Se fem år fram

Hva skjer med de norske boligprisene de neste fem årene? Du vil bli forbauset over hvor viktig globale forhold kan være for boligverdien din.

Jan Ludvig Andreassen er sjeføkonom i Eika-Gruppen med hovedansvar for overvåking av makroøkonomi i inn- og utland. Han skriver om boligøkonomi i et makroperspektiv i OBOS-bladet. Denne teksten er hentet fra OBOS-bladet nr. 1 i 2013.
Jan Ludvig Andreassen er sjeføkonom i Eika-Gruppen med hovedansvar for overvåking av makroøkonomi i inn- og utland. Han skriver om boligøkonomi i et makroperspektiv i OBOS-bladet. Denne teksten er hentet fra OBOS-bladet nr. 1 i 2013.

Avisene er fulle av prognoser for boligprisutviklingen i år, men spiller det noen rolle? Du skal neppe flytte i løpet av året. Det du har bruk for er en idé om hvilken vei boligprisene går på sikt. Vi kan støtte oss på arbeidet som gjøres av verdens fremste økonomer i Det Internasjonale Pengefondet (IMF), som spår utviklingen i verdensøkonomien hele fem år frem i tid. Globale forhold er svært viktige for din boligverdi. 

Nullrente hos naboene

For den halve milliarden mennesker som bor i EU ventes bare beskjeden økonomisk vekst i årene som kommer, skal en tro ekspertene i IMF. EU-landene vil slite med svake statsfinanser og høy arbeidsledighet. Trolig vil den europeiske sentralbanken holde rentene nær null i alle disse år. Med andre ord: Minimerte EU- renter i fem år, minst.

Nullrente i våre naboland legger føringer på våre egne renter som neppe kommer til å stige vesentlig uten at vi får en massiv etterspørsel etter norske kroner, med uhyre sterk kronekurs som resultat. Boliglånsrentene kan da heller ikke stige nevneverdig.

All den tid boliglånsmarginene i dag er ekstremt lukrative for bankene, er det heller grunn til å tro at boliglånsrentene vil falle. Vedvarende sterk kronekurs og høy konkurranse bankene i mellom vil dermed i sum gi oss lave boliglånsrenter i årene som kommer.

Befolkningsvekst

Stabile eller fallende boligsrenter er en ganske så viktig bærebjelke for boligprisene i årene som kommer. Viktigere er imidlertid det antatte behov for boliger og betalingsevnen til de som måtte ønske å eie dem. Gitt de svake utsiktene for våre naboland er det naturlig at innvandringen til Norge fortsetter med uforminsket styrke. Med skyhøy arbeidsledighet har ungdom i mange europeiske land lite håp om å oppnå et middelklasseliv hvis de forblir i sine hjemland. Flytter de til Norge kan de derimot vanskelig unngå å oppnå det.

Men har de penger? Eller rettere sagt har Norge stigende inntekter de neste fem årene? Skal en tro IMF, så har vi det, selv om oljeprisen skulle falle noe tilbake vil den norske stat fortsette å gå med enorme overskudd. Da halvparten av den norske befolkningen har sine hovedinntekter fra offentlig sektor (enten via arbeids - eller trygdeinntekter), er det all grunn til å regne med at gode statsinntekter strømmer fritt ut i befolkningen, på den ene aller andre måte.

Prognosen

En prognose som er konsistent med IMFS anslag for verdensøkonomien, tilsier da at boligprisene vil kunne stige noenlunde i takt med nordmenns inntekter. Fem-års prognosen er da at det bør være rom for en prisvekst på om lag en fjerdedel av dagens nivåer frem til utgangen av 2017.

Her vil det nok bli betraktelige variasjoner mellom ulike regioner, byer, bygder og bydeler. Der hvor folketallet er på retur, og der hvor næringsgrunnlaget sliter, vil boligprisene utvikle seg svakt. Rundt Oslofjorden er det generelt sterk folkevekst og et myldrende næringsliv. Her ligger forholdene til rette for vekst i boligprisene som er høyere enn landsgjennomsnittet.

Lys, luft og garasje

Akkurat hvilke boliger som vil stige mest i pris skal kloke økonomer holde seg for gode til å gjette på, men skitt au: Boliger som har gleden av gode kommunikasjoner, gode lysforhold og fritt utsyn fra rause balkonger er de jeg har mest tro på. Har du en sentrumsnær bolig som oppfyller disse kriteriene og som i tillegg har peis, heis og garasjeplass, ja da bor du godt og sitter samtidig på et godt investeringsobjekt. 

Slik virker forkjøpsretten

15.02.2013