Et liv i boligmarkedet

–Jobben er ikke gjort. Nye generasjoner skal også ha et sted å bo, sier tidligere konsernsjef i OBOS Martin Mæland i årets siste utgave av OBOS-bladet.

Åpningen av Oslo Universitetssykehus DPS på Mortensrud 31. august 2015. OBOS Forretningsbygg.  Martin Mæland, konsernsjef i OBOS.

I 1984 ble en 34 år gammel sosialøkonom fra Haugesund håndplukket til jobben som sjef i OBOS. Martin Mæland hadde kommet til Oslo fra Vestlandet, hadde studert, sittet i bystyret, vikariert som kommunalråd og var allerede godt kjent i Oslopolitikken.

Som leder for AUF i Oslo hadde han gjort seg bemerket når det kom til boligspørsmål. Han hadde også ertet på seg halve Arbeiderpartiet med sine kritiske spørsmål om prisreguleringen. Og han likte godt å knuse tall.

– Jeg ble ansatt av Ivar Mathisen. Han var den første OBOS-sjefen som sa at «det er ikke noe parti som eier OBOS». Det at jeg hadde en fortid i Arbeiderpartiet, tror jeg ikke spilte noen stor rolle. Ivar Mathisen så at nye tider var i anmarsj. Han ville ha noen som kunne løse de nye oppgavene, sier Martin Mæland.

Det er oktober 2015. Mæland har akkurat gått av som konsernsjef etter 32 år. Avskjedsfesten er over, det siste ledermøtet er avholdt og de ansatte har gitt ham en ny dokumentmappe i presang. Ingen ser for seg at pensjonisten skal surre rundt uten noe å gjøre. Flere styreverv venter. Men oppgaver like store som de han fikk da han ble sjef i 1984, er det nok ikke snakk om.

Martin Mæland
konsernsjef OBOS
tidlig 1970-tallMartin Mæland
konsernsjef OBOS
tidlig 1970-tall
Ung og ideologisk: Martin Mælands engasjement for boligspørsmål startet med ledervervet i Oslo AUF.

 

Årene før Martin Mæland ble konsernsjef, hadde gamlesjef Ivar Mathisen bedt den unge vestlendingen om å utrede et par viktige spørsmål: Hva hvis prisreguleringen på borettslagsboliger opphørte? Hva hvis Oslo kommune sluttet å gi boligbyggelaget gratis tomter? Hva hvis OBOS måtte begynne å selge boliger i stedet for å «tildele» dem, og hva hvis boligbyggelaget måtte ta hele den økonomiske risikoen for boligbyggingen selv? Helt siden starten hadde boligbyggelaget bygget boliger etter en subsidiert modell, i et boligmarked der borettslagsboliger ble omsatt til faste priser.

– Det jeg ikke visste, var at OBOS allerede hadde fått tomter gratis fra Oslo kommune for siste gang i 1977. Jeg visste at endringen kom, men hadde aldri trodd det ville skje så fort. Endringen skjedde jo nesten over natten, sier Martin Mæland.

Endringen var regjeringen Willoch. Med den ble det bestemt at alle boliger skulle omsettes til markedspris. Nye boliger skulle ikke lenger subsidieres av kommune og stat.

– Høsten 1982 ble det fri pris på boliger. Før det fikk OBOS-medlemmer tildelt boliger etter ansiennitet. En dame satt hos oss og sorterte alt sammen. Det tok omtrent et år. Takket du nei, fikk du søke på nytt neste år. Vi måtte gå over fra dette systemet og til å bli eiendomsmeglere. På dagen, forteller Mæland.

På dette tidspunktet hadde OBOS også et annet problem. I det nye, avregulerte boligmarkedet stod OBOS som eier av en hel bydel full av usolgte boliger – nemlig Holmlia. Hvis boligene ikke ble solgt, kom OBOS til å tape 55 millioner kroner bare i renter. Egenkapitalen var på litt over 20 millioner kroner.

Bilde av Martin Mæland i svart/hvitt der han viser frem et bilde av et område der OBOS bygger.Bilde av Martin Mæland i svart/hvitt der han viser frem et bilde av et område der OBOS bygger.
Jobben gjort? Selv om den rene bolignøden er forbi, er det fortsatt nye generasjoner som trenger boliger, mener den nå pensjonerte OBOS-sjefen, trettito år etter han ble konsernsjef i OBOS.

 

– Vi måtte lage hele systemet på nytt. Hvordan skulle vi selge nye boliger, brukte boliger, hvordan skal systemet vårt virke? Vi tegnet opp alt. Lagde flytdiagrammer og systemer. Jeg skrev alle brevene til medlemmene selv. Brukte kopimaskin og skrivemaskin med kulehode. Vi måtte lære opp alle i alt: det var lov å gi bud og vi skulle la folk selge sine brukte boliger til høyeste pris. Og jeg visste at hvis vi ikke greide å selge de nye boligene på Holmlia, ville vi være konkurs på mindre enn et år, forteller Martin Mæland.

Det ble Akers Avis som presenterte den grensesprengende nyheten: OBOS-ANSATTE PÅ SALGSKURS!

– Over en helside! Det var helt oppsiktsvekkende at vi skulle selge noe. Vi hadde jo bare rasjonert ut et gode som det var mangel på. Til da hadde folk levert leilighetene tilbake til OBOS når de ikke skulle bo i dem lenger. Ble den ikke solgt på kort tid, ble vi ansvarlige for den! Så vi måtte lære folk opp til å selge boliger – i stedet for å si «kom tilbake om seks år, jenta mi, når du har lang nok ansiennitet».

Et reklamebyrå ble leid inn, for første gang i OBOS-historien. Mæland brukte 6 millioner – et vanlig årsoverskudd - bare på markedsføring. Kjørte helsider i Aftenposten og inviterte folk til safari på Holmlia. Det virket.

– Hadde vi ikke gjort det og fått i gang salget, hadde OBOS gått konkurs den gangen, sier han alvorlig.
– Men enda var åttitalletbare så vidt i gang. Det var ikke bare boligmarkedet som hadde vært regulert – det samme gjaldt jo bankene. Da vi var ferdige med å selge Holmlia, ble bankreguleringen opphevet. Jeg pleier å si at OBOS klarte avreguleringen mye bedre enn bankene, for både DNB og Kreditkassen gikk jo konk og ble statseid. Men vi klarte oss.

Bilde av  OBOS hovedkvarter med et skilt der det står:
"Det er ledig på Holmlia, Rekkehus, terrasse og blokkleiligheter"Bilde av  OBOS hovedkvarter med et skilt der det står:
"Det er ledig på Holmlia, Rekkehus, terrasse og blokkleiligheter"
Reklamerevolusjonen: Noe av det første Martin Mæland gjorde som nytilsatt konsernsjef, var å lage reklamekampanjer. Det hadde ingen OBOS-sjef gjort før ham.

 

Med de avregulerte bankene ble det lett å låne penger. Jappetida var i gang. OBOS-reklamene – som hadde blitt et vanlig syn - viste folk med stående åttitallshår og skulderputer. Boligprisene ble høyere enn folk noensinne hadde opplevd.

– I 1983 solgte vi nye borettslagsleiligheter i Stolmakergata for 6 000 kroner kvadratmeteren, i 1989 solgte vi det nesten helt like prosjektet Leirfallsgata for 14 000 kvadratmeteren. En ekstrem økning på seks år! Og renta gikk i taket, før alt sprakk med børskrakket i oktober 1987. Jeg registrerte det ikke noe særlig med en gang, men etter påske 1988 lanserte vi noen utrolig flotte rekkehusboliger på Øvre Sogn. Vi solgte bare noen få. Da skjønte jeg at noe hadde skjedd, forteller han.

Organisasjonen, som nå var blitt vant til å manøvrere ytterst ut mot de økonomiske strømningene, reagerte momentant. All boligbygging stoppet, alle bremser ble satt på. Likevel tapte OBOS 2–3 00 000 kroner per bolig som ble solgt i disse årene. Fram til 1988 til 1993 tapte OBOS 300 millioner kroner. Det var mer enn organisasjonen hadde tjent på seksti år, altså siden starten.

Kriseårene mellom 1987 og 1993 ble harde, men ikke så harde at OBOS gikk under. Organisasjonen hadde øvd seg på å være i endring. Hadde lært å snu seg fort. Prosjektene Pilestredet Park og Sjølyststranda var ferdige og Kværnerbyen akkurat påbegynt da finansmarkedene raste i 2008, og en ny krise måtte håndteres.

– Nei, vi så ikke den finanskrisa komme, heller. Men det vi hadde sett, og som gjorde at vi kom bedre fra det enn mange andre, var at Svein Gjedrem hadde satt opp renta fjorten ganger. Det gjorde at vi nesten ikke solgte boliger, og derfor satte vi ikke i gang med nye prosjekter. Vi hadde et lite prosjekt på Tveita på 32 leiligheter som vi turte å sette i gang. Mer tok vi ikke sjansen på, forteller han.

Bilde av Martin Mæland i svart/hvittBilde av Martin Mæland i svart/hvitt
Ambisjoner: OBOS skal bli en full serviceorganisasjon, lovet den unge sjefen i et intervju i OBOS-bladet.

 

Nå har OBOS fått egen bank. I fjor gikk organisasjonen med to milliarder kroner i overskudd. En av OBOS-boligene på Øvre Sogn, som Mæland ikke fikk solgt i den gangen i 1988, gikk nylig for over ti millioner på bruktmarkedet. Det bygges flere boliger enn på mange tiår. Den en gang så trauste organisasjonen med det kommunale imaget har kjøpt opp Block Watne, tatt over boligbyggingen på Fornebu og bygger over tusen boliger i året. Alle selges med forkjøpsrett til medlemmene. Som snart teller 400 000.

– Til daglig ser man jo ikke alle OBOS-medlemmene. Men vi må alltid prøve å sette oss i deres sted og finne ut hva de forventer av oss. Alt selges jo til markedspris, så prisene bestemmer egentlig ikke vi. Og OBOS har bare de pengene organisasjonen selv tjener. Men innenfor de rammene må vi gjøre det attraktivt å være medlem. Vi må forstå både markedet og hva medlemmene våre vil ha. Og vi må forstå hva de har råd til, mener han.

Han overlater organisasjonen til nye krefter i en urolig tid. Men så langt i 2015 går det bra med boligsalget. De nye OBOS-boligene i hans eget nabolag Oppsal er i ferd med å bli revet vekk, og selv om mange sliter på boligmarkedet, er det ingen som må stå i kø for en OBOS-bolig lenger. Folk flest har tak over hodet. Er jobben gjort?

– Jeg husker veldig godt hva en sentral, norsk politiker sa til meg i 1992: Men nå er jo bolignøden etter krigen løst, det er mission completed! Da sa jeg: Men det kommer vel nye generasjoner som også skal ha boliger? 

Martin Mæland
konsernsjef i OBOS

tatt i anledning 60-årsdagen, september 2009

obos-bladet nr 6 2009

tekst: Marta breenMartin Mæland
konsernsjef i OBOS

tatt i anledning 60-årsdagen, september 2009

obos-bladet nr 6 2009

tekst: Marta breen
Enkle vaner: Martin Mæland er kjent for sin forkjærlighet for svært enkle lunsjer: to brødskiver med nypesyltetøy. Her i OBOS-gården på Folkemuseet.

 

Hva den nye sjefen vil finne på, vet han ikke. Men han vet at det vil komme nye kriser, nye utfordringer, nye situasjoner å takle. Han er glad for den nye og store interessen for byutvikling, men synes fortsatt at politikerne er for lite opptatt av at det blir bygget boliger. Han håper det endrer seg.

– Som ung AUF-leder inviterte jeg OBOS-sjef Ivar Mathisen til å holde foredrag om boligpolitikk for oss. Det hadde aldri skjedd før. Selv har jeg aldri blitt invitert av AUF til holde foredrag. De burde kanskje invitere meg, funderer han.

– For de mangler masse kunnskap.

Han legger til, og smiler:

– Men det gjorde jo vi, også.

 

 

Tekst: Tyra T. Tronstad, OBOS-bladet nr 9 2015

09.12.2015