En eim av jappetid

– Jan, det henger en eim av 1986 i lufta i dag, bemerket den pensjonerte tilsynsdirektøren, i det han passerte meg på en overfylt Oslo-buss.

Jan Ludvig Andreassen er sjeføkonom i Eika-Gruppen med hovedansvar for overvåking av makroøkonomi i inn- og utland. Han skriver om boligøkonomi i et makroperspektiv i OBOS-bladet. Denne teksten er hentet fra OBOS-bladet nr. 2 i 2013.
Jan Ludvig Andreassen er sjeføkonom i Eika-Gruppen med hovedansvar for overvåking av makroøkonomi i inn- og utland. Han skriver om boligøkonomi i et makroperspektiv i OBOS-bladet. Denne teksten er hentet fra OBOS-bladet nr. 2 i 2013.

Jappetida bestod av en cocktail av midlertidig høye oljepriser, høy vekst i norsk økonomi, og en enorm fremtidsoptimisme, foret med kreditt fra utlånskåte bankfolk. Porscher ble kjøpt på krita i min ungdoms Groruddalen.

Det var gyldne tider. Norge svevde høyt, vi koste oss over evne, før en kollaps i oljeprisen ga oss en mangeårig periode med stagnasjon, konsolidering og gudfryktig bondeanger. De som den gangen var med på denne økonomiske berg-og-dal-baneturen frykter naturlig nok at det samme kan skje igjen.

Situasjonen i dag

Våre inntekter er i dag trolig enda mer avhengig av oljeprisen enn vi var da. En pris som har tredoblet seg siden 2002. Energiselskapene står for over halvparten av markedsverdien til Oslo Børs. Store deler av vår voksne befolkning får i dag sine hovedinntekter fra en offentlig sektor som fores med oljepenger.

I privat sektor har vi ytterligere et par hundre tusen sjeler, som via sine oljerelaterte jobber, er sårbare for en kollaps i prisen på nettopp olje.

To drivere – og en usikkerhet

Siden jappetida har boligprisene i Norge stort sett utviklet seg i takt med inntektene våre. Rentefallet fra tosifret nivå til dagens mer hyggelige betingelser har derimot ikke satt noen tydelige spor i boligprisstatistikken. Også fremover er det grunn til å tro at boligprisene i hovedsak vil drives av vår velstandsutvikling.

En utvikling som er avhengig av nye oljeinntekter. Derfor kan en kollaps i oljeprisene, også medføre den største fare for boligprisene. Fallende inntekter, som gir nedgang i boligverdiene, kan sparke i gang en negativ spiral. Sterke svingninger i renta kan selvfølgelig også påvirke boligprisene, selv om de betyr lite for boligprisenes langsiktige utvikling.

Spesielt hardt slår renta hvis den tvinges opp i dårlige tider. Det er en slik dobbel smell, med både inntektsbortfall og renteoppgang, som i senere år har slått ut mange familier i Sør-Europa.

Viktige forskjeller

Vi bør alle lære av historien uten å tro at den gjentar seg. Norge har i dag enorme, utenlandske finansformuer i motsetning til i jappetida da vi hadde stor gjeld. Våre inntekter er som nevnt avhengige av en høy oljepris, vår kredittverdighet er derimot, langt mer robust.

Bankfolk vil som kjent helst låne penger til dem som har mye av det fra før, og Norge kan regne med å få låne så mye vi trenger til lave renter, selv etter et oljepriskrakk. Det ovenstående betyr ikke at boligprisene er pansersikre. Det er imidlertid mye som skal gå galt for at vi skal få et landsdekkende krakk av den typen vi fikk i jappetidas kjølvann.

Bling, bling

Bling-boliger er som alltid mer utsatt for verdisvingninger enn normale boliger. I gode år kan det bli knapphet på jacuzzier og innendørs spa-anlegg. I økonomiske nedgangstider, hvor snusfornuften rår, er jeg ikke engang sikker på at et innendørs svømmebasseng øker boligens verdi.

En annen erfaring, er at du bør ha en velordnet økonomi, før du investerer i bolig. Og vi fra Groruddalen har lært at man ikke bør bruke stigende boligpriser som åpning for å lånefinansiere kjøp av sportsbiler.

04.03.2013