Boligboble? Hva skjer i boligmarkedet?

I mars-utgaven av OBOS-bladet kommenterer konsernsjef Martin Mæland boligmarkedet og den så kalte boligboblen.

Fleretasjers boligbokk sett nedenfra opp mot blå sommerhimmel

Våre nasjonaløkonomiske eksperter har i flere år vært bekymret over at boligmarkedet er inne i en såkalt boligboble. De har fryktet at boblen kan sprekke og at vi får en kraftig reduksjon i boligprisene. Så langt har pessimistene heldigvis ikke fått rett.

For vår del registrerer vi at aktiviteten i boligmarkedet nå er høyere enn den har vært på lenge. Bakgrunnen for dette er enkel.

Høy aktivitet

Det er stor tilflytting og høy befolkningsvekst i alle de norske storbyregionene. Renten på boliglån har nesten aldri vært lavere. Arbeidsledigheten har også holdt seg på det samme lave nivået på rundt 3,5 prosent. Summen av dette gjør at mange har lyst til å kjøpe bolig, de tør å kjøpe bolig og de har råd til det.

«Gamle OBOS» har i løpet av årets seks første uker solgt 200 nye boliger. I fjor hadde vi på samme tid solgt under 50 boliger. I tillegg har Block Watne, som OBOS kjøpte i fjor, solgt 81 boliger og våre svenske virksomheter, som fulgte med kjøpet av BWG Homes, har solgt 150 boliger.

I løpet av fjoråret solgte OBOS til sammen 3 026 boliger. Av dette var 1 045 i «gamle OBOS», 651 i Block Watne og 1 330 i Sverige. Dette er ny rekord i OBOS. Men alt tyder på at vi kommer til å selge flere boliger i år, både i Norge og i Sverige.

Fortsatt prisoppgang

Det var betydelig nervøsitet i boligmarkedet høsten 2013. Da sank boligprisene. Ut over våren 2014
tok imidlertid markedet seg opp igjen og vi fikk kraftig prisstigning fra desember 2013 til desember 2014, på hele 14,5 prosent.

Hvis vi måler prisene fra august 2013 da prisene begynte å synke og til desember 2014 steg imidlertid prisene med bare 5,9 prosent. Vi tror for vår del at prisene kommer til å fortsette
å stige både i år og til neste år. Det er lite som tyder på at Norges Bank vil sette opp renten de neste to årene. Tvert imot er det forventet at renten skal bli enda lavere.

Få boliger ferdigstilles

Boligmarkedet er ganske ømfintlig overfor endringer i etterspørselen. Det var en slags depresjon
i boligmarkedet høsten 2013, som førte til sterk reduksjon i etterspørselen etter nye boliger. Dette førte igjen til at mange utbyggere ikke fikk solgt nok boliger før byggestart til at de turte å sette i gang boligbyggingen.

Normalt krever bankene at en utbygger har solgt minimum 50 prosent av et prosjekt før byggestart for å få byggelån for prosjektet. I Oslo, der man hovedsakelig bygger større blokkprosjekter som det er økonomisk tungt å løfte, medførte det manglende salget at boligprosjekter ikke ble satt i gang.

Dette førte til at det kun ble igangsatt 1 716 boliger i Oslo i 2014. Dette er på omtrent det halve av normalen. I Akershus ble det derimot igangsatt 3 580 boliger, som er omtrent det normale. Når
det ble igangsatt så få boligprosjekter i Oslo i fjor, betyr dette at det kommer til å bli ferdigstilt adskillig færre boliger i Oslo i år enn normalt.

I fjor ble det til sammenligning ferdigstilt cirka 3 400 boliger både i Oslo og i Akershus. Når det vil bli ferdigstilt færre boliger i Oslo i år enn normalt, vil dette også bety at det kommer færre bruktboliger
ut på markedet. De aller fleste som kjøper en ny bolig har gjerne en brukt som de skal selge. Dette vil antagelig bety at det blir hardere kamp om de boligene som er ute på markedet, både nye og brukte, og at det vil føre til ytterligere prisoppgang.

Hva med oljeprisen?

Alle har fått med seg at oljeprisen er mer enn halvert det siste halvåret. Dette er dårlige nyheter
for norsk økonomi. Foreløpig har imidlertid ikke den reduserte oljeprisen gitt store utslag i boligmarkedet. Hvor store utslag den reduserte oljeprisen gir på arbeidsledighetsstatistikken
gjenstår å se. Når dette skrives kan det også se ut som oljeprisen har passert bunnen og er på vei opp igjen.

Det som vil bety noe for boligetterspørselen og boligprisene er om vi får en økende arbeidsledighet i Norge. Dette vil i så fall raskt gi seg utslag i redusert boligetterspørsel. Foreløpig er det bare Stavanger som har merket redusert etterspørsel etter nye boliger. Her har det heller ikke
vært noen prisøkning på boliger i det siste. 

I alle andre byer er boligetterspørselen fra normal til stor. Vi for vår del kan ikke se at vi er inne i noen boligboble som kan komme til å sprekke. Vi håper og tror imidlertid at boligprisene ikke vil stige like sterkt fremover som de har gjort tidligere og at vi kan fortsette å bygge boliger i høyt tempo i mange år fremover.

Portrettbilde av Martin Mæland konserndirektør i OBOSMartin Mæland er konsernsjef i OBOS. Han er utdannet sosialøkonom fra Universitetet i Oslo. Han har vært konsernsjef i OBOS siden 1983.

10.03.2015