Styrer gjennom labyrinten
Alunsjø borettslag er både særegent og populært, men det skaper også noen ekstra utfordringer for styret.
Borettslaget består av 235 atriumhus oppført i 1965-67. De er spredt utover et stort område som kan minne om en labyrint med småhus. Hvert hus har en privat hage med to meter høye gjerder. Mellom husene går stikkveier og stier, og utformingen innbyr til både fellesskap og privatliv.
Borettslaget har fått mye oppmerksomhet for sin særegne arkitektur, og med på kjøpet kommer også interessen fra vernemyndigheter.
I 2018 startet en langvarig prosess. Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten ønsket å stramme inn hva som kan gjøres av endringer. Det er ikke alltid beboere og myndigheter er enige om hva som er best for borettslaget.
Seks år med forhandlinger
Nåværende styreleder, Chera Westman (55), forteller at det har tatt mye tid og energi for de ulike styrene. Etter en prosess på seks år ble ny reguleringsplan vedtatt av kommunen i 2024.
– Nå gjenstår det å få endret vedtektene slik at de er i overensstemmelse med føringene i ny reguleringsplan.
Styret har kjempet mot deler av planen, men tapt. Vi tapte for eksempel når det gjelder utformingen av tilbygg. Siden 1985 har disse blitt bygd med skråtak, såkalte pulttak, men heretter skal tilbygg ha flatt tak.
Takvinduer er et annet emne. Myndighetene vil åpne for dette, men styret er skeptisk. Vi frykter at det kan bli mange taklekkasjer i et borettslag med 235 flate tak. Det kan bli dyrt for borettslaget. På generalforsamlingen blir det avstemming for og mot takvinduer, forteller Chera Westman.
Chera Westman synes man iblant plikter å stille opp når man bor i borettslag. Hun har startet på sitt andre år som styreleder.
Folk blir boende
Til daglig jobber Westman i Informasjonskontoret for farge og interiør (IFI). I borettslaget har hun vært styreleder i et år, etter noen år som styremedlem. Hun er oppvokst i Sverige, men flyttet til Norge i 2005 og Alunsjø borettslag i 2008.
Det var ikke helt tilfeldig at det ble nettopp her. Samboeren er oppvokst i borettslaget. Moren hans var det tredje OBOS-medlemmet som fikk velge bolig i det nybygde borettslaget. Hun valgte hus nr. 60, og hun bor der fortsatt – 60 år senere.
– Folk trives og blir boende. Vi fleiper om at skilsmisse eller dødsfall er årsaken hvis et hus skal selges, sier styrelederen, og legger til:
– En del av husene har gravd ut og innredet krypkjelleren, men i utgangspunktet hadde alle husene kun én etasje og boareal på ca. 90 kvadrat. Det er en brukbar størrelse, og det er praktisk å ha alt på ett plan når man blir eldre. Det bidrar nok til at mange blir boende.
235 atriumhus på Ammerud gir landsbyfølelsen i byen. Husene er cirka 90 kvadratmeter store.
Atriumhusene ligger i klynger i terrenget, med passasjer, lekeplasser og stier mellom seg.
Borettslag med «eneboliger»
– Arkitekturen gjør at det ligner på rekkehus eller eneboliger. Skaper det noen utfordringer for styret?
– Folk skjønner ikke alltid prinsippene for et borettslag, men det er ikke noe stort problem, sier styreleder Chera Westman.
Hun forteller at reguleringsplanen har ført til mange diskusjoner og mye informasjon om hvordan et borettslag fungerer, så det har kanskje hjulpet på forståelsen.
– I tillegg hjelper husets geometri. Det er ganske enkelt å forstå hva man kan gjøre utenfor husets vegger og hagegjerde. Der starter fellesarealet, og hovedregelen er at man skal bruke dette på en måte som ikke forringer verdien for naboene.
– Du kan for eksempel sette opp blomsterkasser foran huset, men det skal alltid være mulig å gå mellom husene, forklarer hun.
– Hva er styrets viktigste oppgaver?
– Reguleringsplanen har tatt mest tid de siste åra. I tillegg er det jevnt og trutt rørbrudd i gamle vann- og kloakkrør. Slike ting må fikses.
Borettslaget har også ansvar for vedlikehold av ytterkledningen på de 235 boligene.
– Vi planlegger en kontroll av alle tak, som består av tjærepapp, og snart må panelveggene males, sier Westman.
Et annet tiltak borettslaget nylig har gjennomført, er overgang til fibernett.
– Det var et behov som meldte seg under pandemien, da mange beboere trengte bedre kapasitet og stabilitet. Vi endte med å velge OBOS Nett, og det har fungert fint, sier hun.
Borettslaget dekker et stort område, og det er mange stikkveier, stier og grøntområder på fellesarealene.
Struktur og samarbeid i styret
– Det er mye jobb, og mer enn jeg trodde, sier Westman.
Dette er hennes første år som styreleder i Alunsjø borettslag, men hun har tidligere vært styreleder i Stockholm.
– Jeg synes man iblant plikter å stille opp når man bor i et borettslag. Styrearbeid handler om samarbeid, og lederen må delegere. Det er jeg ganske god til, synes jeg. Styret består av fem faste medlemmer og tre varamedlemmer – som vanligvis også deltar på styremøter.
– Vi jobber etter prinsippet «frihet under ansvar», og det er stort sett konsensus i styret. Arbeidsoppgavene fordeles, og på Vibbo har vi delt inn ansvarsområder etter temaer.
I tillegg har borettslaget en beboer som får betalt for praktiske oppgaver – som å bytte lyspærer. Når det gjelder snømåking settes det bort til et eksternt firma.
Strid om snø
Styrelederen har i vinter måttet svare journalister om deponering av snø fra de mange stikkveiene. Borettslaget har blitt beskyldt for å forurense Alnaelva, som går langs tomtegrensen.
Bakgrunnen var at en kommunal entreprenør dumpet snø fra kommunal vei i en skråning ned mot elva. Alnaelvas Venner mente at salter, metaller og oljer kunne føre til forurensning.
Samtidig ble det stilt spørsmål ved at Alunsjø borettslag selv bruker en plass ovenfor elva til snødeponering.
Slike pulttak har vært standarden siden 1985, men nå pålegges borettslaget flate tak på tilbygg.
I vinter har det vært strid om deponering av snø ved Alnaelva.
Hva svarer dere kritikerne?
– Dette er gammel praksis som er avklart med kommunen. Både vi og Bymiljøetaten mener at snø fra borettslaget ikke forurenser når den smelter og renner ut i elva.
– Den inneholder ikke salter, og det er minimalt med grus. Grus gjør at snøen kan se litt skitten ut, men det er et naturprodukt.
Hun påpeker at alternativet ikke nødvendigvis er bedre for miljøet:
– Hvis borettslaget skal få kjørt bort all snø fra stikkveiene, blir det titalls lastebiler som må kjøre til deponier utenfor Oslos kommunegrenser. Det tror vi er en dårlig løsning for den totale miljøbelastningen.
Følger myndighetenes føringer
Styreleder Chera Westman understreker at styret er opptatt av å gjøre det beste for miljøet, og at de selvsagt vil følge gjeldende regler:
– Hvis beskjeden før neste vinter blir at vår praksis med deponering ikke lenger er tillatt, innretter vi oss selvfølgelig etter det, avslutter hun.
