Slå dere sammen, spar penger og styr smartere
Etter en lovendring har det blitt enklere å slå sammen sameier. Sameiet Konfektfabrikken har gått fra fire til ett sameie, og drar nytte av stordriftsfordeler og et mer dedikert styre.
I 2021 kom en lovendring i eierseksjonsloven som kan få stor betydning for en rekke sameier. Heretter kreves det ikke enstemmighet for å slå sammen flere sameier, men det holder med to tredels flertall på årsmøtene i de berørte sameiene.
Lovendringen er særlig aktuell for nyere sameier, der gjerne hvert byggetrinn blir et eget sameie. Dette gjør det lettere for utbygger å skaffe finansiering, igangsette salgsstart og komme i gang med byggearbeidet i større boligprosjekter.
Dette var også tilfellet for sameiet Konfektfabrikken på Rodeløkka i bydel Grünerløkka. I perioden 2010-2014 ble det bygd 252 enheter fordelt på fire byggetrinn, og hvert byggetrinn ble et eget sameie. I dag er de slått sammen til ett stort sameie, og styreleder Tor Walen synes det var en klok beslutning.
Det aller viktigste er stordriftsfordeler og et mer dedikert styre. Tidligere var det fire styrer der det var vanskelig å fylle opp alle plassene. Nå har vi ett styre med fem personer som jeg tror gjør en mer helhjertet innsats.
Han var selv en av de fire styrelederne før sammenslåingen i 2023. Han ivret for mer samarbeid mellom styrene, men en av styrelederne var ikke så interessert i samarbeid.
– Det ble mindre effektivt når ikke alle ville samarbeide om driftsavtaler, som vaktmester, ventilasjon og vektertjeneste. I tillegg var det ulike vedlikeholdsoppgaver som nærmet seg. Da lovendringen kom, bestemte vi oss for å sjekke muligheten for en sammenslåing.
Styreleder Tor Walen sier at sammenslåingen har gjort det enklere å ta gode beslutninger. – Ett styre med fem personer gjør en mer helhjertet innsats enn fire styrer.
OBOS kan hjelpe
Konfektfabrikken fikk hjelp av et advokatkontor til det juridiske, og deretter hjalp OBOS med gjennomføring av årsmøtene og det praktiske rundt sammenslåingen av de fire sameiene. Rådgiver Andreas G. Mossige forteller at dette var den første sammenslåingen der OBOS Eiendomsforvaltning har bistått.
– Lovendringen har gitt nye muligheter for sameiene. Derfor har OBOS utviklet en egen tjeneste som hjelper sameiene gjennom hele prosessen, fra det juridiske og økonomiske til alt det praktiske som må på plass. Vi tilbyr en fastpris for selve utredningen, og en fastpris for gjennomføring hvis sammenslåing blir vedtatt av sameiene, sier Mossige.
– For hvilke sameier er det mest aktuelt å slå seg sammen?
– Det typiske tilfellet er når det er mye felles drift og viderefakturering. Men det er ingen selvfølge at vi anbefaler en sammenslåing, for eksempel hvis det er stor forskjell på økonomi og vedlikehold i de ulike sameiene. Da bør det i så fall være andre fordeler som er åpenbart større, sier rådgiveren.
– Hva er de største fordelene?
– Sameiene kan få en rekke stordriftsfordeler, som bedre tilbud på vedlikeholds- og serviceavtaler. Forretningsførerhonoraret blir som regel lavere når bare ett sameie skal administreres. Styret slipper viderefakturering, og med ett styre blir det en mer oversiktlig organisering og raskere beslutningsprosesser. Dessuten gir en samlet økonomi og vedlikeholdsplan for hele bygningsmassen bedre forutsigbarhet for styret. Da er det enklere å ta de gode beslutningene og tenke langsiktig, sier Mossige.
Andreas G. Mossige, rådgiver i OBOS Eiendomsforvaltning. Foto: Privat
Flere som deler regningen
OBOS Prosjekt kan bekrefte at vedlikehold og rehabilitering blir rimeligere for de store boligselskapene. Uansett størrelse må det alltid legges ned noe innledende arbeid, som kartlegging, planlegging og kontrahering.
– Større boligselskaper sparer betydelige beløp over tid, knyttet til at det er flere boliger som deler på disse kostnadene. Det er som regel også høyere interesse fra entreprenørene om å konkurrere og gi tilbud på arbeider i større boligselskaper der jobben totalt sett blir større, sier avdelingsleder Øyvind Bodsberg i OBOS Prosjekt.
Da Sameiet Konfektfabrikken ble bygd mellom 2010 og 2014 ble det etablert ett sameie for hvert byggetrinn i prosjektet. I 2023 slo de fire sameiene seg sammen til ett.
Stordrift og bedre samhold
Tor Walen i Konfektfabrikken kan fortelle at de allerede har fått stordriftsfordeler.
Vi har nesten halvert utgiftene til forretningsførsel, og vi har fått bedre pris på drifts- og vedlikeholdsavtaler.
Slike reforhandlinger bidro til en del ekstrajobb i det sammenslåtte sameiet, men styrehonoraret ble økt noe for å kompensere for den økte arbeidsbelastningen i overgangsfasen, sier Walen.
Han legger til at de fleste beboerne har vært positive til sammenslåingen, og han synes han merker et bedre samhold mellom beboerne.
– Folk møtes jo uansett i fellesområdet, men nå vet alle at de tilhører det samme sameiet. Da blir det enklere å snakke om stort og smått som angår fellesskapet. Det bidrar til økt engasjement og trivsel.
Etter sammenslåingen har Sameiet Konfektfabrikken opplevd effektivisering, mindre utgifter og mer samhold.
