Hopp til innholdet

Hvem har ansvar for vedlikehold?

Er det styret eller beboerne som bestemmer hva som skal vedlikeholdes og rehabiliteres?

Bilde fra Fossheim borettslag i Oslo gikk i gang med omfattende fasaderehabilitering høsten 2014. Sak i Bolig & Miljø nr 4 2014 som hadde tema rehabilitering.

Når et borettslag eller sameie skal gjennomføre et omfattende vedlikeholdsprosjekt, er det mange som lurer på hvem som kan ta beslutningen om å sette i gang prosjektet. Er det styret, eller må saken på generalforsamling/sameiermøte?

Hvilken beslutningsmyndighet styret har, er i borettslag definert i borettslagsloven § 8-8. For sameier og for eierseksjonssameier, defineres dette i eierseksjonsloven § 58. Styret kan treffe alle avgjørelser, bortsett fra tilfeller der loven eller vedtektene oppgir at det er et annet organ.

Noen begrensninger

I vedlikeholdsprosjekter avgrenses styrets beslutningsmyndighet imidlertid av borettslagsloven § 8-9 nr. 1 og  eierseksjonsloven § 49, annet ledd, bokstav a). Etter disse bestemmelsene kreves det godkjennelse av generalforsamlingen eller årsmøtet med mer enn to tredeler av stemmene for tiltak som medfører ombygging, påbygging eller endring av bebyggelsen, som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold.

Det er derfor viktig å ha en klar oppfatning av hva som representerer «vanlig vedlikehold» og hva som anses som «ombygging, påbygging eller endring».

Vedlikehold eller ombygging?

Med vedlikehold tenker man i utgangspunktet på tiltak som tjener til å opprettholde eksisterende bygningsmessig standard. Hvis vi snakker vedlikehold har styret full kompetanse til å beslutte dette iverksatt, kostnader er av underordnet betydning så lenge det dreier seg om et nødvendig tiltak.

«Nødvendig» betyr ikke at behovet for vedlikehold må være akutt, det er tilstrekkelig at behovet er saklig begrunnet, og at det er hensiktsmessig å gjennomføre tiltaket nå.

Dersom tiltaket går utover vanlig vedlikehold og over i «ombygging» eller «endring», kreves vedtak med to tredels flertall på generalforsamling eller årsmøte.

Det finnes likevel unntak der tilfeller av «ombygging» eller «endring» ikke vil være omfattet av lovens krav til to tredels flertall. Ombyggings- eller endringstiltak kan stadig være å anse som en del av «vanlig forvaltning og vedlikehold» , og derfor være innenfor styrets beslutningsmyndighet.

Eksempler på unntak

Rettspraksis indikerer at ganske omfattende endringer godtas, dersom de er en naturlig konsekvens av vedlikeholdstiltaket, og av tiden og utviklingen for øvrig.

Ett eksempel er at det har kommet nye og bedre materialer, eller tekniske løsninger på markedet som det er mer rasjonelt å benytte enn å opprettholde dagens standard. Gamle løsninger kan også ha blitt uhensiktsmessige fordi materialer har gått ut av produksjon, blitt ulovlige eller rett og slett blitt økonomisk lite rasjonelle.

I slike tilfeller vil «endringene» normalt godtas som «vanlig forvaltning og vedlikehold».

Merk at loven enten forutsetter at en sak kan besluttes av styret eller at den hører under generalforsamlingen med to tredels flertall. Loven opererer ikke med noe krav om generalforsamlingsbehandling med alminnelig flertall for slike vedtak, men styret kan selvsagt velge å forelegge saken for generalforsamlingen – hvilket kan være fornuftig for å sikre tilslutning til kostbare tiltak – i så fall treffes beslutningen med alminnelig flertall.

(Tekst: Terje Sjøvold, juridisk direktør i OBOS
Foto: Thomas Bjørnflaten, nyebilder.no)