Rehabilitering for historiebøkene
Rekordstor oppslutning for rekordstort prosjekt. Et av Bergens største borettslag investerer nær 300 millioner kroner i oppgradering. – Et vanvittig stort prosjekt, sier Preben Hauge i OBOS Prosjekt.
Det er litt av en oppgradering som er på gang i Borettslaget Vestre. Fra venstre: SHA-koordinator Jørgen Jonasdal, styreleder Britt-Helen Åmås, byggeleder Vegard Askeland, avdelingsleder Preben Hauge og daglig leder Torunn Hjelmtveit. Alle med signalgule jakker er fra OBOS Prosjekt.
– Uteområdene her er veldig fine. Men byggene ser ikke ut, sier Torunn Johansen Hjelmtveit.
Blikket hennes glir rundt i borettslaget Vestre, der hun har vært daglig leder i over 35 år. To småtroll spretter høylytt og fnisende på grøntområdets trampoliner. Men fasadene er slitte, og vinduer og altandører har forlengst passert best-før-datoen.
– Mange beboere klarer ikke åpne og lukke vinduer, og balkongdørene glipper, sier Preben Hauge, avdelingsleder i OBOS Prosjekt.
– Håndtakene knekker, og det er knapt isolert rundt vinduene. Det blåser rett inn, sier Hjelmtveit.
Et av Bergens største
Vestre er et av Bergens største borettslag. Den ene høyblokken og de åtte lavblokkene i Vadmyra sto ferdig i 1972, og rommer hele 406 leiligheter. Men tidens tann har gnaget på borettslaget. Det var både viktig og riktig å røske Vestre ut av fortiden.
– Det er et vanvittig stort prosjekt. Jeg tror det er det største vi har gjort noensinne, sier Hauge.
Så fosser en nær endeløs liste av gjøremål ut av ham:
- Ytterveggene skal etterisoleres med 200 millimeter isolasjon.
- Nye fasadeplater i brannsikker steinull, med ulike farger for ulike bygg.
- Vinduer og balkongdører skal skiftes, til trelags glass.
- Inngangsdører skiftes, balkonger får ny innglassing, yttervegger får flere friskluftventiler.
- Radiatorløsning røskes ut og erstattes med et moderne lavtemperatur-system, med mulighet for bergvarme eller andre miljøvennlige løsninger.
- Alt av synlige overflater og oppganger skal males.
- Ny rømningsvei skal på plass, og i svalgangen skal det komme glass i endene for å hindre at bergensk drittvær kommer på besøk.
- Moderne låser skal installeres, og avvik i brannsikkerheten skal utbedres.
Og det var kun i høyblokken.
Også solceller har vært diskutert. – Rådet er å eventuelt ta det når taket en gang i fremtiden skal rehabiliteres, sier Preben Hauge i OBOS Prosjekt.
Større balkonger
Også lavblokkene får samme makeover, med etterisolering, vinduer og dører. I lavblokkene skal beboerne få større balkonger. Vinduer i trappeganger skiftes, og takgesimser skal fjernes for å eliminere faren for fallende is om vinteren. I tillegg skal grøntarealet oppgraderes, blant annet med skifer og plantekasser i teglstein.
Så joda, Hauge har et poeng:
– Når det gjelder prosjektkostnad er jeg ganske sikker på at det er det største noensinne. I hvert fall i OBOS Prosjekt.
– På tide
På en solfylt benk treffer vi Norunn Hystad.
– Det måtte skje. Radiatorene er sikkert 50 år gamle, sier Hystad, som har tatt turen ned fra høyblokkens 13. etasje for å pludre med søsteren som bor i samme blokk.
Begge ser fram til oppgraderingen, og er ikke bekymret over økt husleie.
– Trekk fra vinduer og dører gjør at vi fryser om vinteren. Vi må ha ekstra ovn, sier Hystad og tar av seg solbrillene.
– Men det er jo veldig fint her. Jeg stortrives!
Rekordoppslutning
Det er bare dager siden rehabiliteringen ble vedtatt på et ekstraordinært årsmøte.
– Det var rekordoppslutning: 153 for, og 38 imot. De fleste er positive og gleder seg, sier Hjelmtveit, som også var med under forrige store rehabilitering på 1990-tallet.
– Noen lærdom fra forrige rehabilitering?
– Ja! Det svarer seg kanskje ikke å gå for billigste løsning, smiler hun.
I 2012 planla de en ny rehabilitering straks husbanklånene fra forrige rehabilitering var nedbetalt.
– Vi begynte å spare, satte opp husleien med fem prosent, og har økt gradvis. I dag sparer vi 200.000 kroner hver måned. Det siste husbanklånet ble nedbetalt i januar, og vi har over 17 millioner kroner på konto.
– Vi brukte OBOS til forprosjektet. De er jeg trygge på. Vi er veldig fornøyde med det OBOS har gjort her, sier daglig leder Torunn Hjelmtveit.
Tre rapporter
Tre tiår etter forrige rehabilitering var det på høy tid å ta grep. OBOS-banken har bistått med likviditetsanalyse. Borettslaget bestilte en teknisk rapport fra rådgivingsselskapet Kepla, energikartlegging fra OBOS Prosjekt og brannteknisk tilstandsrapport signert A/Stab AS.
Rapportene var skjønt enige: Det var både viktig og riktig å ta grep.
– Ingenting varer evig, så vi visste at det kom. Men at det skulle bli så omfattende visste vi ikke, sier Hjelmtveit.
Det ble arrangert flere beboermøter underveis. Det ble arrangert pølsegrilling og satt opp partytelt, der balkongleverandøren viste fram en fullskala balkong med skyvedør.
– Vi bruker Vibbo aktivt til å informere. At vi har en ansatt daglig leder er veldig bra, da kan folk komme innom kontoret på dagtid, for å få svar eller hjelp, sier styreleder Britt-Helen Åmås.
I samlet flokk
Istedet for å gjøre arbeidet stykkevis og delt, tas alt i samme jafs. En av flere fordeler er at beboerne slipper logistikken med å gi tilgang til leilighetene om og om igjen.
– Når vi først skal fjerne hele stuefeltet med altandører, så tar vi radiatorer og røropplegg samtidig. Folk kommer til å merke enorm forskjell på innetemperaturen, sier Hjelmtveit.
Arbeidet starter straks rammetillatelsen fra kommunen er på plass. Til vinteren skal trekkfulle vinduer og balkongdører være et kaldt gufs fra fortiden. Et estimat sier at arbeidet vil ta 30 måneder: 80 dager per lavblokk, og 220 dager på høyblokken. Tanken er å ta to-tre bygg samtidig.
– Folk må bo i en byggeplass en stund?
– Det kommer man ikke unna. Men vi prøver å minimere belastningen for beboerne. Folk skal varsles i god tid. Og stort sett vil arbeidet begrenses til stillasene, sier Hauge.
Uteområdet er allerede rikt utstyrt med grillhytte, hengekøyer, trampoliner, ballpark, treningsapparater og leker for de minste. På sankthans er det hoppeslott og skumparty her.
Styreleder Britt-Helen Åmås, Preben Hauge fra OBOS Prosjekt og daglig leder Torunn Hjelmtveit viser vei inn i fremtiden.
En benk og to vinduer? Eller grønt hår nedover to øyne, neserygg og en skeiv munn med bart og rød leppestift.
Preben Hauge, Jørgen Jonasdal og Vegard Askeland fra OBOS Prosjekt har mye godt arbeid foran seg.
292 millioner – en investering i framtida
Kostnadsrammen er 292 millioner kroner. Lån skal nedbetales over 40 år, og husleien øker gradvis fram til 2029. For de ulike leilighetstypene blir økningen på mellom 2258 og 3408 kroner.
Samtidig kommer leilighetenes verdi til å øke, og strømregningen synke. Det er antydet at tiltakene skal kutte energibruken med rundt en tredel.
At alt gjøres samtidig, har også en annen fordel:
– Vi har fått Enova-støtte på ti millioner kroner, som er maksbeløpet man kan få i støtte. Det er en fordel med å ta alt i ett. Man må ha 20 prosent energibesparelse for å få denne støtten. Det hadde vi ikke klart hvis vi hadde delt opp, og tatt vinduene for seg og fasaden for seg, sier Hauge.
– Noen gode råd til andre boligselskap som snuser på det samme?
– Begynn tidlig med å lage en plan, med sparing, og med informasjon om at nå sparer vi fordi vi vet at dette kommer. Jo mer beboerne får vite, jo mer får du beboerne med på dette, sier Torunn Hjelmtveit, som gleder seg til lune leiligheter og lavere energiforbruk.
