Ingen grunn til panikk

Boligprisene er noe som opptar svært mange nordmenn. Avisene er daglig fylt av overskrifter der boligbyggere, sjeføkonomer og eiendomsmeglere blir spurt om boligprisene

Daniel Kjørberg Siraj, konsernsjef i OBOS.

Jeg trodde lenge at boligprisene fortsatt skulle opp i 2017, både i landet som helhet og i Oslo, dog på lavere nivåer enn før. Jeg må innrømme at jeg tok feil hva gjelder prisveksten i Oslo i 2017. For resten av landet er den underliggende prisveksten fortsatt positiv, med prisvekst i de aller fleste fylker og et balansert nyboligmarked.

Tilbud og etterspørsel snudd opp ned

Flere faktorer har påvirket den negative prisutviklingen i Oslo. Nye lånebegrensningsregler med en begrensning på bankenes unntaksmuligheter og lån på maks fem ganger inntekt, kombinert med svært høye absolutte priser har satt boligkjøp på hold for mange boligkjøpere i hovedstaden. Det har vært en kraftig økning i boligbyggingen både i Oslo og nabokommunene, noe som fører til økt tilførsel av nye boliger og dermed bringer boligbyggingen mer i balanse med befolkningsveksten. Videre har befolkningsveksten avtatt svært mye i Oslo. Spesielt interessant er det at utflyttingen av barnefamilier til nabokommunene øker markant. Jeg er ikke i tvil om at Akershus-kommunenes tilrettelegging for høy boligbygging samt et variert boligtilbud med stort innslag av småhus og gunstige priser, fremstår som attraktivt for barnefamilier og bidrar til å trekke flere ut av Oslo. I tillegg slår den historisk lave innvandringen til Oslo kraftig inn. Mange privatpersoner som har kjøpt boliger som investeringsobjekt, har nok også benyttet sjansen til å ta en gevinst.

Summen av dette, er at tilbud og etterspørsel i boligmarkedet i hovedstaden er snudd opp ned siden 2016 – nå er det større tilbud enn aktiv etterspørsel, og flere setter seg på gjerdet.

Klok av skade er det vanskelig å være skråsikker, men jeg tror nå at vi kan ha seks til åtte måneder foran oss med prisfall i oslomarkedet. Og hva er egentlig konsekvensene av dette?  I 2013 falt boligprisene med 6,8 prosent fra mai til desember 2013, primært som følge av skjerpede egenkapitalkrav. Prisene hentet seg deretter tilbake til gammelt indeksnivå igjen fra 1. september 2014. Det vil si at det til sammen tok 16 måneder fra boligprisene begynte å falle, til de var tilbake på opprinnelig nivå. Under finanskrisen i 2007/2008 falt boligprisene 15,5 prosent fra topp til bunn. Da varte prisfallet i 16 måneder,  før det tok 16 måneder å komme tilbake på samme boligprisindeksnivå som da fallet startet, det vil si knappe tre år.

Solid økonomi og lav rente

Jeg kan ikke se at de forholdene som har forårsaket prisfall til nå i år i Oslo er av en slik styrke at de skal kunne begrunne et prisfall som er av de samme dimensjoner som det finanskrisen utløste. Norsk økonomi er solid og forventes å styrke seg ytterligere. Rentene forventes å være lave lenge, og de fleste banker prioriterer utlån til husholdningene. Dessuten er arbeidsledigheten lav. Mest sannsynlig ligger dermed kurven på denne priskorreksjonen i Oslo-markedet et sted midt i mellom de to forrige korreksjonene. Det skulle tilsi at vi er tilbake på mars 2017 nivå igjen senest en eller annen gang i løpet av vår/sommer 2019. Dette vil forsterkes av at et litt tregere nyboligmarkedet vil bremse igangsettingen av nye boligprosjekter, slik at tilbudet av nye boliger mot slutten av 2019 og starten av 2020 vil begrenses. Dette tilsier et prispress oppover.

Det er også viktig å huske at ting er langt fra dramatisk for de fleste boligkjøpere. OBOS-prisene i Oslo steg i snitt med nesten 30 prosent i 2016. Det vil si at egenkapitalen for de fleste boligeiere er økt solid på bare ett år, og gir solid buffer til å avansere på boligstigen, selv med et kraftig prisfall. For unge boligkjøpere er et boligmarked uten ville budrunder bare godt nytt.

Så hva er rådet til boligkjøpere og boligselgere i denne situasjonen? Kjøp og selg bolig etter behov, de færreste av oss, selv de av oss som faktisk har dette som levebrød, makter å «time» dette perfekt. Tenk langsiktig på alle boligkjøp. Bolig er for de fleste et hjem, ikke et investeringsaktiva. Eier man boligen lenge nok, vil man få tilbake pengene og en pen gevinst. Og sist, men ikke minst, bruk tid sammen med megler og bank for å løse finansieringen, enten du kjøper brukt i dag eller en ny bolig som først skal leveres et par år frem i tid. Vi i OBOS står i alle fall klare til å prøve å oppfylle dine boligdrømmer.