Rehabilitere eller bytte heis?
Når en heis begynner å skape problemer, må styret vurdere hva som er riktig tiltak. Bør heisen rehabiliteres eller byttes ut? Ett borettslag og ett sameie sto overfor dette valget og kom fram til ulike løsninger.
Når heisen ofte står, blir det fort både dyrt og frustrerende. Det fikk Stubberudlia borettslag på Trosterud i Oslo erfare. I de fire høyblokkene var heisene fra 1973, og selv om anlegget ble modernisert i 2004, kom det stadig flere feil etter hvert som årene gikk.
Høye driftskostnader, akutte driftsstans og usikkerhet om veien videre gjorde at styret måtte ta et viktig valg.
– Det begynte å bli mye vedlikehold og akutte problemer. Vi var usikre på om vi skulle rehabilitere eller kjøpe nye heiser, og vi brukte Heiskonsulenten for å få uavhengig rådgivning, sier styreleder Terje Gundersen.
Valgte total utskifting
Begge alternativer ble prosjektert og priset for å gi styret et reelt beslutningsgrunnlag. Analysen viste at forskjellen mellom modernisering og helt nye heiser var overraskende liten, særlig med tanke på hva borettslaget får i tillegg: Nye heiser gir nær dobling av nyttelast, større kabiner og bredere døråpninger, lavere drifts- og vedlikeholdskostnader og heiser i tråd med dagens tekniske krav.
– I praksis ville en full modernisering beholdt mange av de mest slitasjeutsatte komponentene, spesielt dører og mekaniske deler, som historisk har stått for en stor andel av driftskostnadene. I tillegg begynte det å bli vanskelig å få tak i reservedeler, sier seniorrådgiver Thomas Skeie i Heiskonsulenten.
Borettslaget valgte derfor komplett utskifting. De ønsket moderne heiser dimensjonert for dagens bruk, forbedret tilgjengelighet og forutsigbar drift i mange år framover.
– Dette heisprosjektet illustrerer at helhetlig utskifting ikke nødvendigvis er et luksusvalg, men ofte et rasjonelt og langsiktig grep når man ser på totaløkonomi og funksjon, sier Skeie.
Les også: Lyderhorn ettermonterte utvendig heis
GOD KOORDINERING: Terje Gundersen på et byggemøte med entreprenørene, vaktmesteren og rådgiveren fra Heiskonsulenten AS. Det er mange detaljer og mye som skal koordineres for å sikre framdriften. I tillegg kreves det god informasjon til beboerne.
Thomas Skeie (t.v.) og Terje Gundersen ved to nye heiser. Det tar ca. 30 sekunder å komme fra første til 16. etasje.
En av sjaktene som er under ombygging i Stubberudlia borettslag.
Stubberudlia på Trosterud har 465 boliger. Det er bare heis i de fire høyblokkene, og disse er fra 12 til 18 etasjer.
En oppgradering var nok
På Fagerborg i Oslo ligger en bygård fra 1940-tallet som kom til en annen konklusjon. Sameiet Fagerborggata 6 består av 88 seksjoner fordelt på seks etasjer og tre oppganger. De har en litt spesiell problemstilling siden bare én av tre oppganger har heis. Når det ble snakk om behov for å skifte eller modernisere heisen, ble det murring blant beboerne som ikke har heis.
Hvem skulle ta regningen? Styret engasjerte advokat for å klargjøre lovverket.
– Hvis man rehabiliterer eksisterende heis, skal kostnadene fordeles på samtlige eiere etter sameiebrøken. Det er naturlig at dette føles urettferdig for de som ikke har heis, men slik er den juridiske vurderingen i tilsvarende saker i domstolene. Hvis vi skulle kjøpt helt ny heis, var vurderingen at mellomlegget betales av eierne i oppgangen med heis, forteller styreleder Anne Mürer.
Hun blir supplert av styremedlem Anne Karine Thorsrud, som bor i 6. etasje i oppgangen med heis.
– Personlig tar jeg trappen for å få mosjon, men det var åpenbart at vi måtte gjøre noe med heisen. Det var stadig oftere heisstans, og vedlikeholdskostnadene økte.
Etter en grundig prosess, inkludert avstemming blant boligeierne, gikk de for rehabilitering.
Les også: Hvor lenge er det greit at heisen står?
ET LØFT FOR BEBOERNE: Styremedlem Anne Karine Thorsrud (t.v.) og styreleder Anne Mürer har ikke hørt en eneste klage på heisen etter at den ble modernisert i fjor høst. Arbeidet tok seks uker og ble fullført til avtalt tid.
Lønte seg å rehabilitere
Heiskonsulenten hjalp til med å kartlegge mulighetene, og det viste seg langt rimeligere å rehabilitere heisen i Fagerborggata.
– Heisens grunnleggende konstruksjon fungerte fortsatt godt. Derfor var det mulig å oppnå store forbedringer gjennom målrettet modernisering uten å bytte hele anlegget, sier Thomas Skeie i Heiskonsulenten.
Han legger til at det var vanskelig å få heisleverandører til gi en pris på modernisering. Heisen er gammel, og den er allerede modernisert en gang tidligere. Heiskonsulenten fikk én av leverandørene til å prise både ny heis og modernisering av den eksi
– Dette er et tydelig eksempel på når modernisering er et godt valg. Investeringskostnaden ble langt lavere enn ved helt ny heis. Samtidig har de fått en heis med betydelig forlenget levetid, bedre driftssikkerhet og lavere risiko for stans, sier Skeie.
Fagerborggata 6 er fra 1940-tallet. Sameiet har ganske nylig pusset opp fasaden, og nå har de også fått en heis som fungerer.
Den gamle ytterdøra er beholdt, men inni er det ny lettvekts kupé med moderne dør.
Stålnetting i sjakten ville ikke vært lov på en helt ny heis, men den kan beholdes ved rehabilitering.
Sikkerhet står sentralt når en heis skal skiftes ut. I tillegg til skriftlig advarsel, må uvedkommende bryte opp en låst dør og en ekstra sperring for å komme til den åpne sjakten.
Viktig å utrede
Han konkluderer med at det ikke finnes ett riktig svar for alle bygg. Ved å utrede både modernisering og utskifting grundig, kan styret ta beslutninger basert på faktiske behov, totaløkonomi, tilgjengelighet og framtidige krav.
– Det viktigste er ikke hva som er billigst her og nå, men hva som gir stabil drift og lavere kostnader over tid. Husk også at det er langt rimeligere med planlagte arbeider enn å vente til alt har stoppet opp, påpeker Thomas Skeie i Heiskonsulenten.
Få praktiske råd om heis
Se opptak av webinar som gir styret en innføring i hva dere bør vite om drift, vedlikehold og utskifting av heis. Du får også råd om hvordan dere kan vurdere modernisering opp mot ny heis, og hvordan dere kan ta gode beslutninger basert på økonomi, levetid og behov i bygget.
