Boligsamvirket i endring

OBOS er nå i ferd med å vedta fusjon med et nytt boligbyggelag, nemlig StorBergen Boligbyggelag. I OBOS-bladets tredje utgave snakker konsernsjef Martin Mæland om et boligsamvirke i endring.

karusellbilde: kronstadparken_oversiktsbilde[1][1]

Ny fusjon på trappene

OBOS er nå i ferd med å vedta fusjon med et nytt boligbyggelag, nemlig StorBergen Boligbyggelag. Styrene i begge selskapene har vedtatt å legge saken frem for generalforsamlingene denne våren. OBOS vil dermed få nesten 20 000 nye medlemmer i Bergensområdet, i tillegg til de om lag 3000 vi har fra før.

Vi vil også få 10 000 nye boliger til forvaltning. OBOS er for tiden også i dialog med flere andre boligbyggelag som vurderer om de skal slå seg sammen med oss. Grunnen til at OBOS er en attraktiv samarbeidspartner er at vi har klart å opparbeide oss en betydelig egenkapital.

Fusjonsbølge

For om lag femten år tilbake besto boligsamvirket i Norge av over 100 boligbyggelag. Ved årsskiftet var vi nede i 48 lag, og om noen få år vil tallet antagelig være omkring 20. OBOS er det eldste og største boligbyggelaget i landet.

USBL har i alle år vært det nest største, etterfulgt av TOBB i Trondheim og BOB i Bergen. Bakgrunnen for fusjonsbølgen de senere årene er de store endringene i rammebetingelsene som har skjedd de siste 20 til 30 årene.

Endrede rammebetingelser

Boligbyggelagene drev historisk sin byggevirksomhet etter selvkostprinsippet. Dette gjorde at man ikke la inn noen margin ved salg av boliger. Svært mange av boligprosjektene ble gjort i samarbeid med kommunene som tildelte rimelige festetomter. Frem til prisreguleringen på brukte borettslagsboliger ble opphevet i 1982 virket dette fornuftig.

Etterspørselen etter boliger var enorm og man måtte ha vært medlem i et boligbyggelag i mange år for å få tildelt en ny bolig. Det var ingen risiko knyttet til boligbyggingen. Etter at prisreguleringen ble opphevet og boligene i boligsamvirket også måtte selges til markedspris, forsvant de lange boligkøene.

På grunn av selvkostprinsippet hadde de fleste boligbyggelagene ikke bygget opp noen særlig egenkapital. De hadde derfor ikke mye penger til å kjøpe egne tomter for. Når man så fikk krakket i boligog bankmarkedet rundt 1990, tapte mange av boligbyggelagene store beløp på usolgte boliger.

Det gjorde at den lille egenkapitalen de hadde fort gikk tapt. Uten hjelp fra staten og gjeldssanering hos bankene ville mange boligbyggelag ha gått konkurs, men de overlevde og kom sakte i gang igjen med boligbyggingen.

Uten kommunene i ryggen

Fra 1994 ble Norge med i EØS. Det ble forbudt for kommunene å samarbeide med boligbyggelagene, og kommunene måtte selge alle tomter til markedspris. Boligbyggelagene tmåtte klare seg selv. Med unntak av noen av de største boligbyggelagene var det ikke mange som klarte å bygge opp en forsvarlig egenkapital frem til finanskrisen i 2008.

Noen av boligbyggelagene hadde imidlertid kjøpt tomter og satte i gang prosjekter før finanskrisen kom. Både Tønsberg Boligbyggelag og Fredrikstad Boligbyggelag ville antagelig gått konkurs dersom de ikke hadde kommet til OBOS og bedt om en fusjon etter finanskrisen. Under finanskrisen tapte begge disse lagene alle de pengene de hadde tjent i løpet av mer enn 60 år.

Flere boligbyggelag som hadde en grei egenkapital, så likevel at den ikke var stor nok. Dersom man skulle leve opp til sitt navn om å være et boligbyggelag måtte man ha tilgang til vesentlig mer kapital for å kunne kjøpe tomter for å utvikle nye boligprosjekter.

Dette har ført til at en rekke boligbyggelag har kommet til at de vil slå seg sammen med andre for å bli større og sterkere. Både Hetland Boligbyggelag i Stavanger og Hamar Boligbyggelag kom til OBOS og ba om en fusjon fordi de så at deres egenkapital ikke strakk til for å oppfylle formålet.

Større og mer profesjonelle

Både OBOS og USBL, som er de to største motorene i norsk boligsamvirke, kommer antagelig til å fusjonere med flere lag fremover. I tillegg vil sannsynligvis en del lag lokalt (som for eksempel Sandnes og Stavanger) slå seg sammen. Det er derfor ikke utenkelig at vi i løpet av noen få år er nede i under 20 boligbyggelag i Norge.

Forhåpentligvis vil de større enhetene ha mer slagkraft og bidra til å markere boligsamvirket som en viktig aktør i norsk boligforsyning inn i fremtiden. Større enheter vil også bidra til å profesjonalisere den øvrige virksomheten som boligbyggelagene driver.

Totalt sett tror vi dette vil være til fordel for medlemmene som vil få både bedre og flere produkter og medlemsfordeler å velge mellom.

Martin Mæland er konsernsjef i OBOS. Han er utdannet sosialøkonom fra Universitetet i Oslo. Han har vært konsernsjef i OBOS siden 1983.

15.04.2014