Riishellinga 1

Ifølge opplysninger fra kommunen er kommunale avgifter kr 15.697 p.a inkl. eiendomsskatt.
Boligen har installert vannmåler.

LO Favør Husforsikring

4 700 000,- (Prisantydning)

Omkostninger
12 400,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))
2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))
172,- (Pantattest kjøper)
585,- (Tingl.gebyr pantedokument)
585,- (Tingl.gebyr skjøte)
28,- (Utskriftsgebyr)
117 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 700 000,-))
--------------------------------------------------------
134 070,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
4 834 070,- (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om økning i gebyrer.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring i Söderberg & Partners.
Selgers egenerklæring ligger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter/kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med denne

OBOS-banken tilbyr lån til alle slags boliger. På obosbanken.no kan du sjekke hvor mye du kan få i lån, beregne lånekostnader og søke om finansiering. Skal du kjøpe nytt før du har solgt din nåværende bolig, får du mellomfinansiering til samme rente som boliglånet.

Det gjøres oppmerksom på at OBOS Eiendomsmeglere AS kan motta et mindre honorar for salg av finansielle tjenester.

Les mer på obosbanken.no.

Pen og velholdt enebolig med fin beliggenhet i en stikkvei uten gjennomgangstrafikk. Huset ligger på en romslig tomt som er pent omkranset av gressplen og har flere gode uteplasser både mot syd og vest. Nylig har det bl.a blitt bygget en ny terrasse på baksiden, det er også to andre balkonger i forbindelse med huset samt en hellelagt uteplass i hagen hvor man sitter skjermet fra naboer. Innvendig fremstår huset med normal boligstandard hvor det har blitt gjort enkelte oppgraderinger bl.a på overflater, noe elektriske arbeider og diverse oppussing på baderommene. Se en punktvis opplisting av større arbeider under. Se også vedlagt tilstandsrapport for mer detaljerte arbeider, tilstandsgrader og hvem som har utført de enkelte oppgraderingene.

Huset har en god planløsning hvor de typiske, aktive rommene er lokalisert i 1.etg og soverom + bad ligger samlet i 2.etg. I kjelleren er det forøvrig god med lagring- og bodplass, samt en innredet kjellerstue og toalett.

Eiere overtok boligen i 2016 og har gjort enkelte oppgraderinger som bl.a:
2017: Pusset opp badet i 2.etg. (Engelsviken Rør)
2018: Montert varmepumpe (Martinsens og Sønn)
2019: Montert El-billader (Storm Elektro)
2021: Malt utvendig kledning
2021: Bygget ny terrasse
2021: Bygget vaskerom i 1.etg (egenregi)
2022: Pusset opp Wc-rom i 1.etg (egenregi - elektriske arbeider utført av Storm Elektro og rørarbeid Arne Nilsen)

Før påsken 2023 ble bord med råte skiftet på gavlveggen ved verandaen utenfor vaskerommet. Det var de liggende bordene fra undersiden av vinduet i 2.etg og ned. Arbeidet ble utført av snekker Arild Nysted.

Entré/gang:
Fra utsiden kommer man inn i entréen og en romslig gang hvor det er nye gulver med varmematte under. I enden av gangen er det satt opp et garderobeskap for oppbevaring/lagring av f.eks yttertøy. Fra gangen har man adkomst til vaskerommet og et kontor til venstre eller de øvrige rommene i 1.etg rett frem.

Kontor:
Kontoret ligger innerst i gangen. Her er det gulv med belegg, plater med tapet på veggene samt himling med takess. Dette rommet er på opprinnelige byggetegninger registrert som klesbod.

Vaskerom:
Lyst og nyere vaskerom med opplegg og plass til vaskemaskin. Dette rommet ble pusset opp i ca 2021 i egenregi, se vedlagt tilstandsrapport for nærmere info. Fra dette rommet er det også utgang til en nyere terrasse med videre adkomst til bakhagen.

Wc-rom 1.etg:
Praktisk wc-rom som ligger i mellomgangen ved trappen. Dette rommet ble nylig pusset opp i 2022 i egenregi, hvor det bl.a er lagt ny membran, nytt toalett og nye overflater. Elektriske arbeider er utført av Storm Elektro og rørarbeid er utført av Arne Nilsen.

Kjøkken:
Noe eldre kjøkkeninnredning som fremstår velholdt. Innredningen er fra ca 2004, ifølge tidligere salgsannonse. Det er godt med benke-og skapplass, og innredningen går i en "L" form, hvor det også er plass til et lite kjøkkenbord. Laminerte benkeplater, fliser over benkeplater, sprutsikring bak stekeovn og noen integrerte hvitevarer.

Stue:
Stuen ligger i 1.etg og er lys og luftig med flere naturlige soner hvor det er fint plass til både en sittegruppe og et spisebord. I midten at rommet er det montert en vedovn samt en varmepumpe fra 2018. Det er store vindusflater på flere vegger som gir godt med naturlig lys og fra stuen er det utgang til en terrasse mot nordvest.

Gang 2.etg:
Når man kommer opp trappen fra 1.etg har man en åpen gang hvor det er adkomst til tre soverom samt et bad.

Bad 2.etg:
Badet i 2.etg ble pusset opp i ca 2017 i regi av Engelsviken Rør. Badet er flislagt med varme i gulvet og er innredet med klosett, dusjkabinett, servant med skuffer på innredning og et speilskap.

Soverom:
Soverommene ligger fint samlet i 2.etg og er av fin størrelse. På hovedsoverommet er det en skyvedørsgarderobe samt utgang til en liten balkong mot nordvest. Fra soverommene er det også adkomst til kneloft.

Kjellerstue:
En del av kjelleren er omgjort av tidligere eiere ca på 80-tallet og har blitt innredet som en kjellerstue. Dette rommet er ikke bruksendret/søkt om. I dette rommet er det varmekabler i gulvet med dels belegg og teppe på gulvet. På veggene er det panel og mur og i taket er det plater. Fra dette rommet er det en egen utgang til bakhagen.

Wc-rom kjeller:
I kjelleren er det også et eget toalettrom som er innredet med toalett og servant på innredning.

Kjeller:
Med unntak av de rommene som er innredet som bruksrom består kjelleren i stor grad av grovkjeller/bod/lagringsrom.

Eiendommen er beliggende i Labråten/Riisløkka, i et etablert og populært boligområde. Boligen ligger meget barnevennlig til, i et stille og rolig område uten gjennomgangstrafikk. Relativ kort avstand til barnehage, idrettsanlegg, barne-, ungdoms-, og videregående skoler. Det er gode gang/sykkelveier, samt relativ kort vei til butikk, kiosk, post m. på Christianslund. Fredrikstadmarka med flotte turområder ligger like i nærheten. Det er ca. 7-8 minutter med bil til Fredrikstad sentrum med alle øvrige fasiliteter. Området er hovedsakelig bestående av eneboligbebyggelse, og går for å være et attraktivt og populært område, da det er trygg og god gang- og sykkelsti til både barne -og ungdomsskole. Det er også gode kollektivmuligheter i nærheten.

Se kartskisse

Det vil bli skiltet med OBOS Eiendomsmeglere ved fellesvisning

Enebolig oppført i 1977. Det er støpt betonggulv, antatt fundamentert på fjell og komprimerte masser. Grunnmur med lettklinker pusset utvendig. Yttervegger over grunnmur med bindingsverk med 10cm isolasjon som vanlig for byggeår. Utvendig vegger kledd med stående malt kledning, innvendig kledd med plater og panel. Vinduer og dører i hovedsak fra byggetid, med enkelte utskiftinger. Vinduer med 3- lags glass. Etasjeskillere i
tre. Takkonstruksjon i sal med plassbygde sperrer i en a- utførelse som gir kalde loftsrom. Utvendig tekking med enkelkrummet betongstein. takrenner og nedløpsrør i plastbelagt stål.

Garasje:
Det er en ringmur av lettklinker og gruset gulv på grunn. Garasjen oppført i trekonstruksjoner med pultak-utførelse. Yttervegger er kled med trepanel, mens taket er tekket med stålplater. Port til garasjen er en enkel vippe- treport. Dette er en garasje med enkel standard, og det er behov for utvendig vedlikehold av kledning og tak. Det er ikke montert vindsperre. Om denne skal utbedres og isoleres må dette etableres.

Huset går over to plan + kjeller og inneholder:
1.etg: Entre, gang, kontor, vaskerom, toalettrom, gang med trapp, kjøkken, stue.
2.etg: Trapp, gang, 3 soverom og bad.
Kjeller: Trapperom, gang, toalettrom og stue.

I forbindelse med huset er det også en garasje på ca 18 m2.

Primærrom: 171 kvm, Bruksareal: 206 kvm

Opplyste arealer er hentet fra takstrapport og er ikke kontrollmålt av megler.

Tilstanden på boligen vurderes etter ulike tilstandsgrader. Tilstanden gir uttrykk for en gitt forventet tilstand, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. For utfyllende informasjon om fastsetting av tilstandsgrader og hvilke tilstandsgrader som er gitt for gjeldende bolig, se vedlagt tilstandsrapport fra bygningssakkyndig.

Følgende har fått TG2:
- Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet.
- Terrengforhold - Tilstandsgrad på noe fall mot grunnmur. Ved ny drenering anbefales det å etablere godt fall vekk fra grunnmur.
- Yttervegger - Tilstandsgrad på alder og noe påviste råteskader. Råte opplyses skal byttes på gavl vegg.
- Vinduer og ytterdører - Tilstandsgrad på en del eldre vinduer og dører. Vinduer og dører fremstår med ok funksjon, men det kan planlegges for utskiftinger og justeringer.
- Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak - Tilstandsgrad på eldre tekking, med noe mosedannelse. Takets tekking har en høy alder, og det kan planlegges for omlegging av denne.
- Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen) - Tilstandsgrad på alder og henges sammen med alder på tekking. Det befares som helt, og uten større skjolder, men det er steng lufting i gesims/takfot.
- Loft (konstruksjonsoppbygging) - Tilstandsgrad på stengt gesims/takfot for gjennomlufting med isolasjon. Dette bør åpnes slik at konstruksjonen før den gjennomluftingen den er konstruert for.
- Balkonger, verandaer og lignende - Tilstandsgrad på de eldste terrassene med behov for vedlikeholdene tiltak, og overflate behandling.
- Bad 2. etasje Overflate vegger og himling - Tilstandsgrad på ventilasjon i rommet. Det er kun naturlig ventilasjon, og det kan anbefales å etablere mekanisk avtrekk via baderomsvifte.
- Bad 2. etasje Membran, tettesjiktet og sluk - Tilstandsgrad på udokumentert utførelse av membran. Det er vist til en faktura for nytt våtromsgulv fra Engelsviken Rør.
- Vaskerom Overflate vegger og himling - Tilstandsgrad på naturlig ventilasjon og ikke sprutsikring bak kum.
- Vaskerom Overflate gulv - Tilstandsgrad på fall på gulv ikke tilfredsstillende til dagens krav. Vaskerommet fremstår som funksjonelt til dagens bruk.
- Vaskerom Membran, tettesjiktet og sluk - Tilstandsgrad på udokumentert utførelse. Det er opplyst at det er smurt membran på gulv og dels opp på vegg.
- Kjøkken, Kjøkken - Tilstandsgrad på ventilator som ikke trekker tilstrekkelig. Kjøkkenet og innredning fremstår helt, og normalt vedlikeholdt. Det er god funksjon, men kan påregnes mindre justeringer av hengsler.
- Kjeller Veggenes og himlingens overflater - Tilstandsgrad på eldre overflater og påforet konstruksjon ved stue som er kjent som en risiko konstruksjon som bør holdes under oppsyn jevnlig.
- Kjeller Gulvets overflate - Tilstandsgrad på normalt eldre støpt kjellergulv. Fungerer fint til dagens bruk som kjeller. Krever tiltak om det skal endres i bruk.
- WC og innvendige vann- og avløpsrør - Tilstandsgrad på den eldre delen av røropplegget. Kan forventes ha brukt opp mer en halvparten av sin forventede levetid.
- Varmtvannsbereder - Tilstandsgrad på alder. Stemplet 2005. Levetid på bereder 15-25år.
- Ventilasjon - Tilstandsgrad på luftutveksling. Ventilator på kjøkken trekker ikke tilstrekkelig. Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk på våtrom, og ventiler i vegger i oppholdsrom.

Punktene ovenfor er i stikkordsform, og det anbefales på det sterkeste å lese gjennom tilstandsrapport for nærmere utdypning over hva tilstandsgradene gjelder og i hvilken grad det anbefales utbedringer.

Følgende hvitevarer medfølger: Integrerte hvitevarer på kjøkkenet. Det gis ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på hvitevarer eller utstyr som medfølger etter avtalen. Øvrige hvitevarer medfølger ikke.

Det er elektrisk oppvarming i boligen med bl.a luft til luft varmepumpe. Det er vedovn i stuen.

Vi gjør oppmerksom på at dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, medfølger heller ikke dette.

Eiet tomt på ca 624 m2. Tomten er pent opparbeidet med asfaltert gårdsplass, steinlagt inngangsparti, gressplen og diverse beplantning.

Parkering på egen tomt i garasje eller på gårdsplassen.

Offentlig tilknyttet

Det finnes ingen ferdigattest/midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiver.

Eiendommen selges iht. dagens bruk, og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller få godkjent omgjøringen nå i ettertid. Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor eier, ved f.eks krav om tilbakeføring eller krav om omsøking, kommunen kan kreve at dagens forskrifter og lovverk legges til grunn ved omsøking, disse setter bl. annet krav til takhøyde, lysflate, ventilasjon, rømningsvei, brannsikring. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, blir det kjøpers ansvar og risiko at rommene oppfyller forskriftskrav ved bruk til varig opphold, eller blir brukt iht. opprinnelig godkjennelse.

Eiendommen er konsesjonsfri.

Det er ikke knyttet odelsplikt til eiendommen.

Det er enkelte avvik fra opprinnelig byggetegninger og dagens bruk som nevnes i tilstandsrapporten, bl.a:
1.etg: Tegnet matbod, klesbod og sportsbod er befart som kontor og gang. Søknadsplikt ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel.
Kjeller: Kjeller er merket som ikke utskutt på tegninger. Befares som boder og oppholdsrom stue. Det er krav om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Det kreves ytterligere tiltak om innredet stue skal være ett varig oppholdsrom.

Det er generelt pålegg i området om utkobling av taknedløp.

Etter opplysnigner fra Fredrikstad Brannvesen ble røykeløp sist feid/sjekket 25.02.2019.

Dagboknr.: 1991/5964-3/86 - Rettigheter iflg. skjøte - Bestemmelse om vannledning, strøm, kabler, stolpefester m.v.
Dagboknr.: 1991/5964-4/86 - Urådighet - Forbud mot salg av ubebygd tomt uten samtykke av kommunen.

Eiendommen ligger i et uregulert området. Eiendommen ligger under Kommuneplan Fredrikstad 2020 - 2032 med formål om bebyggelse og anlegg, vedtatt 18.06.2020.

Innhentede reguleringsbestemmelser og utsnitt av reguleringsplan oppbevares på ansvarlig meglers kontor og kan utleveres på forespørsel.

Samlet kjøpesum og omkostninger forutsettes innbetalt til klientkonto fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eier skal legge frem energiattest for kjøper, før avtale om salg av boligen/bygningen blir inngått. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått. Kjøper må skriftlig anmode om en energiattest innen kjøpekontrakten er underskrevet.

Det er kun integrerte hvitevarer på kjøkken som medfølger dersom annet ikke er avtalt. For øvrig legges listen over løsøre og tilbehør, utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Eiendomsadvokatenes Servicekontor, gjeldende fra 1.februar 2012, til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*:
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Selgeren er ikke kjent med at eiendommen er beheftet med mangler i relasjon til offentligrettslige krav ut over det som er opplyst tidligere, jfr Avhendingsloven § 3-2.

*Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", jfr Avhendingslovens § 3-9:

Selgers ansvar er da begrenset og vil være en del av kontraktsvilkårene. jf. avhl. § 3-9, 2. pktm.
Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

I forhold til mangler, er det kun Avhendingslovens § 3-7 "manglende opplysninger om eiendommen" og § 3-8 "uriktige opplysninger om eiendommen" som kan påberopes, med mindre boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut ifra kjøpesum og forholdene ellers, jfr Avhendingsloven§ 3-9. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Salgsoppgaven er opprettet (skriv dato her) og utformet iht. lov om eiendomsmegling av 29.06.2007.
Følgende dokumenter følger som vedlegg til salgsoppgaven: Nabolagsprofil, tilstandsrapport, egenerklæringsskjema, kommunal info, tinglyste rettigheter, matrikkelrapport, reguleringsplaner, eiendomsstatus m.v.
Salgsoppgaven er ufullstendig uten alle vedlegg.

Etter avtale med selger.

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring ved kjøp av denne boligen. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Med denne forsikringen følger det også med flytteforsikring fra Tryg. Les om denne på www.help.no og ta kontakt med oss for ytterligere informasjon.

Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 3. ledd forbyr oppdragsansvarlig i forbrukerforhold å videreformidle bud til selger med kortere akseptfrist enn til kl 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Vi fraråder derfor å inngi slike bud da de ikke vil bli videreformidlet til selger. Ethvert bud må ha en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden, samt at det må komme megler i hende minst et kvarter før tidligere bud går ut. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon i vedlagt budskjema. I følge eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har oppdragsansvarlig en plikt til å oppfordre oppdragsgiver til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til oppdragstaker.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål.

Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Eiendomsmegler Aleksander Amundsen