Beboerne fikk valgfrihet i stort rørprosjekt
Hvordan bytte rør i et borettslag uten å skape unødig rør? I Ulsrud borettslag ble vann- og avløpssystemet oppgradert i 240 boliger, uten at alle måtte pusse opp badet.
Siden august har vann- og avløpsrør blitt skiftet ut i 240 boliger og i kjellerne til de 12 blokkene, i Ulsrud borettslag i Oslo. I tillegg har omtrent halvparten av boligene fått nytt bad.
Styreleder Cathrine Karlsen forteller at de ønsket å gi beboerne valgmuligheten:
– Alle bad og sluk ble tatt i 1997/98, men det er mange som har pusset opp etter den tid. Vi fant en løsning der man kunne slippe å rive opp baderommene for å skifte ut rørene.
Dermed kunne beboerne velge om de ønsker å fornye badet sitt for et tillegg på omtrent 200.000 kroner.
Rørstammen på kjøkkensiden
Bad og kjøkken ligger inntil hverandre, og rørstammen er på kjøkkensiden. Det er årsaken til at det går an å skifte vann- og avløpsrør uten å rive opp veggen på badet.
En mulighet var strømpeløsning på alle avløpsrør, men borettslaget ønsket helt ny rørstamme til avløpsrørene. I stedet blir det lagt strømpe i forgreningen til badene som ikke pusses opp.
– Rørene er fra byggeåret 1961, og det er lenger enn forventet levetid. Vi har ikke hatt lekkasjer, men vi ønsker å ligge i forkant. Når lekkasjene kommer, blir det et hasteprosjekt. Da mister du noe av muligheten til å sikre en god prosess, sier Karlsen.
Les også: Ledet sameiet gjennom millionprosjekt
Viktig å ta hensyn til beboerne
Karlsen understreker at beboerne har vært førsteprioritet gjennom hele prosjektet:
– Bad og kjøkken er to viktige og private rom i en bolig. Det har stor betydning at beboerne blir tatt med i prosessen og får tid til å forberede seg.
Hun forteller at valget falt på OBOS Prosjekt og prosjektleder Monika Skarphagen:
Det er viktig at en prosjektleder ikke bare kan det faglige, men også kan ivareta menneskene oppi det.
Cathrine Karlsen, styreleder i Ulsrud borettslag
Ligger i forkant
Karlsen får støtte av vaktmester Tor Arne Adamsen, som samarbeider tett med styret. Han har vært vaktmester i borettslaget i 30 år, og er også beboer.
– Jeg deltar i prosessen slik jeg har gjort siden 1990-tallet. Vi har alltid brukt en uavhengig rådgiver ved større rehabiliteringer. Dette VVS-prosjektet ble på generalforsamlingen enstemmig vedtatt. Det har jeg aldri opplevd på et større prosjekt. Nå er vi snart ferdige, og alt har gått på skinner, forteller vaktmester Adamsen.
Han er utdannet rørlegger og har et særlig engasjement for VVS og energi. Borettslaget fikk pelletsanlegg allerede i 2010, da det var gode støtteordninger for slike enøktiltak. Blant andre større prosjekter har de rehabilitert tak, fasade og balkonger.
– Vi har gudskjelov hatt styrer som skjønner dette med å ligge i forkant når det gjelder vedlikehold, forsetter Adamsen og legger til:
Vi følger en vedlikeholdsplan. Det gir oss bedre tid til å innhente priser og ha kontroll på utgiftene.
Les også: Rehabilitere eller bytte heis?
Mange valgte nytt bad
Gunstige priser på nytt bad gjorde at Adamsen selv valgte å slå til. Rundt 120 boliger har valgt dette som et tillegg i prosjektet.
Grunnpakken inkluderer nytt sluk og membran, standard fliser, nytt klosett, spotter og ny dør.
– Jeg og kona tenkte å pusse opp badet i etterkant, men vi sparer mye på å gjøre det parallelt. Håndverkerne er her likevel, og det gir ekstra gode kvantumsrabatter.
Han viser til prisforskjellen:
– Jeg vet om beboere som har brukt 350–400.000 kroner på å pusse opp badet. Gjennom borettslaget koster det omtrent 200.000 for grunnpakken.
Krever god koordinering
Prosjektleder Monika Skarphagen i OBOS Prosjekt samarbeider tett med styret og entreprenøren MPF Entreprenør.
Anleggsleder Ilirjan Rrustemaj peker på planlegging som det viktigste:
– Det er mye koordinering, men dette har vi holdt på med i 25 år.
I prosjektet er det mange faggrupper involvert, blant annet rørleggere, elektrikere, snekkere og flisleggere.
– Det er ikke alle underentreprenører som alltid leser beskrivelsen, for eksempel om plassering av møbler og valg av fliser. Derfor er det viktig å følge med og følge opp, sier Rrustemaj i MPF Entreprenør.
Les også: God økonomi starter med riktig sparing
Råd til andre borettslag
Skarphagen forteller at prosjektet skiller seg litt ut på grunn av kombinasjonen strømpekjøring og ny avløpsstamme.
– Det er ulike meninger om såkalt «relining», altså å føre en strømpe gjennom gamle rør for å slippe full utskifting. Jeg mener det kan være en fornuftig løsning i enkelte tilfeller, men ikke alltid.
Mitt råd er å kontakte en uavhengig rådgiver før boligselskapet avgjør hvilken løsning som skal velges.
Ulsrud borettslag har samarbeidet med OBOS Prosjekt gjennom hele rehabiliteringen. Skarphagen anbefaler andre borettslag å koble inn fagkompetanse tidlig.
