Hvorfor er boligbygging så dyrt?

- En av de viktigste grunnene til at boligprisene har steget så mye er at myndighetene i mange år ikke var opptatt av arealplanlegging og boligpolitikk, men trodde at alt skulle ordnes av markedet. Det skriver konsernsjef Martin Mæland i OBOS-bladet.


Miljølokket over E-18 ved Sjølyststranda er ferdig. Begivenheten ble markert søndag 19. september med kranballetten "Kranesjøen".

Sjølyst
nye prosjekter
nye boliger
lokk
miljø
kraner
byggekraner
byggeplass
bygging

Bekymringsfull økning

Dette har medført at tilbudet av byggeklare tomter i flere vekstregioner har vært for lite. Noe som igjen har ført til at tomtekostnadene har skutt kraftig i været. Lang saksbehandlingstid og kompliserte byggeregler har også medført at byggekostnadene har økt.

Etter bankkrisen ved inngangen til 1990 sank boligprisene dramatisk. Man kunne i 1993 få en leilighet på dagen til halv pris av det den kostet fire-fem år tidligere.

Dette markerte på mange måter at bolignøden fra etterkrigstiden nå var over, hvilket igjen gav seg utslag i at politikerne ikke lenger så det som så nødvendig å drive en aktiv arealpolitikk eller sørge for regler og holdninger som gjorde at man kunne bygge rimelige boliger raskt og e€ffektivt.

Fordyrende lover og forskrifter

I perioden 1990 til 2000 var det alt for lite trykk i den norske boligpolitikken. Det kom nye og fordyrende, tekniske forskrifter, først i 1997, så i 2007 og deretter TEK10 i 2012. Alt skulle bli mer miljø- og energivennlig.

Det kom ny plan- og bygningslov i 2008. Det kom også en ny «Lov om diskriminering på grunn av nedsatt funksjonsevne» i samme år, som slo fast plikten til universell utforming både for boliger og uteområder. I 2009 kom det en ny lov om naturmangfold, og det kom også en ny lov om Bustadoppføring i 1997.

I tillegg kom det en skog av nye forskrifter. Hele 20 statlige instanser hadde innsigelsesrett/ veto for alle planer. De statlige etatene kunne legge inn innsigelser på planer man ikke likte, selv om de ikke nødvendigvis vedrørte deres fagområde.

Utbyggerne hadde ofte valget mellom å endre planene eller å få et par år lenger saksbehandlingstid. Man valgte ofte det første. Ingen av disse endringene har noen gang ført til lavere byggekostnader. Hvorfor er boligbygging så dyrt?

Byggekostnader før og nå

OBOS har regnet på hva det kostet å bygge boliger før og nå. I 1970 kostet det 119 ”000 kr å bygge en gjennomsnittlig OBOS-leilighet på 70 kvm. I 1970 betalte man ikke moms på boligbygging. Momsen var da 17 %. Staten hadde innført et system med såkalt arealtilskott, der man fikk refundert innbetalt moms.

Det gjorde at OBOS fikk tilbake 17” 000 kr i arealtilskott fra Staten, som gjorde at nettoprisen på leiligheten ble 102” 000 kr. Fram mot begynnelsen av 1980-tallet ble arealtilskottet trappet ned og fjernet helt fra og med 1982. Fra da av var det full moms på boligbygging. Av de 102 ”000 kronene i nettokostnad for å bygge en OBOS-leilighet ga Husbanken 82 ”000 kr i lån.

Dermed betalte kjøperne 20 ”000 kr i innskudd for en OBOS-leilighet. Dersom vi justerer byggekostnadene i 1970 på 119 ”000 kr med konsumprisindeksen, ville prisen i 2014 vært vel 910 ”000 kr.

Hvis vi forsiktig anslår at en gjennomsnittlig OBOS-leilighet i dag koster 55” 000 kr per kvm. vil en 70 kvm. leilighet i dag koste cirka 3 850 000 kr. Hva er det som utgjør den store forskjellen på den generelle prisstigningen i samfunnet og den enorme prisstigningen på leiligheter?

De økte kostnadene

I 1970 fikk OBOS alle tomtene fra kommunen. Borettslagene festet ofte tomtene svært rimelig av Oslo kommune. Hvis vi forsiktig anslår at gjennomsnittlig tomtekostnad i dag er på 7” 000 kr per kvm er boligen i dag, er den fordyret med 490 ”000 kr bare på grunn av tomtekostnaden. 

I 1970 var det ingen moms, i dag betaler man moms på byggekostnader, men ikke på tomten. Hvis vi setter byggekostnadene, m.m. til 35 ”000 kr per kvm. medfører  momsbelastningen 612 ”500 kr i fordyrelse på en leilighet. Tidligere dekket kommunen kostnadene til vei, vann og kloakk frem til byggegrop. I dag må alle disse kostnadene dekkes av byggeprosjektet/boligene.

Vi tror en forsiktig beregning av dette utgjør cirka 150 ”000 kr pr. leilighet i fordyrelse. Utomhusarealene var i gamle dager bare grovplanert. I dag opparbeides de til en høy parkmessig standard. Dette koster ca 70” 000 kr pr. bolig.

I gamle dager kostet opparbeidelsen av parkeringsplasser lite. I dag er som regel parkeringen dyre parkeringskjellere under byggene. Kostnadene til underjordiske garasjer kan anslås til 300” 000 kr per p-plass. Vi tror at meromkostningene i forbindelse med nye tekniske forskrifter, lovkrav osv. grovt kan anslås til 800 ”000 kr per leilighet.

Med reglene fra 1970 ville en 70 kvm. leilighet i dag ha kostet vel 1,4 millioner kroner. Dette er likevel en halv million kroner mer enn det vi fikk ved å øke byggekostnadene fra 1970 med KPI. Mesteparten av forklaringen på dette er at byggekostnadene alltid har øket mer enn konsumprisindeksen, hovedsakelig fordi lønningene stiger mer enn KPI.

Forenkling må til!

Vi tror ikke det blir lett å lage regler som gjør at det blir billigere å bygge boliger. Men vi håper likevel at myndighetene vil fortsette arbeidet med å forenkle byggereglene og jungelen av forskrifter. Det må være mulig å foreta en vesentlig forenkling av boligregulering og regelverk.

Kommuner klarer å planlegge skoler på ett år. Det burde være mulig å få til det samme med boliger. Men det krever både regelendringer og holdningsendringer hos alle som arbeider med boligbygging.



Portrettbilde av Martin Mæland konserndirektør i OBOSMartin Mæland
er konsernsjef i OBOS.
Han er utdannet sosialøkonom
fra Universitetet
i Oslo. Han har vært
konsernsjef i OBOS
siden 1983

18.05.2015