Etter valget

– I OBOS har vi alltid vært opptatt av boligbygging, boligpriser og boutgifter, skriver Martin Mæland i OBOS-bladet nr. 6.

Martin Mæland er konsernsjef i OBOS. Han er utdannet sosialøkonom fra Univeristetet i Oslo og har vært konsernsjef i OBOS siden 1983.

Denne lederartikkelen er skrevet over to uker før stortingsvalget. I skrivende stund er det derfor uklart om vi får en ny regjering, men uansett hvem som blir sittende med makten har vi lyst til å komme med noen råd og tanker om boligbygging og boligpolitikk.

Retten til gode hjem

I OBOS har vi alltid vært opptatt av boligbygging, boligpriser og boutgifter. Vi synes alle skal ha rett til en god bolig og at våre styrende myndigheter må gjøre sitt ytterste for at ikke byggekostnader og boligpriser skal være i utakt med inntektene og den økonomiske bæreevnen som vanlige familier har. Prisene på en 70 kvm. leilighet er i dag 34 ganger høyere enn den var i 1970.

Lønningene har i samme periode steget med et sted mellom 25 til 28 ganger, avhengig av bransje. Grunnen til at boligprisene har steget så mye mer enn lønningene er at boligbyggingen i 1970 var sterkt subsidiert av myndighetene med gratis tomter og full momsrefusjon, samt at kommunene betalte kostnadene til infrastruktur og at boligene var enklere i utførelsen enn i dag.

Når folk flest også i dag klarer å leve med høye boligkostnader skyldes nok dette i stor grad at vi i dag har et lavere rentenivå enn i 1970.

Eksplosiv prisvekst

Bruktboligprisene har også hatt en formidabel økning de siste årene. De siste 20 årene er bruktboligprisene om lag åttedoblet (+700 %) fra omkring 5.000 kroner per kvm. til cirka 42.000 per kvm. i dag. De siste fem årene har boligprisene økt med omlag 50 % etter en liten nedgang under finanskrisen i 2008. Vi har de par siste årene både spådd og håpet at veksten i boligprisene vil avta.

Den sterke veksten vi har hatt de siste årene kan ikke fortsette inn i evigheten. Prisutviklingen det siste halvåret kan tyde på at prisene er i ferd med å flate ut. Vi klarer ikke å se at vi står foran noen boligboble, med vesentlig nedgang i prisene. Norske husholdninger har fortsatt en god lønnsutvikling, rentene er lave, arbeidsledigheten er lav og det er en sterk befolkningsvekst, særlig i de store byene.

Byggeutfordringer

Vi mener at hovedårsaken til at det har vært en svært kraftig prisstigning på boliger de siste 20 årene er at det jevnt over er bygget for få boliger. Dermed blir det kamp om bruktboligene og prisene presses opp. Å bygge nye boliger er blitt stadig vanskeligere.

Boligbygging gjøres som oftest på tomter som er mye dyrere å bygge ut enn tidligere. Alle de nye kravene til bolig med økt tilgjengelighet, universell utforming, økt brannsikring, bedre isolasjon, bedre ventilasjon, heis i blokker med tre etasjer, vannbåren varme, økte lydkrav, tredjepartskontroll mv. har gjort nye boliger stadig dyrere, men selvsagt også adskillig bedre enn boligene fra 1970.

Forenkle byråkratiet

Det er i dag 22 statlige instanser som har innsigelsesrett i enhver byggesak (plansak) og som kan stanse dem. I tillegg er det antagelig like mange kommunale instanser som kan komme med innsigelser, foruten naboer. Det var visstnok Olav Selvaag som uttalte, da Albert Nordengen gikk av som ordfører i Oslo for mange år siden, at det eneste oppsiktsvekkende som hadde skjedd etter fire valgperioder med borgelig styre i Oslo under Nordengen var at den private eiendomsretten var flyttet fra grunneieren til naboen.

Vårt råd til en ny regjering er at det går an å gjøre mye med det o­entlige byråkratiet. Dersom en regjering virkelig vil prioritere boligbygging går det an å fortelle dette til embetsverket og tjenestemenn. Men dersom det er viktigere å ta hensyn til alle særinteressene, blir boligbyggingen både tregere og dyrere.

Regjeringen Stoltenberg med Senterpartiet som leder av kommunaldepartementet og SV som leder av miljøverndepartementet kan ikke sies å ha vært noen foregangsregjering når det gjelder å få til økt boligbygging. Den har i stor grad latt særinteressene få råde. Vi har i mange år foreslått at boligbyggingen samles i ett departement i stedet for i to og vi har merket oss at Høyre har lovet å gjøre noe med dette dersom de vinner valget.

Startlåns og studentboliger

Det bør etter vår mening også bygges flere studentboliger. Dette vil bidra til å ta bort litt av presset i etterspørselen etter mindre leiligheter. Regjeringen bør også videreutvikle ordningen med startlån slik at unge familier uten egenkapital kan få lån i Husbanken.

Kravet til egenkapital på 15 % som bankene er nødt til å stille til lånekunder bør også vurderes på nytt. Det bør være mulig å gi høyere lån når man vurderer betalingsevnen og sikkerheten som god. Det er i det hele tatt mye man kan gjøre for å bedre situasjonen på boligmarkedet. Vi vil følge spent med.

30.08.2013