Takk for meg!

1. oktober slutter Martin Mæland i OBOS, etter 32 år som konsernsjef. I septemberutgaven av OBOS-bladet kan du lese hans beskrivelse av de store omstillingene som OBOS har vært igjennom, og en oppsummering av hans tid i OBOS.

Martin Mæland, konsernsjef i OBOS
Oktober 2011
Til OBOS-bladet nr 9 2011, tema økonomi
Sak til OBOS-bladet om forslaget fra Finanstilsynet om nye regler for egenkapital.

Når dette bladet leses er jeg inne i mine siste uker som konsernsjef for OBOS. 1. oktober slutter
jeg etter nøyaktig 32 år som konsernsjef i OBOS og over 35 års ansettelse i bedriften.

Da jeg startet i OBOS i 1980 hadde jeg aldri trodd at jeg kom til å bli i bedriften så lenge. Ei heller hadde jeg forestilt meg at bedriften i løpet av disse årene skulle gå gjennom en så total forvandling.

Revolusjon i boligmarkedet

Jeg overtok som viseadministrerende direktør i OBOS i 1982. Det var omtrent samtidig med at prisreguleringen av borettslagsleiligheter ble opphevet. Det skapte en revolusjon i det norske boligmarkedet. Kanskje særlig i Oslo der boligene til OBOS og USBL sto for en stor del av den selveide boligmassen. I 1983 ble også prisreguleringen av tomter opphevet.

Dereguleringen av boligmarkedet førte til at Norge fikk ett av de mest liberale boligmarkedene i verden. Tidligere hadde OBOS i nært samarbeid med Oslo kommune stått for den sosiale boligbyggingen i Oslo. Dårlig kommunal økonomi førte til at kommunen allerede på slutten av 1970-tallet sluttet å tildele OBOS og andre utbyggere rimelige festetomter.

På begynnelsen av 1980-tallet sluttet Oslo kommune også å benytte seg av den retten (og tidvis plikten) som de hadde til å besette 25 til 50 prosent av alle boligene som OBOS bygget. Det er således over 30 år siden både det reelle og formelle samarbeidet mellom OBOS og Oslo kommune om sosial boligbygging i hovedstaden opphørte.

Fra 1994 ble Norge med i EØS. Det innebar at det sågar ble forbudt for Oslo kommune å tildele tomter til OBOS eller andre selv om de hadde villet. Da måtte både stat og kommune selge alle sine tomter etter anbudsprinsippet og til (høyeste) markedspris.

Konsekvenser for OBOS

Avreguleringen av boligmarkedet fikk store konsekvenser for OBOS. Vi hadde nesten ingen egenkapital da dette skjedde 1982. Vi var vant til å tildele et knapphetsgode, som boliger
den gang var. Vi var avgjort ingen salgsorganisasjon. 

Vi måtte gå over til å selge både nye og brukte boliger til markedspris og vi måtte bli en moderne servicebedrift. Nye inntektskilder måtte skaffes, slik at vi hadde råd til å kjøpe tomter til full markedspris, i stedet for å få dem gratis slik vi var vant til.

Boligbyggingen var tidligere også fritatt for moms. Momsfradraget ble også fjerne gradvis og var helt borte fra 1984.

Fra omstilling til suksess

I dag vet vi at OBOS klarte omstillingen fra å være Oslo kommunes byggende organ til å bli en
bedrift, som måtte stå på egne ben, ganske bra. Det første vi måtte gjøre da prisreguleringen
ble opphevet i 1982 var å redusere boligbyggingen, for i det hele tatt å overleve.

Vi tapte store beløp på tomme, usolgte leiligheter. Deretter utviklet vi finansvirksomheten vår. Uten den hadde vi ikke overlevd krisen i bank- og eiendomsmarkedet ved inngangen til 1990-årene.

Vi har bygget ut vår forvaltningsvirksomhet til å bli den største i landet og vil i år antagelig passere
200 000 forvaltede boliger. Vi videreutviklet vårt eiendomsselskap OBOS Forretningsbygg,
vi etablerte OBOS Prosjekt, bygget ut eiendomsmeglingsvirksomheten, ble storaksjonær i AF-Gruppen og Veidekke, og har opp gjennom årene kjøpt en rekke små og store selskaper.

De siste årene har vi også fusjonert med flere boligbyggelag rundt omkring i landet. Disse har ikke hatt samme gode utvikling som OBOS og har derfor hatt behov for en sterk partner. Den bokførte egenkapitalen i OBOS har utviklet seg fra under 30 millioner i 1983 til over 12 milliarder når jeg nå slutter.

I tillegg finnes det merverdier for 6 til 8 milliarder til som ikke vises i regnskapene, herav fire milliarder i merverdier på våre aksjer i AF og Veidekke. Den økte egenkapitalen til OBOS gjør at vi er i stand til å holde en høy boligproduksjon. I år kommer vi trolig til å selge mer enn 4000 boliger.

Et offentlig ansvar

Mange lurer fortsatt på hvor det blitt av den sosiale boligpolitikken. Den sosiale boligpolitikken er et offentlig ansvar. Etter avreguleringen av boligmarkedet ble den sosiale boligpolitikken lagt helt om. OBOS og boligsamvirket var ikke lenger kommunenes byggende organer, og en del av den sosiale boligpolitikken.

Frem til 1980-tallet var boligpolitikken i Norge preget av generelle subsidier. Alle som fikk kjøpt en OBOS-leilighet ble subsidiert, enten man var rik eller fattig. Boligpolitikken ble lagt helt om i Boligmeldingen som regjeringen Willoch la frem i 1981.Her gikk man over til at virkemidlene i boligpolitikken skulle være selektive.

Subsidiene skulle kanaliseres til de gruppene av befolkningen som hadde svakest økonomi. Billige boliger til alle som kjøpte gjennom OBOS var dermed borte. Stat og kommuner gikk over til å bruke subsidiene bare for å hjelpe de svakeste på boligmarkedet. Alle andre måtte klare seg selv, og kjøpe til markedspris.

I år 2000 ble innstillingen fra Borettslovutvalget (NOU 2000:17) lagt frem. Utvalget ble også bedt
om å klargjøre boligsamvirkets sosiale ansvar. Utvalget sa følgende:

«Det blir stundom sagt at bustadbyggjelaga har eit særleg ansvar for å skaffe bustader med nøktern standard til ein rimelig pris, og kanskje òg at laga skal ta særleg omsyn til grupper som har vanskar med å skaffe seg bustad på den vanlege marknaden. Einkan knapt seie at det er noko med bustadbyggjelagsforma spesielt eller samvirkeforma generelt som tilsier at bustadbyggjelaga skal ha eit slikt særlig ansvar.»

Videre sa utvalget: «Det offentlige kan ikkje krevje at bustadbyggjelaga skal løyse sosiale oppgåver ved overføring av større midlar frå laget enn det som ligg i dei normale medlemsfordelane,…Det offentlege må med andre ord betale for dei tenester som bustadbyggjelaget yter.» 

Myndighetene har sviktet

Mitt svar på hvorfor boligprisene er blitt så høye er at myndighetene har sviktet tilbudssiden i boligbyggingen. Det er blitt for komplisert og tar for lang tid. Det er for tiden viktigere at boligene bygges riktig enn at man bygger nok boliger.

Takk for samarbeidet!

Det har stort sett vært moro å arbeide i OBOS hele tiden. OBOS har på mange områder vært en
viktig del av den norske samfunnsutviklingen. Men det har også vært mange tunge tak både internt og eksternt. Vår sterke fremgang og de gode resultatene gjør at man fort glemmer de negative tingene.

Jeg har opp gjennom årene hatt gleden av å arbeide sammen med mange spennende, dyktige og inspirerende mennesker både internt og eksternt. I mine første år hadde vi mange kritikere. De gjorde at jeg og vi skjerpet oss.

Jeg vil få lov å takke alle for samarbeidet. Uten alle de som har vært med på dette hadde ikke OBOS vært det det er i dag!

Takk for meg, og lykke til videre til alle som skal fortsette i jobben med å videreutvikle OBOS. Det er en enestående organisasjon.

08.09.2015