Ung styreleder tar grep i fire borettslag
Før 30-årsdagen har Joakim Holtsmark rukket å bli styreleder i fire borettslag. Nå sørger han for lavere felleskostnader, digitalisering og tydelig styring.
Joakim Holtsmark ble styreleder i fire boligselskap før han fylte 30 år.
Vi er i en leilighet i tiende etasje i Bjerke borettslag i Oslo. Utsikten er imponerende, og på et arbeidsrom står tre dataskjermer. Der sjonglerer styrelederen sin faste jobb med ulike styreverv. Den unge lederen innrømmer at han kjenner litt på 30-årskrisen.
– Det er i hvert fall slutt på å være blant de unge styrelederne i 20-åra, smiler han.
Fire boligselskap på én gang
Til gjengjeld har 30-åringen ansvar for hele fire boligselskap på samme tid. Tre av dem har 20-30 boliger, mens det siste er Bjerke borettslag med 304 boliger. Der har Holtsmark bodd siden 2021, og han har vært styreleder siden 2023, etter et år med intens opplæring for å overta ledervervet. De andre selskapene tok han over i 2025, og nå er han i full gang med å gjøre forbedringer.
– Det er nok flere grunner når et boligselskap ønsker ekstern styreleder. Det kan være få boliger eller en stor andel leieboere og førstegangskjøpere. Men det kan også skyldes rotete styring og dårlig økonomi. Det gjør at folk mister lysten til å gå inn som styreleder, sier Holtsmark
– For meg er det spennende og lærerikt, men jeg innser at det er mye som må gjøres nå i starten for å skape orden og oversikt. Heldigvis er jeg vant til å jobbe tidlig og sent.
Kutter kostnader med vannmålere
Til daglig jobber han i Oslo kommune i Innkrevingsetaten. Det er etaten som krever inn stadig høyere gebyr i vann- og avløpsavgift. Økningen er på over 60 prosent i løpet av tre år.
– Vann er ikke gratis lenger, understreker Holtsmark.
Som styreleder har han tatt grep. Styret fikk installert vannmåler på fellesinntaket i en av høyblokkene for å sjekke vannforbruket. Det viste en besparelse på 20-30 prosent hvis de gikk over fra stipulerte kostnader til å betale for faktisk forbruk. Borettslaget vedtok på generalforsamlingen å gå et skritt videre, og nå er det installert vannmåler i hver leilighet. Da betaler beboerne til kommunen for det de faktisk bruker av varmt- og kaldtvann.
– En fordel er at borettslaget slipper en stor utgiftspost, og vi kan sette ned fellesutgiftene med 14 prosent. Borettslaget skal ikke sitte og ruge på et stort overskudd.
Han legger til at det har vært en krevende prosess å installere individuelle vannmålere.
– Det er en kompleks prisstige der ulike faktorer har betydning. Det var store forskjeller i anbudene vi mottok. Det er ikke alltid den største aktøren gir de beste betingelsene, tipser styrelederen.
Individuelle vannmålere har gjort at beboerne betaler for eget forbruk, og felleskostnadene er satt ned.
Store borettslag får de beste prisene
Blant andre prosjekter er de i gang med anbud på bredbånd. TV skal kuttes ut gjennom fellesutgiftene. Det ble bestemt på årets generalforsamling. Styrelederen for 304 boliger i Bjerke er overrasket over forskjellen på liten og stor.
– Her i Bjerke står leverandørene i kø for å gi tilbud og underby hverandre i pris. Tilsvarende priser er umulig å oppnå i de tre mindre selskapene jeg har ansvaret for. Jeg er i ferd med å reforhandle en rekke avtaler, men det er langt vanskeligere når det bare er 20-30 boliger.
Holtsmark forteller at Bjerke har hatt god og stabil styring i mange år, og borettslaget har vedlikeholdt i samsvar med profesjonelle råd. Dette gjelder blant annet fasaden med etterisolering og utskifting av vinduer. I tillegg er bad og rør rehabilitert. For fire år siden ble heisene skiftet ut, men det har det vært en del problemer i etterkant.
– I Bjerke legges planer for vedlikehold mange år fram i tid. For øyeblikket er det ingen større prosjekter i sikte, men vi setter av 500 kroner i måneden per bolig gjennom felleskostnadene. Totalt blir det nesten to millioner i året. Vi fleiper med at dette er styrets lekepenger, men det skal gå til framtidig vedlikehold eller til det som må gjøres i år.
Spørreundersøkelsen ga mange små forslag, som sykkelvask og mer grønt i uteområdene.
Bjerke borettslag har god økonomi og solide avtaler etter mange år med tydelig styring.
Spurte beboerne om hva som trengs
Hva bør egentlig gjøres i et velfungerende borettslag? Det kreves en del å sende inn forslag til generalforsamlingen. Holtsmark forteller at de ønsket å finne ut hva beboere flest tenkte. De gjennomførte en spørreundersøkelse, og resultatet var en rekke innspill. Det viste seg at mange ønsket ingenting. De var mest opptatt av å holde fellesutgiftene nede. Samtidig kom det inn over hundre forslag om smått og stort.
– Det ga styret mye fint å jobbe med. Flere av forslagene koster nærmest ingenting, som sykkelvask utendørs og mer blomstereng. En del ønsket fasadevask. Det var på tide, og det er gjennomført. Mobilnøkkel i fellesdører ble etterspurt, og det har vi fått installert. I tillegg var det mange som ønsket å oppgradere oppgangene. Det er på gang.
Automatiserer styrearbeidet i Bjerke
Styret består av fem personer. Det er både kvinner og menn, yngre og eldre, med og uten barn. De har styremøte omtrent en gang i måneden, og der møter også driftslederen. Borettslaget har et styrerom, og dette er åpent for beboerne en time hver onsdag.
– Vi har jobbet mye for å få beboerne inn på Vibbo, og vi har tilbudt opplæring. Nå er 93 prosent av beboerne på Vibbo. Det gjør styrearbeidet enklere når det gjelder info og kommunikasjon med beboerne.
Han forteller at de også arbeider med å automatisere enkelte oppgaver. Hvert år kommer det nye eiere i ca. 30 leiligheter, og det er tidkrevende for styret. Et av styremedlemmene jobber med IT, og Holtsmark så en mulighet til å effektivisere.
– Tidligere ble det minst fem e-poster hver gang noen flyttet inn. Nå taster jeg bare inn leilighetsnummer og mailadresse. Da sendes det automatisk velkomstinfo med praktiske opplysninger på både norsk og engelsk, blant annet om tilgang til Vibbo, mobilnøkkel og bestilling av navneskilt. Bestillingen går direkte til vaktmester, og ikke til styret.
Han legger til at automatisering koster penger, og tror det neppe er behov eller midler til dette i små borettslag.
– Men for Bjerke borettslag har det spart oss mye tid og arbeid, avslutter styreleder Joakim E. Holtsmark.
