlig ønsker seg for å trives hjemme og i nabolaget, påpeker Hauland Næss.

Da de to gikk i gang med oppgaven og opprettet Oslo Allmennboliglaboratorium, var de ikke klar over hvor godt de kom til å treffe. Arbeidet deres er presentert i blader og tidsskrifter og de to unge arkitektene, nå ansatt i Snøhetta og Reiulf Ramstad Arkitekter, har blitt invitert til en rekke møter med fagmiljøer og politikere.

Friske blikk og alternative synspunkter har provosert, men er også kjærkomment i et boligmarked mange har begynt å beskrive som noe som underbygger sosial ulikhet og skaper økte forskjeller.

– Deler av det vi presenterer er betent for noen. Vi er positive til eierlinja, men påstår samtidig at vi trenger flere tilbud og løsninger. Det er det ikke alle som er enige i. Få og store aktører har nærmest monopol på boligbyggingen og det som bygges er ganske ensformig. Vi tror at større mangfold er stikkordet. Verden er i endring og det er ikke sikkert at vi ønsker å bo på samme måte som før, sier Marius Hauland Næss.

Til tider har det virket nytteløst å kjøpe egen leilighet i Oslo, og det oppstår et skille mellom de som har hjelp hjemmefra, og de som ikke har det.

Marius Hauland Næss, arkitekt
Marius Hauland Næss og Sigurd Strøm Nørsterud i Oslo Almennboliglab. Foto: Thomas Ekström.

En tredje boligsektor
– Disse forsøkene på å finne fram til noen nye løsninger er et gryende felt, og omtales som «den tredje boligsektor», utdyper Arild Eriksen i Fragment arkitekter.

Han er blant dem som har arbeidet lengst med dette i Norge, og har vært involvert i flere prosjekter som tar for seg hvordan det kan bygges mer variert, til rimeligere priser sentralt i bystrøk.

– Det handler om å utvikle marked som fanger opp folk som ikke er så pengesterke at de har nok egenkapital til å kjøpe egen bolig til markedspris, men heller ikke defineres som vanskeligstilte. Dette mellomsjiktet har blitt større, spesielt i Oslo. Vi ser tendensen i mange andre europeiske byer også, men der har man kommet lenger med å få til alternative modeller, sier Eriksen.

Et annet eksempel på «den tredje boligsektor» finner vi på Svartlamon i Trondheim, der fem familier fikk bygge hvert sitt rekkehus til en total kostnad på tre millioner kroner - det vil si under ti tusen kroner per kvadratmeter.

– Vi fikk det til fordi vi baserte oss på mye selvbygging og gjenbruk, forteller Trygve Ohren, Cathrine Johansen Haanes og Haakon Haanes i arkitektgruppa Nøysom, med base i Trondheim og Oslo. De tre ledet prosjektet, mens en snekker hjalp til med byggearbeidet.

– Vi ønsker å demonstrere verdien av nøysomhet i arkitekturen. Å gjøre det beste ut av det man har rundt seg, i stedet for å søke etter å tilfredsstille stadig nye og konstruerte behov hele tiden, sier arkitektene.

Fokuset har ligget på boligen som et sted å bo, og ikke som investeringsobjekt.

Arkitektene i Nøysom sier at prosjektet ikke ville ha gått uten at Trondheim kommune regulerte Svartlamoen til byøkologisk forsøksområde og ga dispensasjoner fra teknisk forskrift. Kommunen fulgte tett opp på byggesaksnivå og regulerte tomta med egne betingelser: Blant annet gjennom egen tomtefesteavtale basert på lavere tomteleie og gunstigere vilkår enn for vanlige, kommunale tomter.

Det handler om å utvikle marked som fanger opp folk som ikke er så pengesterke at de har nok egenkapital til å kjøpe egen bolig til markedspris, men heller ikke defineres som vanskeligstilte.

Arild Eriksen, Fragment Arkitekter
Hagegata 30 på Tøyen Torg er en kommunal leiegård. Tøyen Boligbyggelag ønsker å sette i gang et pilotprosjekt nettopp her. Foto: Thomas Ekström.

Inkluderende boligtilbud

I Oslo er det det nystiftede Tøyen Boligbyggelag som har fått mest oppmerksomhet som en alternativ stemme i boligdebatten. Boligbyggelaget er ledet av Ole Pedersen, og målet er å utvikle «inkluderende, ikke-kommersielle boligtilbud av høy kvalitet i bydel Gamle Oslo».

Bare siden stiftelsesmøtet i april i fjor har Tøyen boligbyggelag fått 350 medlemmer, som hver har skutt inn 300 kroner i kontingent. Medlemmene er lokalbefolkning på Tøyen, folk med faglig interesse samt eksterne støttespillere.

Kompetansetilskudd fra Husbanken har gjort det mulig å utrede grunnlaget for byggelaget nøye, og det har vært gjennomført boligsosiale konferanser i tre år på rad. Konferansene har vært med å definere premissene for boligbyggelaget, foreller Pedersen.


– På Tøyen opplever vi at opprinnelige beboere må flytte på grunn av prisoppgang, selv om de helst ville ha blitt boende. I tillegg er det flere private utleieboliger i bydelen enn gjennomsnittlig i Oslo og Norge. Det skaper usikkerhet. Mange leietakere har korte kontrakter, lite forutsigbarhet og det er mye gjennomtrekk i bydelen, sier han.


Boligbyggelaget på Tøyen ser på muligheter både for nybygg og rehabilitering av eksisterende bygningsmasse. De har tatt spesielt tak i én bygård foreløpig; omdiskuterte Hagegata 30, på Tøyen torg. Dette er en kommunal leiegård med 50 leiligheter som nå har stått tom i flere år.

Boligbyggelaget ønsker å sette i gang et pilotprosjekt i gården, basert på samarbeid med kommunen, gjennom Boligbygg Oslo, forskjellige private firmaer, sosiale entreprenører og NAV. Ønsket er at Boligbygg Oslo fortsatt skal eie bygården og gjøre teknisk rehabilitering og oppussing, men at boligbyggelaget får leie den gunstig og at de gjør enklere oppussing og ferdigstilling selv, sammen med leietakerne.


– Gården er for lengst nedbetalt. For Oslo kommune er dette en investering. Ikke en utgiftspost, mener Pedersen.

Skal man lykkes med en tredje sektor her hjemme, trenger man å frigjøre seg fra markedstankegangen. Internasjonalt ser vi at ikke bare eiendomsutviklere, men også beboere og nabolag utvikler boliger.

Ole Pedersen, Tøyen Boligbyggelag.
Ole Pedersen, Tøyen Boligbyggelag. Foto: Thomas Ekström.

Vil ha sterkere beboerperspektiv

Kriteriene for å få leie leilighet gjennom Tøyen boligbyggelag skal baseres på behov, men også faktorer som å ha barn i barnehage på Tøyen, å ha bodd i bydelen lenge, være aktiv i nærmiljøet og å jobbe i bydelen, i tillegg til ansiennitet.

– For oss handler boligutvikling om å innta et sterkere beboer- og nabolagsperspektiv. Det er der vi små og uavhengige aktørene kan utfordre de store, sier Pedersen, og er samstemt med Oslo Allmennboliglab, Arild Eriksen i Fragment og Nøysom arkitekter:

– Skal man lykkes med en tredje sektor her hjemme, trenger man å frigjøre seg fra markedstankegangen. Internasjonalt ser vi at ikke bare eiendomsutviklere, men også beboere og nabolag utvikler boliger. Dette vil vi få til også på Tøyen og i Norge.

- En kompleks øvelse

Konsernsjef Daniel Siraj OBOS utelukker ikke at aktørene i den tredje sektoren vil lykkes, men påpeker at de må finne sin rolle. Og han har noen betenkeligheter, særlig når det gjelder selvbygging.


– Satsingen på selvbygg og egeninnsats for å kutte i utgiftene kan fungere i små enkeltprosjekter, men for oss, som store og profesjonelle utbyggere, er dette neppe noen mulighet. Den norske selvbyggertradisjonen er sterk, særlig når det gjelder eneboliger og hytter, men å legge opp til det samme i storskalabyggeri, tror jeg blir for tilfeldig. Å bygge flerbolig i by er en kompleks øvelse og man må ha hjelp av profesjonelle byggherrer, mener Siraj.

Vi ønsker å være med å utforske alternative måter å bo og leve på, og vi ser at vi er nødt til å prøve oss fram med ulike løsninger.

Daniel Kjørberg Siraj, konsernsjef i OBOS

Han er i utgangspunktet positiv til medvirkning, men tror de færreste orker å stå i bygge- og utviklingsprosesser over tid.


– Det er krevende. Medlemmene våre foretrekker at boligen ferdigstilles av noen som vet hva de driver med, og at de kan sende regningen til OBOS dersom noe går galt, sier han.


– Når dette er sagt, så har vi i OBOS i ryggmargen at vi er et kooperativ. Det vi tjener går tilbake til medlemsmassen i form av nye boligbygg, som ikke gjør oss ultra-kommersielle. Vi ønsker å være med å utforske alternative måter å bo og leve på, og ser at vi er nødt til å prøve oss fram med ulike løsninger: Leie til eie og ulike former for eierskap, tilrettelegging for bofelleskap, alternative boligformer; alt dette er vi nysgjerrige på. Foreløpig har jeg ikke hørt noe fra aktørene i den tredje sektoren, annet enn gjennom den generelle samfunnsdebatten, men jeg vil gjerne snakke med dem alle, og høre hvilke behov og ønsker de har, sier Daniel Kjørberg Siraj.

Fra OBOS-bladet 9 2018, temautgave om byutvikling. 

Den tredje boligsektor
Uttrykk som brukes om et prisjustert alternativ til den fullstendig markedsstyrte boligsektoren på den ene siden, og den kommunale boligsektoren, beregnet på vanskeligstilte og trengende på den andre siden.