Totalforvandlet borettslaget fra 80-tallet
Da tak og brannskiller måtte skiftes, grep Beverlia borettslag muligheten for en storstilt modernisering.
Beverlia borettslag
– Folk som ikke har vært her før, spør om det er nybygg.
Ved første blikk er det vrient å se at radene med rekkehus innimellom trærne faktisk ble bygget for snart 40 år siden.
Som styreleder i Beverlia borettslag har Joachim Karlsen-Mulelid nettopp lagt bak seg et formidabelt rehabiliteringsprosjekt for to rekkehus og tre blokker med til sammen 48 leiligheter på grensen til Østmarka.
Borettslagets navn til tross, her finnes det ikke bever. Opphavet til navnet er i stedet den gamle husmannsplassen Beverli i bunnen av gata.
– Men vi har rådyr, ekorn, rev, hakkespett, forsikrer Karlsen-Mulelid.
– Mye annet enn bever.
At det lusker et rikt dyreliv i buskene her, er ikke så rart. Borettslaget er siste skanse av bebyggelse før trærne tar helt over. Byggene sto ferdige i 1986, og i årene som har gått siden har både vedlikeholdsbehov og ønsket om visuell fornying vokst.
– Du kan velge å lappeteppe huset ditt og bare fikse det mest nødvendige, men da får du løpende kostnader til uforutsette behov i mange år, sier styrelederen.
– Da er det bedre å ta et ordentlig skippertak.
Startet med vedlikehold
Borettslaget var utført i klassisk 80-tallsstil, med rødmalte liggende trepaneler og stripemønstrede persienner. Likevel, i starten handlet rehabiliteringen mer om de helt grunnleggende tingene. Taket som begynte å dra på årene, brannskillene på loftet som ikke var i tråd med forskriftene.
Men skal det legges nytt tak, må det settes opp stillas og rigges opp til full byggeplass. Det koster mye penger, og derfor så styret på muligheten for å optimalisere prosjektet. Da ble det neste skrittet energieffektivisering. Vinduene skulle byttes ut og ny isolasjon legges.
– Og når du allerede skal etterisolere og gjøre disse andre tingene, må du ta bygget fra hverandre, sier Karlsen-Mulelid.
– Da lot vi beboerne bestemme om vi også skulle fornye uttrykket.
Styreleder Joachim Karlsen-Mulelid og resten av styret måtte ta stilling til mange detaljer underveis. – Vi har jo vedtak fra generalforsamlingen, men det er så mange beslutninger og veivalg i løpet av prosjektet at det er umulig å involvere beboerne i alt.
Borettslaget sto ferdig i 1986 og bar tydelig preg av datidens stil med rødmalte trepaneler og stripemønstrede persienner.
Etter rehabiliteringen har borettslaget fått et såpass moderne preg at folk som kommer på besøk spør om det er nybygg.
Morsomt prosjekt
Styret skjønte at de trengte hjelp til det som ville bli en omfattende rehabilitering. Valget falt på OBOS Prosjekt, som tidligere hadde bistått ved et garasjeprosjekt og kjente borettslaget godt.
– Dette var et veldig morsomt prosjekt å være med på, sier prosjekt- og byggleder Kathrine Midtskaug Aas i OBOS Prosjekt.
– Ikke minst fordi Joachim er en veldig positiv, talefør og driftig styreleder.
Sammen med kollegene i OBOS Prosjekt har hun hatt det overordnede ansvaret for gjennomføringen. For å finne fram til et modernisert uttrykk, koblet Aas borettslaget med et arkitektkontor som kunne jobbe fram noe basert på det eksisterende uttrykket.
Etter litt fram og tilbake presenterte styret tre ulike visuelle uttrykk som de la fram i ekstraordinær generalforsamling, sammen med de andre tiltakene. Ikke uten motstand.
– Mange var begeistret for det originale uttrykket, fordi de mente det ga sjel og var fra en viss æra, sier Karlsen-Mulelid.
– Det var mange forskjellige meninger, og så blir det aldri hundre prosent rettferdig, men vi i styret har hele veien forsøkt å favne så mange som mulig i våre beslutninger. Men, det at man ikke alltid får førstevalget sitt er også en del av kontrakten når du bor i borettslag.
Av tre alternativer, landet beboerne med stort flertall på en moderne løsning med stående paneler i vedlikeholdsfri gråbrun drakt. Selv synes styrelederen det endelig uttrykket er blitt veldig bra.
– Jeg synes det har hevet borettslaget betraktelig. Forhåpentlig står det seg også bra med tiden.
– Mye å ta stilling til
Med bakgrunn fra bank og finans var dette første gang styrelederen jobbet med et byggeprosjekt. Likevel bestemte han seg for å ta en aktiv rolle i prosessen.
– Jeg ville ikke sette bort alt til prosjektleder og entreprenør.
– Var det noe du ble overrasket over i prosessen?
– Hvor mye ting koster. Kompleksiteten. Hvor nedi detaljene man må være. Skal vinduene åpne innover eller utover? Skal håndtaket være sånn eller sånn? Det er enormt mye å ta stilling til.
Sluttsummen for rehabiliteringen havnet litt over budsjett. Dette skyldtes en blanding av oppgraderinger, for eksempel tre-lagsvinduer, samt uforutsette kostnader underveis.
– Brannskillene var spesielt krevende å forholde seg til, fordi de var i dårligere tilstand enn antatt, sier Aas.
– Vi oppdaget også at takstolene var skeive, og da måtte vi montere ekstra lekter. Heldigvis klarte vi å finne noen steder å spare også, og det er alltid gøy når jeg får til det.
Rekkehusene har fått en ny vedlikeholdsfri grankledning, med en patina som modnes over tid.
Karlsen-Mulelid mener samarbeidet med OBOS Prosjekt har vært viktig for å lose det hele i havn på en trygg måte.
– Ingen i styret hadde tilstrekkelig kompetanse eller tid. Det å styre et prosjekt for så mange millioner selv ville uansett vært uforsvarlig, sier Karlsen-Mulelid.
– Hjelpen vi fikk var uvurdelig. De kunne utfordre entreprenører på løsninger og priser fordi de har byggteknisk bakgrunn, og vurdere løsninger på en helt annen måte enn jeg eller styret kunne gjort.
Det som skuffet både Karlsen-Mulelid og OBOS Prosjekt var beskjeden om at borettslaget ikke fikk innvilget Enova-støtte, som de egentlig hadde regnet med.
– Det er krevende for boligselskaper at Enova har en uforutsigbar og konkurransepreget støtteordning. Det burde vært at man fikk en forholdsmessig del av støttepotten så lenge man er innenfor kravene som stilles.
Før rehabiliteringen ble gjennomført anslo man en økning i felleskostnader på ca. 45 prosent. Fasit ble omtrent 50.
– Og det bør være innafor, sier styrelederen.
– Mengden av ting som dukker opp er vanskelig å forutse, og i et sånt prosjekt er hver utgiftspost fort flere hundre tusen.
Heldigvis er det også innsparinger å hente i prosjektet. Mens felleskostnadene gikk opp, tyder mye på at det blir besparelser på strømregningen.
– Foreløpig har jeg merket 15-20 prosent reduksjon i energiforbruket i min egen enhet, uten at vi har gjort store atferdsendringer.
Les også: Rehabilitering for historiebøkene
Kjapt med Vibbo
Likevel – med store summer i omløp er det kanskje ikke så rart at Karlsen-Mulelid kjente på et veldig stort ansvar.
– Jeg forsøkte å være så hands on som jeg kunne, for å ha kontroll på at vi fikk det slik vi ville ha det. Og da lærer man jo også en del.
Da kunne han lettere svare på spørsmål og imøtekomme beboernes informasjonsbehov.
– Det kan være krevende som beboer å bli servert husleieøkninger av denne dimensjonen hvis man ikke sitter med kunnskap eller erfaring på hva en rehabilitering krever av tid og kapital.
De som var kritiske var et fåtall, og han kjente på at det var krevende å stå i. Samtidig har han full forståelse for at det kan være utfordrende for alle å bo over lengre tid på en byggeplass, med stillaser foran vinduene og hamring og saging fra tidlig om morgenen. Da var det ekstra viktig at beboerne ikke følte at de ble stående i mørket.
For styret betød det både å gjøre seg tilgjengelig for beboerne via jevnlige infomøter på lekeplassen og ved å informere om framdrift og andre ting på Vibbo.
– Det var superkjapt å banke ut meldinger på Vibbo, og det ga oss også et godt søkbart arkiv over hva vi hadde informert om, sier Karlsen-Mulelid.
– Om det for eksempel skulle skytes på kledning med spikerpistol sendte vi ut beskjed om det, slik at folk kunne ta ned porselen fra hyller og bilder fra vegger så de ikke knuste.
Les også: Mye enklere å kommunisere med beboerne
Et vedlikeholdsprosjekt ble oppsparket til et omfattende løft for Beverlia borettslag. – Borettslaget er nesten 40 år gammelt og det var fornuftig å se på en totalrenovering, sier styreleder Joachim Karlsen-Mulelid.
Styret holdt flere åpne infomøter ved lekeplassen underveis. – Det var mange som hadde spørsmål, og da er det greit å ha en kanal hvor ordet er fritt, sier styreleder Joachim Karlsen-Mulelid.
Etter rehabiliteringen har fasaden fått et moderne uttrykk med trekledning som glir naturlig inn i omgivelsene.
– Visuelt løft
Til sammen varte rehabiliteringen fra mars i 2024 til februar 2025. Mens husene er blitt mer moderne, har gata bevart mye av uttrykket ellers, med trær plantet langs hvert rekkehus som slår ut i rosa blomstring hver sommer.
– Nå har vi fått mer energieffektive hus som er tette og varme på vinteren, og vi har fått et visuelt løft, sier styrelederen.
– Og så har vi forutsigbarhet på vedlikehold av bygningsmassen i lang tid framover. Selv om det var litt misnøye i starten, håper jeg det har blitt fra for alle med tiden. All endring er jo litt vondt i starten, før man blir vant til det.
Tre oppussingstips fra styreleder i Beverlia borettslag
- Bruk god tid på planlegging og forprosjekt. Hva trenger du å gjøre, og hvordan er det lurt å utføre det? Hvis mulig bør du snakke med andre styreledere og boligselskaper som har gjennomført tilsvarende prosjekter.
- Det blir aldri for mye informasjon overfor beboerne. Selv det som oppleves banalt for styret kan være verdifullt å få ut. Bruk Vibbo aktivt – du kan ikke printe og putte i postkasser for hver minste ting.
- Samle all dokumentasjon på Styrerommet. Da har senere styrer alt de trenger for å svare på spørsmål som dukker opp, for eksempel om hvilken U-verdi vinduene har.
